身上有房貸還能再買房嗎？第二屋貸款成數、貸款利率及限制！

有房貸想買下一間？能再買房嗎？ 第二屋貸款成數 為何？限貸５成還６成？

房貸還沒繳完卻有換屋、買屋需求該怎麼辦？先買後賣還是先賣後買？買第二屋／餘屋的注意事項不少，今天貸款通為大家整理３個必知要點！

第二屋貸款成數有沒有限制？法規這麼說！

第七波選擇性信用管制

2024/09/19：

• 自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期
• 第2戶限貸最高成數降為5成並擴大至全國
• 法人購置住宅貸款與自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成
• 餘屋貸款最高成數由4成降為3成。

許多人在買第二間房子時，總會遇到前屋貸款尚未繳清、第二屋貸款成數不足的問題，這時會想問，難道還有限定第二屋房貸只能貸 5 成嗎？其實並不盡然喔！來看看法規怎麼說：

〈中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定〉中對於自然人購屋有以下限制：

• 1、已有二戶房貸者：
  貸款額度最高不得超過住宅(含基地)鑑價或買賣金額較低者之五點五成。
• 2、已有三戶以上房貸者：
  貸款額度最高不得超過住宅(含基地)鑑價或買賣金額較低者之五成。

也就是說，對於並非購買高價住宅*的一般人而言，名下必須到第 3 戶及以上才會受到法規的限制，最高只能貸款房屋價值的 5 – 5.5 成，無寬限期、且除前目貸款額度外，不得另以修繕、周轉金或其他貸款名目，額外增加貸款金額。

所以會建議，如有多間房產，第 3 戶以後可以由家中名下無房產的成員申請貸款、以爭取最佳成數與利率。

※補充－高價住宅之定義：

1. 座落於臺北市者：鑑價或買賣金額為新臺幣七千萬元以上。
2. 座落於新北市者：鑑價或買賣金額為新臺幣六千萬元以上。
3. 座落於臺北市及新北市以外之國內地區者：鑑價或買賣金額為新臺幣四千萬元以上。

不過，這是針對法規而言，對於屋主最直接的影響，還是來自於貸款的銀行。

有房貸想買第二屋，貸款評估重點看這些！

為何法規沒有限定第二戶的貸款成數，但許多銀行仍無法提供貸款者期待的房貸成數呢？

其實就銀行的立場來說，對於身上已經背負房貸的貸款人，要接著貸第二屋房貸，其實風險是成長的。銀行將會重新評估貸款人的收入情形、財力狀況，在面對雙重房貸的情形下是否有能力負擔。銀行將會針對以下各項進行評估：

• 收入證明：貸款人的薪資收入、所得稅扣繳憑單、儲蓄存摺、薪轉戶等證明文件。
• 財力狀況：貸款人名下所有財產，包含動產及不動產、股票、基金等。
• 任職情形：貸款人的任職公司，是否是百大企業、上市櫃公司、軍公教人員等。
• 貸款負債比：綜觀貸款人的收入及負債比例，是否低於銀行認定的標準。

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想換屋，該「先買後賣」還是「先賣後買」？

對於銀行而言，只要名下有屋，欲購入第二間則會被視為投資者。因此，如若您是欲換屋者，建議可以同時出示買賣證明喔！

而對於換屋這，最煩惱的就是考慮該「先買後賣」還是「先賣後買」？優缺點幫大家整理如下：

項目	先買後賣	先賣後買
優點	無過渡期，不用擔心空窗期的租屋及搬家問題	自備款少，不用同時負擔兩份房貸，沒有拋售壓力
缺點	有賣屋壓力、金源負擔較大	舊屋售出後有短暫過渡期須另覓住所、需搬兩次家
總結	資金寬裕 有足夠金源可以負擔兩份房貸者	資金較不充裕 原已有理財計畫者

目前銀行針對第二戶的限制方式有

1. 沒有提供寬限期
2. 調高第二戶的房貸利率

需要進行換屋者要考量無寬限期時，月付金額是否可以負擔。

央行於2023年6月16日新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款成數上限7成，政策制定時已考量換屋者權益；針對有換屋需求、6月16日起申辦第二戶房貸者，可透過簽訂切結書，擔保1年內移轉第一戶房產並清償第一戶房貸，即可不受第二戶限貸7成限制，減緩資金壓力。

• (一) 借款人應於特定地區第2戶購屋貸款撥款後1年內，將第1戶房貸擔保品出售及完成產權移轉登記，且清償債務並塗銷第1戶房貸抵押權，以及不得以轉貸等方式規避上開事項。
• (二) 借款人違反切結事項不利違約效果，包括：立即收回貸款成數差額；追溯自撥款日起，按貸款餘額計收罰息；加收以轉貸等方式規避切結事項的違約金。

第二屋貸款QA

以上就是小編替大家整理，身上有房貸再買第二屋時須留意的重點事項！倘若遇到房貸成數不足、自備款不夠的情形，也建議可以先透過線上免費諮詢，問問貸款通專業線上客服，提供您專業的理財建議喔！

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