房貸種類原來好多種？我適合哪種？必看房貸要貸好貸滿的因素！

一般人購屋之前，一定會想到要申請房貸，來減輕資金壓力的需求。但是大部分的人其實不了解房貸的內容，就用這篇文章特別跟大家說明一下。 房貸種類 不是只有一種，竟然有好幾種！

房貸種類大致可分為以下10種類別

買房子辦貸款前先思考一下要選那種：

1. 固定型房貸:

該類房貸產品採取固定利率的還款方式，最大的優點在於不受浮動利率的影響，較易控管財務規劃及每月支出金額＜可申請前2或3年寬限期＞。

適合類型：擔心通膨或利率上揚;適合族群：首購族、一般上班族。

2. 理財型房貸:

除銀行核貸房屋貸款的金額外，另加一個循環型透支額度，可隨借隨還。

當然其利息計算隨動用金額與動用時間計算，如無動用或全數歸還後，則不需支付該筆利息，能使資金調度更加靈活，較適合短期週轉＜如：企業主、自營商…等＞。

適合類型：需要資金靈活調度、有短期資金需求;適合族群：投資族、中高階主管。

延伸閱讀:<《理財型房貸是什麼?》優缺點及適合誰使用?特色是沒動用不用支付利息!>

3. 抵利型房貸:

所謂抵利型房貸，就是讓房貸戶以存款折抵房貸本金，雖存款部分不計算存款利息與貸款利息，但存款卻依舊在房貸戶名下。

選擇此類型房貸，優點可抵扣利息支出與降低每月攤還金額或縮短還款期限，且當該房貸戶如臨時有資金需求時，仍可動用該存款額度，較適合想同時留有部分資金可隨時調度者。唯其利率會較固定型房貸高。

適合類型：具有一定資金、想快速減房貸利息;適合族群：中高階主管、退休族。

4. 遞減型房貸:

該類型房貸的基本前提需先要有定價根據，一般是以中華郵政２年期定儲機動利率加碼計算。其特色為加碼利率會逐年遞減，也就是隨還款時間越長，貸款本金及利息會越來越低。

5. 理債型房貸:

亦即用房貸去整合現金卡、信用卡、車貸、信貸…等高利率年限短的貸款產品，借此拉長還款年限，降低利息支出，減少月付金的房貸「整合負債」方式。

6. 壽險型房貸:

是一種房貸與保險相結合的產品，其優點是萬一申貸後在貸款還款期限內，發生意外身故時，則銀行可直接獲得相當於房貸餘額的保險理賠金，作為優先清償房貸之用，借貸戶家屬可避免因無能力繳交本金，而房子遭銀行假扣押。

適合類型：重視生命財產者;適合族群：退休族、高風險職業。

7. 回復型房貸:

就是借貸戶可將償還的本金再次提領出來，並不需重新申請，可隨時直接動用，且有動用才需支付利息，讓資金可更加靈活運用。

8.保證保險型房貸:

只房貸戶因自備款不足或信用條件不足，導致申貸金額不敷需求時，即可利用「額外投資」的方式，增加貸款金額。

房貸戶可透過保險取得不足的金額，而銀行業者也可以透過保證保險，將風險轉嫁給保險公司，各取所需。

9.指數型房貸:

所謂指數型房貸就是隨郵局基準利率上下浮動的利率。適合類型：對於利率走勢敏感、市場有降息趨勢;適合族群：首購族、一般上班族。

10.自辦政府優惠房貸:

銀行「自辦政府優惠房貸」與政府優惠房貸，皆以中華郵政2年期定儲機動利率為基準；不同之處在於政府優惠房貸加碼百分之0.875，而銀行業者推出的自辦優惠加碼幅度目前則多介於百分之0.775～0.975之間。

延伸閱讀:<【房貸優惠】政府優惠房貸能申辦嗎?有哪些條件限制?自備款不足怎麼辦?>

理財型房貸適合我嗎？

理財型房貸與一般房貸的主要差異，在於一般房貸還款後的本金不能再動用，而理財型房貸的還款本金會轉換為循環額度，可隨時動用且按日計息，但須有償還本金才有能動用的額度，最高可貸至8成。

若是經常性需要資金週轉的民眾，理財型房貸是較佳選擇。

• 1、理財型房貸的房貸利率比一般優惠房貸還要高。（高出約1%～1.25%）
• 2、理財型房貸的額度來自你已經還款的本金，加上你額外提前還款的本金，所以如果你還款的金額少，這個額度就會小到跟沒有一樣。
• 3、理財型房貸動用額度的利息可能低於大多數消費型貸款和信用貸款，但是如果借款金額高、利率也不算低，累積下來也很可觀，最好不要動用太久。
• 4、動用的額度其實是來自房貸抵押物的價值，所以請不要拿去做沒有把握的運用，以免還不出錢反而造成抵押物被拍賣才還得起錢。
• 5、應該先確認自己是否有足夠的還款能力，因為會有原本的房貸，以及你所動用的新貸款，兩者都需要償還。
• 6、理財型房貸是一種進階的貸款行為，可以讓你在資金運用上更有彈性，槓桿使用妥當固然可以讓資產增加，但也不得不提醒你，一定要先檢視自己的風險承受度。

