你聽過「不動產債權」嗎？近期出現許多媒合平台，提供以不動產做為擔保的債權交易。想投資不動產債權嗎？有哪些風險與注意事項呢？優缺點為何？運作原理是什麼？貸款通今天整理了不動產債權交易必看的３大重點，一起來看看吧！
「不動產債權」是什麼？
「不動產債權」簡單來說就是運用不動產來借貸。有資金需求的債務人可以利用手上的不動產作為擔保，向債權人借錢，也就是用這份不動產債權來換取現金。
在借款的同時，會設定抵押權予以債權人，而這個不動產債權，就使得債權人擁有要求債務人還款的保障、確保了債權人的權益。
而如果不幸，債務人無法如期歸款項，債權人就得以向法院申請拍賣這個已設定抵押權的不動產物件。聽起來有點類似銀行房貸的概念，不過借貸方是透過 P2P 平台媒合債務人與債權人，無論是核對案件或是放款速度都會來得快一些。
不動產債權借貸優缺點？
1、不動產債權借貸優點
- 利率優惠：就P2P形式的借貸方式來說，不動產債權由於有不動產作為擔保，因此借貸的利率也會相對來得划算，比起信貸、車貸等，在借款利率上還是比較優惠的。
- 活用資產：不動產債權是以另外一種形式增加了不動產的使用率。
- 期限較長：由於是以不動產來抵押，因此借款的期限也會比起信貸車貸來的長，有些甚至可達10年以上，對於中小企業或是長期計劃來說也相當合適。
2、不動產債權借貸缺點
- 違約法拍：當無法準時如期還款，那麼抵押的不動產就會依照合法程序遭到法拍。而法拍是使得房地產較為折價的轉換方式。
- 程序繁瑣：相對於信貸車貸，不動產債權需要辦理抵押設定，程序比較多。
- 管道來源：形形色色的媒合平台，要當心注意是否為合法管道，以免誤觸非法借款。
- 房價波動：用來抵押的不動產假如遇上不景氣，遭遇房市波動，那麼也需要很長的時間才能回本。
以上四點缺點，也就是不動產債權的風險所在，除了留意平台的合法性之外，同時也須注意利率與變現的流動性。
為什麼不跟銀行借錢呢？
許多人心裡可能會有疑惑：「為什麼不向銀行辦理二胎或轉增貸呢？」這裡就必須說明，許多狀況是銀行過件率相當低、無法成功核發貸款的，也因此才會出現這樣的不動產借款方式。
對銀行而言，做的是利率的生意，講的是個人信用，假如借款的風險過高，即使有不動產作擔保，對銀行來說還是敬謝不敏。
而對於個人本體來說，只要借款出去是有保障的，有不動產作抵押、還有利率可回收，那麼只要這個物件還有殘值，那麼就相對成功過件。
回到標題，為什麼不向銀行貸款呢？以下是較常見可能的原因：
1、信用狀況不佳
最顯而易見的原因，就是債務人本身的信用條件差，無法通過銀行聯徵審核。也許是他使用信用卡循環利率或總是分期付款、或是有逾期遲繳記錄、甚至是近期過於密集聯徵，這種種跡象在銀行看來是相當扣分的。
➜ 延伸閱讀：信貸沒過想申覆？貸款申覆懶人包：辦理流程及常見原因說明！
2、不動產條件差
不動產的殘值低、或是有持分狀況，對銀行來說都是不必要的麻煩。假如當真發生違約事件，對方無法還款了，銀行還必須經過許多繁瑣手續才能處置抵押的不動產物件。
這些條件附加在不動產上，對銀行來說就是需要投注多的人力物力來處理，投資效益不高，沒有必要多花時間選擇這樣的物件。
3、貸款額度不符
一塊土地或一間房子，想用來承借的金額不論高或低，在銀行眼中都有其判斷基準。假如房子的殘值高，借貸高額度相對的銀行現金留會造成一定的影響；而假如想要小額借貸，對銀行來說這點小錢賺起來也辛苦，還需要花費一樣的人力來走行政流程、後續處理，效益不符。
不動產債權借款？
1、利率計算
媒合平台或是民間金融機構對於不動產債權的借款，月利率約落在 0.5% – 3% 之間，年利率計算起來的話就會是 6% – 36%，可以針對個人能負擔的區間值挑選。
2、還款方式
一般來說有兩種還款方式：「本息均攤」與「到期付款」。本息均攤如同字面，在還款期限內每月償還固定的金額（包含本金及利息），到期還款則是有點像寬限期的概念，每期只要先付利息，等還款期限一次償還本金。
3、違約情況
當債務人到期未如期繳交該期還款，在遲繳 7 天內，通常會由平台通知繳款，同時給予寬限期，只要在寬限期限內繳款即可。而當逾期超過一周至一個月間，可能會出現逾期還款的違約金。
當遲繳超過一個月，平台會協助追討，同時與客戶協商，看是否有其他借款管道，或是尋求出售房屋的管道。假如遲遲未繳納也未另循還款方式，甚至避不見面，那麼半年以上可能就會進入本票裁定及法拍流程。
4、不動產債權注意事項
不動產的抵押順位別太多，一般到第二順位，如果一個不動產抵押太多順位，代表借款人用這個房產借了好多次錢，風險較高。
投資不動產債權與包租公的不同點
投資房地產的不動產債權也是利用房地產獲取利率，貸款通分析跟當包租公有下列幾點不同：
- 收的是利息不是房租
- 物件的增值跟投資人無關
- 投入的資金有一段時間是不能動用的
如果有資金需求，可以參考房屋貸款特色
| 項目 | 房屋貸款/購屋貸款 |
| 貸款條件 | 1.年滿18至65歲之國民 2.房子坪數15坪以上（北市12坪以上） 3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者； 但若已清償者則視個人情況辦理。 |
| 貸款額度 | 貸款金額視房屋市值估價而定。 一般可貸8成左右 |
| 貸款年限 | 1-40年 本利攤還型：最長40年， 提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ， 寬限期內只還利息不用攤還本金，讓您還款更輕鬆。 |
| 貸款利率 | 1.8%~2.5% (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。 |
| 檢附文件 | 雙證件(身份證+健保卡或駕照) 收入證明 在職證明 戶籍謄本 土地建物所有權狀 如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細 （存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單） |
| 對保所需文件 | 房貸合約書，裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期 抵押權設定同意書 撥款委託書 土地、建築改良物抵押權設定契約書 金融扣款委託書 火險地震險購買 |
| 相關事項 | 三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或 半年內有強制停卡者無法申請； 但若已清償者則視個人情況辦理。 *以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留核貸與否之權利 |
辦理房貸需要準備什麼資料?
- 雙證件:身份證/健保卡
- 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
- 在職證明或是勞保異動明細
- 戶籍謄本
- 土地建物所有權狀
- 房貸最近一年繳款明細（存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）
辦理房貸的7個步驟:
- 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者，申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
- 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
- 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
- 確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會。
- 簽約對保。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。
- 房屋設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
- 撥款：交易也即將完成囉！抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，如果已經投保即可隨時準備撥款，如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。
延伸閱讀：
以上就是貸款通為大家所整理的「不動產債權」必看重點！如果有更多資金需求不知從何下手，歡迎多加利用貸款通所提供的線上免費客服，根據您自身的狀況給予客製化的協助與建議！
注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。
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