在網路上找房子，一定會看到「某某房屋」或「某某代銷」等不同的名詞。這兩種到底有什麼不一樣？
我們最常看到的「某某房屋」或「某某房仲」，通常就是代表「房屋仲介公司」，房屋仲介主要是在賣中古屋，會有業務人員帶著客戶，一家一家的看房，直到找到適合的房子。
至於「某某代銷」，代銷公司是專門幫建商販賣整批房屋（預售屋或是新成屋）的公司。
代銷公司：以整批賣預售屋或新成屋為主
為什麼會有代銷公司的出現？
這可以說是台灣不動產市場特有的經營方式。許多建設公司，為了希望減少人力成本，或是加快銷售速度，會選擇不自己賣房子，而是透過代銷公司，來代為銷售整批預售屋或是新成屋。
這些代銷公司，就等於是建商的總代理或總經銷的角色，同時也是行銷公司、廣告公司，他們會有一批賣過大量房子的專業銷售人員，對於市場的研究更加透徹，也更擅長用大量的廣告，盡可能包裝房屋的優點、淡化房子的缺點，最重要的目的，就是用更快的速度把房子賣完，賺到利潤。
找代銷公司合作的建商，可能會在案子開發的初期，就請代銷公司一起參與，從建案的名稱、市場定位、銷售訴求，都是由代銷公司負責規劃的。
這種方式叫做「包銷」，也就是整批建案，從打廣告，一直到和買房客人簽完合約為止，完全是由代銷公司負責。
那麼，代銷公司的利潤從哪裡來？
按照一般的市場行情，代銷公司可以拿到整個建案銷售金額的4～6％佣金。也就是說，如果一個建案有200戶，平均每一戶售價2000萬，完銷之後的總銷售額就是40億，代銷公司就可以拿到1.6～2.4億的佣金。
當我們身為買屋客，我們要知道的是，這些代銷公司就是要替建商服務。
因此，對於房子要先賣哪些樓層、能不能多買車位、底價是多少，這些問題，建商都有嚴格的規範，代工公司能夠控制的空間非常有限。
延伸閱讀:<新成屋交屋流程，怎樣不會被建商欺負？購屋必看驗屋清單檢查表！>
買房應該找代銷還是仲介？
買屋客要清楚的是，代銷公司的服務，只到買賣合約簽約完成為止。簽約之後，代銷公司就不再負責售後服務，而是會由建商來負責。
如果建商不重視售後服務，買屋客就有可能碰到建商服務態度消極，或是相應不理的狀況。
而仲介公司賣的房子，就幾乎是以中古屋為主，他們是受到個別屋主的委託來賣房子，對於個別物件的情況，以及社區附近的生活環境，會比較了解。
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仲介和代銷同時賣一間房子，怎麼選擇？
但是，有一種狀況一定要注意，就是「新成屋」可能會發生「仲介和代銷公司同時賣一間房子」的情況，讓買屋客不知道應該找誰出價。
這種情況會發生在屋齡不長的新成屋。例如某一戶房子，已經由一位客人買下新成屋，但是因為某些原因，想要脫手。
這時，因為代銷公司還沒有撤出案場，因此第一任屋主就委託代銷公司幫忙賣屋。同時，這一位屋主，為了加快賣出的速度，又和另一家仲介公司簽了一般委託，請仲介同時幫忙賣屋。
另外，也會有一種情況，是建商直接把新成屋委託給仲介公司來賣。這會發生在建案餘屋數量比較少的情況。
例如剛剛這個200戶的新建案，買了一年，只剩下十幾戶，再加上市況不好，賣屋期拉長。這時候，建商可能就會改成委託仲介公司來賣房。
至於買方應該找誰買？一般來說，如果是新建案，找代銷公司買預售屋，頭期款門檻比較低（通常是總價的10～15％），付款壓力比較輕，適合首購族。
而找仲介買中古屋，通常要準備二成五到三成的自備款。
至於房價，通常代銷公司要幫建商維持行情，能給的減價非常有限。而仲介公司比較沒有這個包袱，可能可以幫買家談到比較低的價格。
不過，新成屋都有實價登錄可以查詢，價差不會太大。買方其實可以同時找代銷和房仲出價，看誰給的條件最好，就找誰買。
代銷公司Q&A
當建商規劃一個建案時，都可以選擇由建商自己賣或是委託廣告公司賣，而廣告公司就是俗稱的「代銷」。代銷公司從提案到簽訂合約，過程少則數月長則數年，代銷公司為了加速銷售速度得提出有好的規劃，才有機會從建設公司手中拿到建案。所以代銷公司其實不只是在賣房子，而是在賣房子規劃和行銷的能力。
對買賣房子沒有經驗的人，貸款通建議是找代銷公司，因為代銷公司會把該區的生活機能、房價區間、重大建設等，向你說明，比較可以了解到整個區域的特色。
而房仲大多是帶看房屋及分析該房屋優缺點及附近行情居多。
如果有資金需求，可以參考房屋貸款特色
| 項目 | 房屋貸款/購屋貸款 |
| 貸款條件 | 1.年滿18至65歲之國民 2.房子坪數15坪以上（北市12坪以上） 3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者； 但若已清償者則視個人情況辦理。 |
| 貸款額度 | 貸款金額視房屋市值估價而定。 一般可貸8成左右 |
| 貸款年限 | 1-40年 本利攤還型：最長40年， 提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ， 寬限期內只還利息不用攤還本金，讓您還款更輕鬆。 |
| 貸款利率 | 1.8%~2.5% (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。 |
| 檢附文件 | 雙證件(身份證+健保卡或駕照) 收入證明 在職證明 戶籍謄本 土地建物所有權狀 如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細 （存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單） |
| 對保所需文件 | 房貸合約書，裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期 抵押權設定同意書 撥款委託書 土地、建築改良物抵押權設定契約書 金融扣款委託書 火險地震險購買 |
| 相關事項 | 三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或 半年內有強制停卡者無法申請； 但若已清償者則視個人情況辦理。 *以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留核貸與否之權利 |
辦理房貸需要準備什麼資料?
- 雙證件:身份證/健保卡
- 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
- 在職證明或是勞保異動明細
- 戶籍謄本
- 土地建物所有權狀
- 房貸最近一年繳款明細（存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）
辦理房貸的7個步驟:
- 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者，申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
- 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
- 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
- 確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會。
- 簽約對保。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。
- 房屋設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
- 撥款：交易也即將完成囉！抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，如果已經投保即可隨時準備撥款，如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。
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注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。
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