土土地區段徵收是什麼？土地徵收條例、抵價地、徵收補償流程與優缺點。本文整理區段徵收意思、徵收補償、抵價地是什麼？區段徵收補償流程和優缺點有哪些。
私有土地被政府執行「區段徵收」，可以拿到徵收補償，或是也能向政府申請用徵收後的可建築用地，來抵付地價補償費。究竟區段徵收意思是什麼？跟一般徵收有何不同？想知道區段徵收優缺點到底有哪些嗎？本篇一次通通幫你整理好！
土地徵收是什麼？土地徵收條例是什麼？
「土地徵收」指的是政府為促進公共利益或興建公共建設，基於公權力，依法向特定私有土地進行徵收，並提供土地所有權人對應補償之行為。
常見的土地徵收方式有「區段徵收」與「一般徵收」，兩者的施行目的、權利變化、行政程序都有不同。
政府土地徵收通常都會牽涉土地權屬、利益結構、濫權、不當徵收、超徵等問題，而《》，則是用來規範與政府土地徵收有關的事項。
區段徵收意思、徵收補償、抵價地是什麼？
區段徵收意思是什麼？
「區段徵收」指的是政府因應新都市開發、舊都市更新、農村社區更新等公共利益需要，得依法向特定區域內的土地所有權人徵收私有土地，進行重新規劃與整理。
根據《土地徵收條例第 4 條》，如符合下列任一情形，則得為區段徵收：
- 新設都市地區開發
- 舊都市地區更新
- 都市土地之農業區、保護區變更為建築用地，或工業區變更為住宅區、商業區
- 非都市土地開發建設
- 農村社區更新
- 其他依法得為區段徵收者
也就是政府為興辦公益事業需要或實施國家經濟建設，依法定程序，對特定私有土地，給予相當補償，強制取得土地之一種處分行為。
區段徵收補償有哪些？
區段徵收的土地所有權人，可以選擇領取土地市價的現金補償或「抵價地」，也可參與完整土地開發規劃，並於開法後申請按權利價值領回規劃完成、公共設施齊備的可建築用地，享有土地價值增漲與稅賦減免等效益。
區段徵收抵價地是什麼？
私有土地被政府執行區段徵收時，可以拿到相對應的地價補償費。但如果想要留下土地，可以向政府申請，以徵收後可建築用地來抵付地價補償費。這種被用來抵付地價補償費的土地，就被成為「抵價地」。
一般徵收意思、徵收補償差別
一般徵收意思
「一般徵收」指的是國家因公益需要，需實施國家建設（如國防、交通、公用、水利、公共衛生、環境保護、政府機關、地方自治機關）或公益事業（如社會福利、教育學術及文化）等機構時，進行私有土地徵收的行為，屬於一種強制取得土地的處分行為，會給予地主相對應補償。
一般徵收補償
一般徵收的補償費包括地價補償、改良物補償、土地改良費用補償、合法營業損失補償、遷移費等。不同於區段徵收地主可以選擇領回開發後土地，一般徵收的原土地所有權人，在領取土地徵收補償費後，即終止對土地的權利義務。
土地區段徵收優缺點有哪些？
看到這裡你可能還是覺得一頭霧水霧煞煞，沒關係，我們繼續針對區段徵收做更詳細的說明。
區段徵收是政府依據都市計畫之規劃、開發新市區、或依特定目的事業之需要，將一定區域內的私有土地全部徵收重新予以規劃整理，並在興建必要的公共設施後，先將部份可建築用地由原土地所有權人按權利價值領回或優先買回。
採公開抽籤方式，由地主自行選配商業區、住宅區等可建築土地，接著再將部份可建築用地讓售給國宅或其他需地機關建設使用，最後剩餘土地則是辦理公開標售、標租或設定地上權，並以處分後所得償還開發成本，類似市地重劃一樣，為綜合性土地開發的一種。
土地區段徵收優點
值得注意的是，區段徵收在開發後將包含完善之公共設施、配回地主之抵價地及其他可建築土地，與一般徵收開發單一公共設施或特定事業相當不同，故區段徵收區之土地所有權人不像一般徵收之原土地所有權人於領取補償費後對其土地之權利義務即行終止。
而是可選擇領取抵價地以代替地價補償，意即原土地所有權人可參與土地整體開發，並於開發後享有土地價值增漲，完善的公共設施及居家環境品質提昇等優點。
土地區段徵收缺點
然而凡事皆一體兩面，根據《土地徵收條例第 4 條》，土地只要符合「其他依法得為區段徵收者」這項條件，都可以被政府列為區段徵收項目。
也就是「其他依法得為區段徵收者」，不少人認為這等於是變相的包山包海，舉凡是新市鎮開發條例、發展觀光條例、大眾捷運法、國際機場園區發展條例、離島建設條例等相關法令規定只要有需要，政府便可以進行區段徵收。
這種沒有明確用途的徵收若不嚴謹，勢必延伸亂象，例如財團炒作地價、補償金不公等缺點。
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區段徵收流程為何？
依據區段徵收實施辦法，明訂區段徵收流程如下：
區段徵收準備作業
- 範圍勘選。
- 土地所有權人意願調查。
- 評估公益性及必要性。
- 召開事業計畫公聽會。
- 事業計畫報請目的事業主管機關許可。
- 辦理變更、新訂或擴大都市計畫作業。
- 範圍邊界分割測量。
- 建築改良物禁止事項之報核及公告。
- 地籍資料整理、調查及繕造清冊。
- 地徵收補償市價查估資料之提送及評定。
- 徵收補償費查估及繕造清冊。
區段徵收正式作業
- 先行區段徵收地區開發範圍報核。
- 抵價地比例報核。
