地上權設定超詳細解說！設定年限多久？設定地上權文件總整理！

「地上權」是什麼意思？大家應該都聽過「地上權住宅」，那麼你知道地上權是什麼嗎？年限有多久？該如何設定申請？看這篇５分鐘搞懂地上權設定！

地上權又分成普通地上權與區分地上權兩種，透過地上權的設定，土地使用人可取得物權、對該土地可直接支配。申請設定地上權需要準備哪些文件、填寫時有什麼注意事項？一起來看看吧！

地上權是什麼？

在《民法》物權編裡可以看到「地上權」有兩種，分別是「普通地上權」與「區分地上權」。

• 《》普通地上權
  稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。
• 《民法 第 841 條》區分地上權
  稱區分地上權者，謂以在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權。

簡單來說，地上權指的是只有土地使用權，而沒有土地所有權。設定了地上權，就擁有能使用他人土地的權利。

例如：A想在B的土地上蓋房屋，雙方辦理地上權登記後，A成為了該土地的地上權人，便可以在該地上下興建建築物或其他工作物（房屋、停車場、雕像等）。而區分地上權基本上和普通地上權是相似的意思，只是可以設定範圍，不必如普通地上權一般，全都需要購入。

延伸閱讀：<地上權是什麼？辦房貸前必看地上權房屋與使用權房屋的差異！>

地上權設定申請流程？

透過地上權的設定，使用者對於該土地就有支配的權利，使用權便更加穩固，同時使用者亦可受到法律保障，如《土地法》第 102 – 105 條，就有對於土地租賃相關保護規定，因此可知設定地上權是相當有利的。

而設定地上權的流程其實大同小異，下面擷取台北市地上權設置作業的流程圖以供大家參考：

資料來源：

大致上皆會經過５個程序，順利的話 1 – 2 日即可完成辦理。

1. 登記收件
2. 計費
3. 審查／複審
4. 登錄
5. 發狀

地上權設定應備文件？

• 土地登記申請書
• 土地所有權狀
• 地上權設定契約書正本
• 地上權設定契約書副本
• 申請人身分證明
• 義務人印鑑證明

相關文件填寫注意事項

相關文件如「土地登記申請書」與「地上權設定契約書」都有需要特別注意的填寫要點，以下截取台北市範本與說明供大家參考（資料來源：）：

▍地上權設定契約書填寫說明

壹、一般填法

1. 以毛筆、黑色、藍色墨汁鋼筆、原子筆或電腦打字正楷填寫。
2. 字體需端正，不得潦草，如有增、刪文字時，應在增、刪處由訂立契約人蓋章，不得使用修正液（帶）。
3. 關於「權利價值」金額之數目字，應依公文書橫式書寫數字使用原則填寫，如 6 億 3944 萬 2789 元。
4. 如「土地標示」「申請登記以外之約定事項」及「訂立契約人」等欄有空白時，應將空白欄以斜線劃除或註明「以下空白」字樣。如有不敷使用時，可另附相同格式之清冊，並由訂立契約人在騎縫處蓋章。

