房價一直漲，買房好難？近年來房價漲幅高達三成，當你存到頭期款，房價又硬生生漲了好幾波，買房似乎越來越遙不可及。理想的房子買不起，買得起的不想住，當真有夠困難！
其實第一間房先買小、買遠沒關係，再用小屋換大屋就很容易！今天貸款通就要告訴你買房的重要觀念，讓你能夠一步步完成買房夢想、實踐人生大事！
房價一直漲，現在到底是不是高點？先買小屋嗎？
大家買房前總是擔心買貴了不甘心，買了後又期待房價繼續漲，其實近幾年來台灣主要都會區房價是真的漲了許多，尤其是新竹地區、台中地區，漲幅甚至高達48%！
許多首購族不敢出手，只怕買在高點。貸款通告訴你，其實換個角度想，只要有自住需求，就沒有跌不跌、賺不賺的問題！
一般人總認為「房價正在高點，等跌了再買。」但真實的狀況很有可能是：你一直沒買，幾個月後只能望著高漲的房價扼腕嘆息。
尤其對有自住需求的人來說，房價的漲跌影響其實沒有這麼重要！
「房價是齊漲、齊跌的」房價繼續漲，您購入的這間跟著漲、未來若要賣掉也會有好價格；而倘若房價跌，未來想換的房子勢必也會跟著跌價，所以不要想太多，計算過房貸、確認過需求，看好目標就下手吧！
買房子要準備多少錢？簡單算給你看！
買一間房究竟要準備多少自備款？有哪些大項目支出？貸款通這裡簡單幫你列出來！
- 頭期款：需看房子的可貸金額而定，一般來說大概可以貸6成至8成，也就是說，需要準備房價的2成至4成為頭期款。
- 仲介費：各家房仲收費不同，大部分介於1% – 4%之間。
- 裝潢／家電／家具：每個人對生活物質的追求不同，價格大約會是房價的5% – 20%左右。
也就是說，假如您買一間2,000萬的房子，至少需要400萬左右的自備款比較妥當。
→延伸閱讀：中古舊公寓老屋翻修／裝潢費用怎麼算？每坪預算這樣估！
| 項目 | 費用計算方式 | 備註 |
| 鑑價費、帳管費、開辦費、徵信費、手續費 | 各銀行使用名稱不一，依各銀行規定 | 費用差距大，應多做比較 |
| 土地登記規費 | 按設定金額的千分之一 | 習慣上由買方負擔 |
| 書狀費 | 每張80元 | 習慣上由買方負擔 |
| 謄本費 | 每張20元 | 習慣上由買方負擔 |
| 代書費 | 約4000~6,000元 | 習慣上由買方負擔 |
| 住宅保險費–火險 | 每年投保一次，各保險公司費率相近 | 若提前償還貸款，可要求退還預繳之保險費 |
| 住宅保險費–地震險 | 每年投保一次，依目前費率每年保費1,459元 | 若提前償還貸款，可要求退還預繳之保險費 |
| 轉貸代償費 | 0~10,000元，視各銀行而定 | 費用差距大，應多做比較 |
| 轉貸塗銷費 | 2,000元起 | 習慣上由賣方負擔 |
註：申貸實際費用依各銀行規定
買賣雙方應負擔費用
| 買方 | 賣方 |
| 買賣契稅 印花稅 地政規費 土地及建物登記謄本費 銀行貸款查詢費 代書費（過戶、設定及簽約金）* 履保費 | 土地增值稅 交屋日前的房屋稅及地價稅 屋日前的水電、瓦斯、管理費 代書費（過戶、塗銷及簽約金）* 履保費 |
備註：
（1）房屋稅及地價稅是以年度課稅，以交屋日為分界點，買賣雙方再按比例分擔，一般交屋日前的費用為賣方負擔；交屋日後的費用則由買方負擔。
（2）*為有請代書才需支付的費用。
「買小換大」及「買遠換近」是聰明不是妥協！
了解了目標物件需準備的自備款金額後，如果太過勉強，千萬不要硬逼自己去負擔過於沉重的房貸壓力！不必非得一次到位，依照你的收入和預算慢慢升級房產，而非一次性地進駐完美夢幻房。
應該要把握「買小換大」還有「買遠換近」這兩大原則，評估過還款能力及生活現狀後再購屋。
並在償還房貸的同時持續投資儲蓄，幾年後再隨著個人經濟能力成長，考慮更換大屋、更換近屋，階段性地換到理想中的好房子！
貸款通也整理出「預售屋」、「新成屋」、「中古屋」比較圖
買房兩大重點提醒，入住美宅不是夢！
1、不要在郊區花大錢：
如果你還不是很確定未來長久定居的地點，那麼貸款通建議您盡量不要在郊區花大錢買房，應該盡量往蛋黃區靠攏，即使房子不似郊區地段的那麼大間，但是相對的未來脫手容易、房屋漲幅可期性更高。
2、沒錢也可先租再買：
如果自住的房子還在腳房貸，又想要再買一間，財務壓力過大，此時會建議您可以先售出一間並且租屋，再慢慢尋覓良屋。
以小換大可退稅？自用住宅重購退稅說明！
只要您將房子賣掉，無論是先買後賣、或是先賣後買，都必須被政府課２筆稅：土地增值稅及所得稅。不過，假如您是有換屋行為，就可以依照法規規定的「重購自用住宅退稅」！
先買後賣、先賣後買一率可使用。而在申請時要注意，買賣的所有權人須為同一人，也須證明物件是「自用住宅」才能符合退稅條件！
| 項目 | 先買後賣 | 先賣後買 |
| 優點 | 無過渡期，不用擔心空窗期的租屋及搬家問題 | 自備款少，不用同時負擔兩份房貸，沒有拋售壓力 |
| 缺點 | 有賣屋壓力、金源負擔較大 | 舊屋售出後有短暫過渡期須另覓住所、需搬兩次家 |