- 召開協議價購會議。
- 召開區段徵收公聽會。
- 區段徵收計畫書之報核、審議及核准。
- 區段徵收公告及通知。
- 異議處理及通知。
- 發給抵價地案件之申請、審查及核定。
- 徵收補償費之發放或存入保管專戶。
- 公有土地及未登記土地之處理。
- 囑託辦理區段徵收土地所有權移轉登記、公有土地所有權移轉或管理機關變更登記、他項權利塗銷或變更登記、建物滅失或標示變更登記。
- 工程施工。
- 辦理抵價地分配及農業專用區配售。
- 地籍整理。
- 囑託辦理開發完成後土地所有權登記或管理機關變更登記。
- 辦理抵押權或典權登記。
- 土地之處分。
- 財務結算。
- 撰寫成果報告。
區段徵收抵價地分配流程
區段徵收抵價地分配，其作業流程又細分如下：
- 計算抵價地總面積。
- 規劃抵價地分配街廓、分配方向及訂定各街廓最小分配面積。
- 劃定區段徵收後地價區段，評定區段徵收後地價。
- 計算各分配街廓面積、單位地價及抵價地總地價。
- 計算各土地所有權人應領抵價地之權利價值。
- 訂定抵價地分配作業要點。
- 召開抵價地分配作業說明會。
- 受理合併分配之申請。
- 訂期通知土地所有權人辦理抵價地分配。
- 依配定之位置，計算各土地所有權人領回抵價地面積，繕造分配結果清冊。
- 公告抵價地分配結果。
- 繳納或發給差額地價。
- 囑託辦理抵價地所有權登記並通知受分配之土地所有權人。
區段徵收權利價值計算
抵價地與區段徵收權利價值計算，可以分為三部分：
- 計算區段徵收前價值
＝「（徵收前單位地價＊徵收前土地面積）＋其他補償費（農作物、地上物） - 價值換算
先算出「徵收前土地價值／總需補償土地價值」，再按「所得出之比例＊總地價地價值」取得區段徵受後可換回的土地價值 - 可領回土地面積計算
＝「徵受後可換回的土地價值／區段徵收後地價」
區段徵收與市地重劃差別？
另一個常見問題就是市地重劃和區段徵收到底差在哪？簡單來說，市地重劃是權利的交換分合，雖然持有土地面積減少，但土地所有權人始終保有土地權利。
而區段徵收則是先將土地徵收重新分宗整理，再由原土地所有權人領回抵價地或優先買回土地，但不論何者，兩者的目的都是希望藉由土地的重新規劃以達促進土地利用公私互蒙其利之目標。
下列是區段徵收與市地重劃 9 項主要差異：
- 區段徵收適用在都市土地及非都市土地，並附帶進行土地使用變更；市地重劃只能適用在都市土地。
- 區段徵收之實施主體僅限於政府；市地重劃則可分為政府或人民。
- 區段徵收可領取徵收補償費，或申請領回抵價地；市地重劃只能分配土地。
- 區段徵收抵價地面積以徵收總面積 50% 為原則，且不可少於 40%， 經農地重劃地區則不得少於45%；市地重劃土地所有權人領土地以重劃區總面積最少 55% 為限。
- 區段徵收因土地變更使用，故增值利益大；市地重劃土地增值利益較小。
- 區段徵收領回土地以抽籤決定，政府所剩留之土地可以集中大規模利用。市地重劃領回土地按原位次分配，政府所剩留之抵費地零散難以大規模利用。
- 區段徵收內道路、溝渠、公園、綠地、廣場、兒童遊 樂場、停車場、體育場所、國民學校等9項公共設施，無償登記為直轄市、縣（市）或鄉（鎮、市）有；市地重劃區域內之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠 地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等10項公共設施，屬土地所有權人共同負擔。
- 區段徵收免徵土地增值稅；市地重劃不課徵土地增值稅。
- 區段徵收領回抵價地屬於原始取得；市地重劃領回土地屬於繼受取得。
以上即為簡單的區段徵收介紹，不論是「一般徵收」或「區段徵收」，政府依法都必須符合徵收要件、經過嚴格審查，確認符合公益性、必要性、比例性，才能在公平正義與都市發展之間找到平衡。
土地區段徵收Q&A
有「區段徵收」與「一般徵收」，兩者的施行目的、權利變化、行政程序都有不同。
私有土地被政府執行區段徵收時，可以拿到相對應的地價補償費。但如果想要留下土地，可以向政府申請，以徵收後可建築用地來抵付地價補償費。這種被用來抵付地價補償費的土地，就被成為「抵價地」。
如果有資金需求，可以參考土地貸款特色說明
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- 四、對保:當土地貸款申請經銀行或是代書核准後，銀行或是代書將與借款人聯絡，並約定對保時間，借款人可以安排自己方便的時間，在銀行進行對保手續，這個流程須要房主本人親自出席。對保約需要1個小時，要事先安排時間。並提供土地權狀正本給予銀行辦理設定抵押權利。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。而跟代書對保會直接約在土地所在該區的地政事務所進行對保，對保後直接送地政進行土地的設定。
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