貳、各欄填法

1. 第（1）欄，請依申請之地上權性質勾選普通或區分地上權。如係以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而設定者，勾選普通地上權；如係以在他人土地上下之一定空間範圍內設定者，勾選區分地上權。
2. 「土地標示」第（2）（3）（4）（5）欄︰應照土地登記資料所載分別填寫。
3. 第（6）「設定權利範圍」：填寫各筆土地設定地上權之範圍，如係以土地內特定部分範圍設定或設定區分地上權者，應填寫面積並附具「地上權位置圖」。
4. 第（7）欄「地租」：按訂立契約人約定填寫。如有地租約定者，將各筆土地每年或每月之地租總額填入；如約定無須支付地租者，填寫「無」字樣；如未有約定者，以斜線劃除。
5. 第（8）欄「權利價值」︰將各筆土地地上權價值之總和填入。
6. 第（9）欄「存續期間」：按訂立契約人約定填寫。如地上權定有期限者，將其起迄年月日填入；如約定無期限者，填寫「無」字樣；如未有約定者，以斜線劃除。
7. 第（10）欄「設定目的」：按訂立契約人約定填寫。如：建築房屋、設置○○工作物、公共建設（大眾捷運、高速鐵路）等。
8. 第（11）欄「預付地租情形」：如權利人與義務人有預付地租之情形，應填寫預付地租之總額；如未有預付地租者，填寫「無」字樣。
9. 第（12）欄「使用方法」：按訂立契約人依設定目的約定之使用方法填寫，如：以建築房屋為目的時，約定建築物樓層限制、限於木造或不得將木造建物改為鋼筋水泥建物等。如未有約定者，以斜線劃除。
10. 第（13）欄「讓與或設定抵押權之限制」：按訂立契約人約定填寫。如約定地上權不得讓與他人或設定抵押權者，應填寫「本地上權不得讓與他人」、「本地上權不得設定抵押權」或「本地上權不得讓與及設定抵押權予他人」字樣；如約定無限制者，填寫「無」字樣；如未有約定者，以斜線劃除。
11. 第（14）欄「申請登記以外之約定事項」︰本契約所約定之事項，於其他各欄內無法填寫者，均填入本欄。
12. 第（15）欄「簽名或簽證」：申請人親自到場或登記案件由地政士簽證者，申請人、地政士應於本欄簽名或蓋章。
13. 「訂立契約人」各欄之填法︰
    a. 先填「權利人」（即地上權人）及其「姓名或名稱」「權利範圍」「出生年月日」「統一編號」「住所」並「蓋章」，後填「義務人」（即土地所有權人）及其「姓名或名稱」「權利範圍」「出生年月日」「統一編號」「住所」並「蓋章」。
    b. 如訂立契約人為法人時，「出生年月日」免填，應於該法人之次欄加填「代表人」及其「姓名」並「蓋章」。
    c. 如訂立契約人為未成年人、受監護宣告之人或受輔助宣告之人時，應於該未成年人、受監護宣告之人或受輔助宣告之人之次欄，加填「法定代理人」或「輔助人」及其「姓名」「出生年月日」「統一編號」「住所」並「蓋章」。
    d. 「姓名」「出生年月日」「統一編號」「住所」各欄，應照戶籍謄本、戶口名簿、身分證或其他證明文件所載者填寫，如住址有街、路、巷名者，得不填寫里、鄰。
14. 第（18）欄「權利範圍」：將權利人所取得之權利範圍及義務人所設定之權利範圍分別填入。
15. 第（22）欄「蓋章」：
    a. 權利人應蓋用與所填之姓名或名稱相同之印章。
    b. 義務人應蓋用與印鑑證明相同或於登記機關設置之土地登記印鑑相同之印章，如親自到場應依土地登記規則第 40 條規定辦理，或依土地登記規則第 41 條其他各款規定辦理。
16. 第（23）欄「立約日期」︰填寫訂立契約之年月日。

參、本契約書應於訂立後一個月內檢附有關文件，依法申請設定登記，以確保產權，逾期申請，則依土地法第 73 條第 2項「…聲請逾期者，每逾一個月得處應納登記費一倍之罰鍰，但最高不得超過二十倍。」規定，處以罰鍰。

如果有資金需求，可以參考房屋貸款特色

項目	房屋貸款/購屋貸款
貸款條件	1.年滿18至65歲之國民 2.房子坪數15坪以上（北市12坪以上） 3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者； 但若已清償者則視個人情況辦理。
貸款額度	貸款金額視房屋市值估價而定。 一般可貸8成左右
貸款年限	1-40年 本利攤還型：最長40年， 提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ， 寬限期內只還利息不用攤還本金，讓您還款更輕鬆。
貸款利率	1.8%~2.5%  (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
檢附文件	雙證件(身份證+健保卡或駕照) 收入證明 在職證明 戶籍謄本 土地建物所有權狀 如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細 （存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）
對保所需文件	房貸合約書，裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期 抵押權設定同意書 撥款委託書 土地、建築改良物抵押權設定契約書 金融扣款委託書 火險地震險購買
相關事項	三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或 半年內有強制停卡者無法申請； 但若已清償者則視個人情況辦理。 *以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留核貸與否之權利

辦理房貸需要準備什麼資料?

1. 雙證件:身份證/健保卡
2. 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
3. 在職證明或是勞保異動明細
4. 戶籍謄本
5. 土地建物所有權狀
6. 房貸最近一年繳款明細（存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）

辦理房貸的7個步驟:

1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者，申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
4. 確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會。
5. 簽約對保。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。
6. 房屋設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
7. 撥款：交易也即將完成囉！抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，如果已經投保即可隨時準備撥款，如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

以上是地上權設定超詳細解說！地上權意思是什麼？年限多久？應備文件總整理！的介紹，如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！

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注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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