| 總結 | 資金寬裕 有足夠金源可以負擔兩份房貸者 | 資金較不充裕 原已有理財計畫者 |
以上就是貸款通為大家整理了，想要購屋、想要以小屋換大屋必看的重點整理！希望大家都能在成為有殼蝸牛的路上找到更輕鬆的方式，不要急於求一步登天，慢慢地按照階段計畫地完成，最終住進心心念念的夢幻豪宅，如此更能好好體會箇中美妙！
小屋換大屋QA
「房價是齊漲、齊跌的」房價繼續漲，您購入的這間跟著漲、未來若要賣掉也會有好價格；而倘若房價跌，未來想換的房子勢必也會跟著跌價，所以不要想太多，計算過房貸、確認過需求，看好目標就下手吧！
無論是先買後賣、或是先賣後買，都必須被政府課２筆稅：土地增值稅及所得稅。不過，假如您是有換屋行為，就可以依照法規規定的「重購自用住宅退稅」！
如果有資金需求，可以參考房屋貸款方案內容說明
| 項目 | 房屋貸款 |
| 貸款條件 | 1.年滿18至65歲之國民 2.房子坪數15坪以上（北市12坪以上） 3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者； 但若已清償者則視個人情況辦理。 |
| 貸款額度 | 貸款金額視房屋市值估價而定。 一般可貸8成左右 |
| 貸款年限 | 1-40年 本利攤還型：最長40年， 提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ， 寬限期內只還利息不用攤還本金，讓您還款更輕鬆。 |
| 貸款利率 | 1.8%~2.5% (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。 |
| 檢附文件 | 雙證件(身份證+健保卡或駕照) 收入證明 在職證明 戶籍謄本 土地建物所有權狀 如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細 （存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單） |
| 對保所需文件 | 房貸合約書，裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期 抵押權設定同意書 撥款委託書 土地、建築改良物抵押權設定契約書 金融扣款委託書 火險地震險購買 |
| 相關事項 | 三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或 半年內有強制停卡者無法申請； 但若已清償者則視個人情況辦理。 *以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留核貸與否之權利 |
辦理房貸需要準備什麼資料?
- 雙證件:身份證/健保卡
- 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
- 在職證明或是勞保異動明細
- 戶籍謄本
- 土地建物所有權狀
- 房貸最近一年繳款明細（存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）
辦理房貸的7個步驟:
- 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者，申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
- 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
- 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
- 確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會。
- 簽約對保。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。
- 房屋設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
- 撥款：交易也即將完成囉！抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，如果已經投保即可隨時準備撥款，如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。
延伸閱讀:
注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。
有更多 房屋貸款 問題想諮詢該怎麼做？
如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！撥打專線或加LINE@ ID: @a580 免費諮詢專線0975751798賴經理。
