買房子最重要的就是取得房屋產權，且必須到地政事務所辦理土地及建物的「所有權移轉登記」。
但你聽過「他項權利」嗎？「他項權利」包含哪些權利？該如何辦理塗銷？房屋土地買賣必看！他項權利總整理一篇搞定！
他項權利是什麼？
(圖片來源：台北市政府地政局)
所謂「他項權利」並沒有一個特別明確規範出來的定義，這是一個被通用來指稱「所有權」之外其他所有物權登記的概稱。
而法規中對於所有權之外有記載的權利來說，他項權利將包含：地上權、永佃權、不動產役權、典權、抵押權、耕作權和農育權等權利。
「他項權利登記」的意思自然就是指上面這些權利的設定、移轉、內容變更登記等行為。
- 地上權：所謂「地上權」是指在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。而地上權又可以分為普通地上權和區分地上權。
- 永佃權：支付佃租永久在他人土地上為耕作或牧畜之權。
- 不動產役權：指以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權。
- 典權：指支付典價在他人之不動產為使用、收益，於他人不回贖時，取得該不動產所有權之權。
- 抵押權：債權人對於債務人或第三人提供的不轉移占有而作為債務履行擔保的財產，在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形時，得就該財產得價值優先受償的權利。
- 耕作權：即公有荒地之承墾人，自墾竣之日起，無償取得所領墾地耕作之權。
- 農育權：謂在他人土地為農作、森林、養殖、畜牧、種植竹木或保育之權。
而為什麼說，買房子、買土地必須確認有沒有「他項權利」呢？
這是因為房屋即使設定抵押權後，原所有權人仍可以繼續使用該房屋、甚至可以未經塗銷抵押權，就將該屋出售，不影響抵押權的效力！
要是您買到的房子已被前任屋主設定銀行抵押，那就是「揹胎」了！
舉例來說，原所有權人A將已設定抵押權的房地產出售予B，原抵押權人在A未依約清償債務的時候，仍有權聲請法院查封拍賣該已出售予B之房地產，並不因原所有權人A將房地產出售而受影響。
因此，買方在購屋的時候，如果碰到賣方的房屋已設定抵押權，最好要求賣方將抵押權塗銷後，再將所有權移轉登記予買方，抑或同上一段提到，對該房產之貸款直接撥予賣方的貸款銀行予以清償貸款，以免折了夫人又賠兵。
延伸閱讀:<房屋被設定可以過戶嗎？揹（背）胎過戶＝抵押權未塗銷過戶？>
變更登記是什麼？
變更登記是指針對已有登記的他項權利內容細節進行變動更改，例如抵押權的內容變更登記，便是指抵押權設定完成後，又復修改權利種類、權利範圍、金額利息、擔保債權種類、擔保債權範圍、擔保債權確定日期、債務人及債務額比例變更、債務清償日期變更等等條件，是必須向登記機關申辦抵押權內容變更之登記的。
除了抵押權之外，「地上權」也是相當常見的「他項權利」。地上權可以分為普通地上權和區分地上權。
假如土地設定了地上權，土地所有權人對土地的使用處分及收益都會受到相當多限制，因此土地買賣之前建議務必詳細查閱登記簿謄本中之他項權利簿，有無地上權設定的相關記載。
請務必注意各個他項權利，限制登記之登記塗銷變動情形。
他項權利內容「變更登記」作業流程
- 收件處理
- 計算規費
- 初審
- 專員核定
- 配件
- 登錄
- 校對
- 列印書狀
- 拆件
- 用印
- 發件完成！
他項權利內容「變更登記」應備文件
- 登記申請書
- 他項權利變更契約書／抵押權變更契約書
- 原設定契約書
- 他項權利證明書
- 申請人身分證明文件：身分證、戶口名簿、戶籍謄本
- 義務人印鑑證明（如義務人未能親自到場核對身分時應檢附）
- 土地／建物所有權狀
延伸閱讀:
他項權利Q&A
最經常碰到的他項權利，應該是抵押權了。買賣房屋之前，要詳細查閱土地及建物登記簿謄本上「他項權利部」的記載，而且還要查明各個抵押權的抵押權人、權利範圍、擔保權利金額、利息、遲延利息、違約金、權利存續期間等資料。
普通地上權指在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。
區分地上權指在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權。
如果有資金需求，可以參考房屋貸款特色
| 項目 | 房屋貸款/購屋貸款 |
| 貸款條件 | 1.年滿18至65歲之國民 2.房子坪數15坪以上（北市12坪以上） 3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者； 但若已清償者則視個人情況辦理。 |
| 貸款額度 | 貸款金額視房屋市值估價而定。 一般可貸8成左右 |
| 貸款年限 | 1-40年 本利攤還型：最長40年， 提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ， 寬限期內只還利息不用攤還本金，讓您還款更輕鬆。 |
| 貸款利率 | 1.6%~2.5% (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。 |
| 檢附文件 | 雙證件(身份證+健保卡或駕照) 收入證明 在職證明 戶籍謄本 土地建物所有權狀 如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細 （存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單） |
| 對保所需文件 | 房貸合約書，裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期 抵押權設定同意書 撥款委託書 土地、建築改良物抵押權設定契約書 金融扣款委託書 火險地震險購買 |
| 相關事項 | 三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或 半年內有強制停卡者無法申請； 但若已清償者則視個人情況辦理。 *以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留核貸與否之權利 |
辦理房貸需要準備什麼資料?
- 雙證件:身份證/健保卡
- 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
- 在職證明或是勞保異動明細
- 戶籍謄本
- 土地建物所有權狀
- 房貸最近一年繳款明細（存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）
辦理房貸的7個步驟:
- 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者，申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
- 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
- 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
- 確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會。
- 簽約對保。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。
- 房屋設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
- 撥款：交易也即將完成囉！抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，如果已經投保即可隨時準備撥款，如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。
以上就是貸款通為大家所整理的「他項權利」懶人包啦，給所有正在計畫買房買地的讀者們，記得購買前務必詳細檢查他項權利部是否都已確認無誤，以免因小失大後續流程跑不完吶！
注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。
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