有房貸想買下一間?能再買房嗎? 第二屋貸款成數 為何?限貸5成還6成?
房貸還沒繳完卻有換屋、買屋需求該怎麼辦?先買後賣還是先賣後買?買第二屋/餘屋的注意事項不少,今天貸款通為大家整理3個必知要點!
第二屋貸款成數有沒有限制?法規這麼說!
第七波選擇性信用管制
2024/09/19:
- 自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期
- 第2戶限貸最高成數降為5成並擴大至全國
- 法人購置住宅貸款與自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成
- 餘屋貸款最高成數由4成降為3成。
許多人在買第二間房子時,總會遇到前屋貸款尚未繳清、第二屋貸款成數不足的問題,這時會想問,難道還有限定第二屋房貸只能貸 5 成嗎?其實並不盡然喔!來看看法規怎麼說:
〈中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定〉中對於自然人購屋有以下限制:
- 1、已有二戶房貸者:
貸款額度最高不得超過住宅(含基地)鑑價或買賣金額較低者之五點五成。 - 2、已有三戶以上房貸者:
貸款額度最高不得超過住宅(含基地)鑑價或買賣金額較低者之五成。
也就是說,對於並非購買高價住宅*的一般人而言,名下必須到第 3 戶及以上才會受到法規的限制,最高只能貸款房屋價值的 5 – 5.5 成,無寬限期、且除前目貸款額度外,不得另以修繕、周轉金或其他貸款名目,額外增加貸款金額。
所以會建議,如有多間房產,第 3 戶以後可以由家中名下無房產的成員申請貸款、以爭取最佳成數與利率。
※補充-高價住宅之定義:
- 座落於臺北市者:鑑價或買賣金額為新臺幣七千萬元以上。
- 座落於新北市者:鑑價或買賣金額為新臺幣六千萬元以上。
- 座落於臺北市及新北市以外之國內地區者:鑑價或買賣金額為新臺幣四千萬元以上。
不過,這是針對法規而言,對於屋主最直接的影響,還是來自於貸款的銀行。
有房貸想買第二屋,貸款評估重點看這些!
為何法規沒有限定第二戶的貸款成數,但許多銀行仍無法提供貸款者期待的房貸成數呢?
其實就銀行的立場來說,對於身上已經背負房貸的貸款人,要接著貸第二屋房貸,其實風險是成長的。銀行將會重新評估貸款人的收入情形、財力狀況,在面對雙重房貸的情形下是否有能力負擔。銀行將會針對以下各項進行評估:
- 收入證明:貸款人的薪資收入、所得稅扣繳憑單、儲蓄存摺、薪轉戶等證明文件。
- 財力狀況:貸款人名下所有財產,包含動產及不動產、股票、基金等。
- 任職情形:貸款人的任職公司,是否是百大企業、上市櫃公司、軍公教人員等。
- 貸款負債比:綜觀貸款人的收入及負債比例,是否低於銀行認定的標準。
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想換屋,該「先買後賣」還是「先賣後買」?
對於銀行而言,只要名下有屋,欲購入第二間則會被視為投資者。因此,如若您是欲換屋者,建議可以同時出示買賣證明喔!
而對於換屋這,最煩惱的就是考慮該「先買後賣」還是「先賣後買」?優缺點幫大家整理如下:
項目 | 先買後賣 | 先賣後買 |
優點 | 無過渡期,不用擔心空窗期的租屋及搬家問題 | 自備款少,不用同時負擔兩份房貸,沒有拋售壓力 |
缺點 | 有賣屋壓力、金源負擔較大 | 舊屋售出後有短暫過渡期須另覓住所、需搬兩次家 |
總結 | 資金寬裕 有足夠金源可以負擔兩份房貸者 | 資金較不充裕 原已有理財計畫者 |
目前銀行針對第二戶的限制方式有
- 沒有提供寬限期
- 調高第二戶的房貸利率
需要進行換屋者要考量無寬限期時,月付金額是否可以負擔。
央行於2023年6月16日新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款成數上限7成,政策制定時已考量換屋者權益;針對有換屋需求、6月16日起申辦第二戶房貸者,可透過簽訂切結書,擔保1年內移轉第一戶房產並清償第一戶房貸,即可不受第二戶限貸7成限制,減緩資金壓力。
- (一) 借款人應於特定地區第2戶購屋貸款撥款後1年內,將第1戶房貸擔保品出售及完成產權移轉登記,且清償債務並塗銷第1戶房貸抵押權,以及不得以轉貸等方式規避上開事項。
- (二) 借款人違反切結事項不利違約效果,包括:立即收回貸款成數差額;追溯自撥款日起,按貸款餘額計收罰息;加收以轉貸等方式規避切結事項的違約金。
第二屋貸款QA
「首購」的真正定義,是針對「借款人名下無自有住宅」來界定的!換句話說,只要名下沒有登記自有住宅,即符合申請首購貸款的資格喔!
其實就銀行的立場來說,對於身上已經背負房貸的貸款人,要接著貸第二屋房貸,其實風險是成長的。銀行將會重新評估貸款人的收入情形、財力狀況,在面對雙重房貸的情形下是否有能力負擔。
以上就是小編替大家整理,身上有房貸再買第二屋時須留意的重點事項!倘若遇到房貸成數不足、自備款不夠的情形,也建議可以先透過線上免費諮詢,問問貸款通專業線上客服,提供您專業的理財建議喔!
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