買賣房屋「價金信託」保險嗎？給銀行或建經公司辦，有什麼不同？

買賣房屋過程中的「 價金信託 」，是把價金交給信託給銀行或建經公司，保障買賣方雙方的權益。銀行的價金信託通常比較有保障，建經公司則是費用較低。

你上次買房子，有辦理「價金信託」嗎？

價金信託是什麼?

所謂的「不動產買賣價金信託」，就是在買賣房子的過程中，找一個「公正的第三方」，暫時保管價金。等到房子過戶，完成點交之後，確保買方可以拿到全部的款項。

扮演這個「公正第三方」角色的，有兩種機構。一個是銀行，另一個是「建經公司」。

如果是銀行來辦「價金信託」，買賣雙方在簽下契約之後，會和銀行簽訂「信託契約」。萬一，賣方沒有辦法交屋，買方也不用擔心拿不回款項。同樣的，賣方也不用擔心房子過戶了，卻拿不到錢。

那麼，「建經公司」辦理的「價金信託」，又有什麼不一樣？

建經公司的價金信託：委託人和受益人，都是建經公司自己

首先，我們要來看，什麼是「建經公司」？

建經公司的全名是「建築經理公司」，主要是擔任建商、購屋客戶，以及銀行之間的服務，例如協助興建計畫的審查、不動產的交易簽證、幫忙辦理履約保證…等。

全台灣的建經公司，大約有70～80家左右，有些是房仲的關係企業，有些則是銀行的關係企業。這些建經公司辦理的「不動產買賣價金履約保證業務價金信託」，就是「履約保證服務」的一部份。

買方委託建經公司管理買房的價金，建經公司會在合作的銀行開一個「履約保證信託專戶」。等房子點交完成，價金就會從專戶撥給賣方。

問題是，建經公司的價金信託，「委託人」和「受益人」都是建經公司自己。這些建經公司的規模大小不一，誠信度也很難說。

雖然錢是存在銀行的信託專戶，但是如果有不肖的建經公司，要挪用這一筆價金，事實上，是辦得到的，之前就曾經發生過許多案例。

有些建經公司，甚至沒有把款項交給銀行成立信託專戶，而是放在自己公司的一般帳戶。

所以，在2019年，金管會開始要求銀行，在處理建經公司的不動產價金信託時，要加強管控，例如要求建經公司的內控制度要透明化。

如果建經公司和轉介的房仲公司是關係企業，就必須要求建經公司內部建立「防火牆」機制，避免內部有人挪用資金。

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銀行的價金委託：買賣雙方是委託人和受益人

至於銀行的「不動產買賣價金信託」，方式就和建經公司不同。

買賣雙方要帶著不動產買賣契約書，到銀行辦理價金信託，而買方和賣方，同時都是「委託人」和「受益人」，也就是說，如果買賣不成，銀行會直接把價金退回給買方。

如果順利交屋，銀行也會直接把錢撥給賣方。

和建經公司比起來，銀行受到金管會的管理，風險自然會比建經公司低得多。

銀行的價金信託費用比較高

不過，銀行的價金信託費用，除了簽約時會收1000元左右的手續費，也會按照價金總額，另外收信託管理費，費率通常在0.03％～0.05％左右（雙方各收），每三個月算一期。

至於建經公司的價金信託，費率則大約在0.03％（雙方各收）。

乍看之下，銀行的價金信託，費用雖然高一點，卻比較有保障。

不過，建經公司提供的，除了價金信託之外，事實上包括了整個交易過程中的履約保證服務，可以讓買賣雙方即時查詢進度，如果遇到糾紛，也會居間幫忙解決問題，這些服務就是銀行無法提供的。

如果有資金需求，可以參考房屋貸款方案內容說明

項目	房屋貸款
貸款條件	1.年滿18至65歲之國民 2.房子坪數15坪以上（北市12坪以上） 3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者； 但若已清償者則視個人情況辦理。
貸款額度	貸款金額視房屋市值估價而定。 一般可貸8成左右
貸款年限	1-40年 本利攤還型：最長40年， 提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ， 寬限期內只還利息不用攤還本金，讓您還款更輕鬆。
貸款利率	1.8%~2.5%  (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
檢附文件	雙證件(身份證+健保卡或駕照) 收入證明 在職證明 戶籍謄本 土地建物所有權狀 如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細 （存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）
對保所需文件	房貸合約書，裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期 抵押權設定同意書 撥款委託書 土地、建築改良物抵押權設定契約書 金融扣款委託書 火險地震險購買
相關事項	三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或 半年內有強制停卡者無法申請； 但若已清償者則視個人情況辦理。 *以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留核貸與否之權利

辦理房貸需要準備什麼資料?

1. 雙證件:身份證/健保卡
2. 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
3. 在職證明或是勞保異動明細
4. 戶籍謄本
5. 土地建物所有權狀
6. 房貸最近一年繳款明細（存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）

辦理房貸的7個步驟:

1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者，申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
4. 確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會。
5. 簽約對保。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。
6. 房屋設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
7. 撥款：交易也即將完成囉！抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，如果已經投保即可隨時準備撥款，如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

價金信託Q&A

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注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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