「二工」就是二次施工的簡稱，二工的建案、房屋建築其實相當常見，這是由於建商在當初申請建照時的規劃資料，和實際興建物件有所不同，新增了其他的施工項目所導致。二次施工合法嗎？會有哪些風險？二工優缺點帶你一次看懂！
二工是什麼？
一個建案的完成，需要申請到兩種「照」。建案在開始動工前的規劃階段，需要申請「建築執照」，也就是俗稱的「建照」；而在交屋之前，必須申請「使用執照」。
在營造過程告一段落後，建商會提供建照申請時的規劃資料，在基地現場和政府單位進行勘驗動作，確認實際興建狀況與建照規劃相同後，才會核發使用執照。
以上是一般流程的建案，而假如建商在取得建照後，另外又有其他的施工項目，怕因和當初規劃的不一樣而拿不到使用執照的話，常見的就是會在取得使用執照後，再進行二次施工，也就是上面所簡稱的「二工」。
常見二次施工有哪些？為什麼要二工？
其實進行二次施工的建商，目的就是為了要再爭取更大的可利用面積、或是提高空間使用率，不論是增加住戶室內空間、或是改變使用目的，這些不僅能夠使空間的使用更貼近住戶需求，也會因此在預售屋階段更有賣點，也增加了不少銷售面積。
常見的二工範例如：將機車停車棚改移至地下室、在建案屋突處新建健身房、蓄水池改為游泳池、早年還有住戶集體陽台外推等。
這些看似利民的改建，對於住戶來說或許真的更貼近使用需求了，不過要注意的是，二工是否會影響到原來規劃的結構？是否危害到建案的結構安全？是否會影響到他人權益？
最重要的一點是，二工與使用執照上的規畫記載不全然相同，而這些後來調整的部分，不論是施作過程、施作後，只要經檢舉舉發，就必須在期限內恢復原狀！
曾經聽過老公寓改建，將陽台外推，但因屋主與鄰居結怨，因此屢遭檢舉，最後工班拆拆補補，工期延宕不說，自是增加許多額外支出！
如何注意避免二工？
1、預售屋現場詢問銷售人員
其實最簡單的方式，就是在參觀樣品屋時，直接詢問現場案場銷售人員，日後是否會有二工的情形發生，若有則是發生在哪裡？是違規使用還是違規建築？
2、格局圖虛實線可略知一二
次外，從建商所提供的圖面來檢查也相當一目了然。格局圖中經常會以虛線來呈現需經二次施工的空間。而購買新成屋的民眾可向建商要求竣工圖，邊看房邊比對；購買中古屋的民眾則可以要求提供測量成果圖進行比對。
3、合約是否含有二工同意書
再來是透過合約書上是否有類似「二次施工同意書」或相關意圖的條例，有許多建商為規避責任，會以模稜兩可的條例陳述二工的事實，日後若遭檢舉，以簽名的買家屋主也只能當作知情且同意了。
二工Q&A
預售屋二次施工、變更用途恐是違建！可以依照使用內容分為「違規使用」與「違章建築」2種，「違規使用」為使用執照用途和實際用途並不相關；而「違章建築」是指原本建築執照外增建的部分，目前新增違建都屬於即報即拆，須小心留意。
陽台外推是「違章建築」若在民國84年以後的違章建築屬於即報即拆。
如果有資金需求，可以參考房屋貸款特色
| 項目 | 房屋貸款/購屋貸款 |
| 貸款條件 | 1.年滿18至65歲之國民 2.房子坪數15坪以上（北市12坪以上） 3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者； 但若已清償者則視個人情況辦理。 |
| 貸款額度 | 貸款金額視房屋市值估價而定。 一般可貸8成左右 |
| 貸款年限 | 1-40年 本利攤還型：最長40年， 提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ， 寬限期內只還利息不用攤還本金，讓您還款更輕鬆。 |
| 貸款利率 | 1.8%~2.5% (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。 |
| 檢附文件 | 雙證件(身份證+健保卡或駕照) 收入證明 在職證明 戶籍謄本 土地建物所有權狀 如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細 （存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單） |
| 對保所需文件 | 房貸合約書，裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期 抵押權設定同意書 撥款委託書 土地、建築改良物抵押權設定契約書 金融扣款委託書 火險地震險購買 |
| 相關事項 | 三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或 半年內有強制停卡者無法申請； 但若已清償者則視個人情況辦理。 *以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留核貸與否之權利 |
辦理房貸需要準備什麼資料?
- 雙證件:身份證/健保卡
- 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
- 在職證明或是勞保異動明細
- 戶籍謄本
- 土地建物所有權狀
- 房貸最近一年繳款明細（存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）
辦理房貸的7個步驟:
- 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者，申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
- 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
- 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
- 確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會。
- 簽約對保。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。
- 房屋設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
- 撥款：交易也即將完成囉！抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，如果已經投保即可隨時準備撥款，如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。
以上就是貸款通為大家整理的「二工」懶人包！有購屋需求的民眾記得把眼睛睜大，牢記上述的重點，祝福大家都能挑選到適合自己的建案！如有更多問題需求，也歡迎透過貸款通線上免費諮詢客服，提供您最專業的服務！
延伸閱讀:
注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。
有更多 貸款 問題想諮詢該怎麼做？
如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！撥打專線或加LINE@ ID: @a580 免費諮詢專線0975751798賴經理。