想在房貸上要貸好貸滿的7大因素？

• 1. 重點是經營培養你的信用狀況，保有良好聯徵紀錄。
• 2. 鎖定衝刺放貸業務銀行。
• 3. 準時繳款 「以貸養貸族」更好貸，可以從小額的信貸開始培養信用記錄。
• 4. 信用卡輪著刷，與銀行建立好關係。
• 5. 成為銀行VIP，透過薪轉銀行貸款。例如銀行帳戶中有百萬以上、存款停留6個月以上會有加分的作用。
• 6. 買房貸款忌諱多間銀行送件。
• 7. 千萬記得，在你還沒有確定要貸哪一家銀行前，不要填貸款申請書，也先不要提供貸款人的身分證影本或授權銀行調閱聯徵紀錄。

你可以先初步比較過各家銀行給的估價和貸款條件，等確定要正式申請貸款時，再授權其中條件比較好的１~２家填申請書（避免若正式通知核貸時，才發現核貸成數不足，再重送另一家重新評估會延遲買賣合約時間），授權他們調閱聯徵即可。

看到這裡，大家對自己適合哪種房屋貸款有沒有初步認識了呢？也歡迎參考我們其他的房貸介紹文章喔！

辦理房屋貸款的8個步驟:

一般而言，房貸申請可以分為8大步驟，依序是申請→照會→估價→審核→核貸結果通知與申覆→對保→設定→撥款，每一階段所需要的作業時間皆不相同，各約1-5天不等，是故加總起來，快的話至少也需要1周，慢則甚至3周，下面將一一說明。

STEP 1 申請：

一旦送出申請銀行就會調閱聯徵檢視個人信用狀況，3個月內聯徵調閱次數將會影響後續跟他行申貸的條件，建議做好功課再申請。信用狀況越良好越容易過件，同時也比較能申請到較多的貸款金額跟較低的利率。

STEP 2 照會：

送出申請後，銀行可能會先電話照會一次，確認是否由本人送件並核對申請資料，有些還會打到申貸人任職公司確認，記得回答內容請以真實正確為原則，以免申請被拒。

STEP 3 估價：

接著銀行將對房屋進行鑑價，評估價值後才能決定貸款額度。一般自住宅可貸額度約是鑑價金額的8成，若非自住宅或是屬於政府定義的豪宅則是6-7成。

STEP 4 審核：

銀行通常會利用1到3個工作天審核，並決定核發的額度及利率，時間長短取決於是交由人工還是系統，當然如果申貸人的資料較特殊也可能會較久。

STEP 5 核貸結果通知與申覆：

審核完成後會通知申貸者是否核貸。如對條件滿意或無申覆空間，則可以直接進行下一步；如果覺得條件無法接受，可與專員商量協助進行申覆，這個過程通常會進入銀行的人工審核流程，結果較難預料。

STEP 6 對保：

對保的目的是讓申貸人能夠當面與銀行簽訂借貸合約，確保銀行與貸款者的權利義務。請注意以下填寫的條件是否與說明符合，並且簽完約記得向銀行拿取合約副本留存。

• 總金額是否正確
• 貸款利率、及貸款利率可能的變化
• 貸款年限
• 附加功能是否清楚 ， 例如抵利型、理財型
• 違約金的年限、罰則比例

STEP 7不動產抵押權設定：

銀行在簽約對保後會立即辦理不動產抵押權設定，這部分會由代書來處理，在房子過戶後代書會幫你帶著建物及土地權狀正本去地政事務所辦理，把房子設定給銀行，抵押權設定金額為你房貸金額的1.2倍，銀行會一併幫你辦理火險及地震險，這部分需要房貸申請人繳納，一年繳費一次，直到貸款繳清為止 。

多設定二成是因為擔心未來若借款人無法正常繳款時，有衍生的違約罰款、違約利息及向法院聲請強制執行等費用..等等產生，若債權銀行要拿回本金，必須經過拍賣程序，這期間所衍生的利息違約金費用就會從這二成中去計算，優先受償金額不能超過設定金額，依實際金額計算，銀行並不能直接全部。

STEP 8撥款：

大部分的銀行會要求申貸人開立該行的台幣戶頭，並把錢撥到該戶頭。如果是在分行對保，有機會可以一次完成開戶跟撥款，但若對保時間是在下午，可能要隔日才能撥款到戶頭。

房貸種類Q&A

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以上是簡單的房貸原來好多種?介紹，如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！

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注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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