建物公設標示有大公、小公的意思是？看懂權狀計算坪數及公設比！

如何看懂房屋權狀，計算坪數，算出 公設比 ？什麼是大公、小公？對於房屋貸款有影響嗎？建議您買屋的時候，一定要特別留意，以免影響了房屋貸款的利率和可貸金額。

「你的坪數，不是你的坪數？」

許多朋友在辦理房貸的時候，才發現，有許多銀行，是不把「公設」算在房屋坪數之內的。

以致於有些朋友，明明買了權狀20坪的小宅，但是扣除公設之後，只剩不到12坪，竟然被銀行認定是「套房」，貸款變得很困難，甚至被某些銀行婉拒。

所以，既然買了房子，一定要先學會看懂權狀，才會知道到底哪些坪數才是「你的坪數」。

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建物權狀，要看哪些重點？

但是，權狀並不是那麼容易看懂。

首先，建物權狀的面積，是用「平方公尺」計算的，而不是用「坪」作為單位。

所以首先就要換算，將「平方公尺」乘以0.3025，就是台灣的「坪」。

接下來，要找到「總面積」，這代表了房屋（不包含附屬建物）的面積。

緊接著，列在建物面積下方的，就是「附屬建物」，例如陽台的面積，這是屬於您自己的使用範圍。

權狀的最下方，還會列出「共用部分」的「權利範圍」。這就是俗稱的「公設面積」。

權狀上的公設面積，會列出整個大樓或整個社區的公設「總坪數」，再列出您的「權利範圍」，例如：500平方公尺的1000分之40。所以，您持有的公設，算出來就是20平方公尺。

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什麼是「大公」、「小公」？

事實上，我們在權狀上，並不會看到「公設」、或是「大公」、「小公」的字樣，這些都算是約定俗成的名詞。

至於「大公」和「小公」，又要怎麼區分呢？

第一， 所謂的「大公」，指的是「整個社區」都會用到的公共空間。

例如，假設您的社區是由4棟大樓組成，那麼，全社區共用的大廳、中庭花園、警衛室、游泳池、兒童遊戲場、樓梯間、水電設備機房…，這些就是「大公」。

第二，「小公」指的就是「只有一部份人用得到」的公共空間。

例如，您住在「A棟」，那麼，A棟的電梯間、樓梯間、走道，以及頂樓的空中花園，就是由A棟的住戶共同持份，這些公設就屬於「小公」。

公設比，自己算！

至於，「公設比」怎麼算？

按照內政部的規定，公設比就是指「指「建物權狀中共同使用部分的持分坪數╱建物總坪數」

例如，在您的房屋權狀上，公設的持份面積是20平方公尺。而您自己的房屋總面積是80平方公尺。

這時，用20÷80×100％，就會得到25％，這就是您的房子的公設比。

40年前的都會區住宅，是以四、五層樓的公寓為主流，這些老公寓，並不是沒有公設，而是公設比非常低，大約只有5～12％左右。

後來出現比較多的「電梯華廈」，公設比就提高到大約15％～18％。

到了近幾年興建的社區，大多會以各種舒適便利的公共設施來吸引買家，因此公設比常常超過30％以上。

「公設比」也會影響房貸？

要注意的是，有時候，「公設比」的確會影響房屋貸款。

辦理房貸的時候，不同銀行對於坪數的認定標準也不一樣。有的銀行直接看房屋權狀上的登記坪數，但是要扣掉停車位坪數。有的銀行則會再扣掉公設坪數，只看「室內面積」。

例如，有些銀行就認定，扣掉停車位與公設之後的「室內面積」，如果小於15坪（49.59平方公尺），就算是「套房」，在貸款審核上會更嚴格，貸款成數會比較低。

因此，建議您買屋的時候，一定要特別留意，以免影響了房屋貸款的利率和可貸金額。

房屋貸款方案內容說明

項目	房屋貸款
貸款條件	1.年滿18至65歲之國民 2.房子坪數15坪以上（北市12坪以上） 3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者； 但若已清償者則視個人情況辦理。
貸款額度	貸款金額視房屋市值估價而定。 一般可貸8成左右
貸款年限	1-40年 本利攤還型：最長40年， 提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ， 寬限期內只還利息不用攤還本金，讓您還款更輕鬆。
貸款利率	1.8%~2.5%  (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
檢附文件	雙證件(身份證+健保卡或駕照) 收入證明 在職證明 戶籍謄本 土地建物所有權狀 如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細 （存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）
對保所需文件	房貸合約書，裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期 抵押權設定同意書 撥款委託書 土地、建築改良物抵押權設定契約書 金融扣款委託書 火險地震險購買
相關事項	三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或 半年內有強制停卡者無法申請； 但若已清償者則視個人情況辦理。 *以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留核貸與否之權利

申辦房貸要準備的資料

申請房貸時，需要準備這些資料

1. 收入資料：最近6個月的薪轉存摺封面和內頁（須先補登存摺）或是去年的扣繳憑單。
2. 財力證明：最近1年常往來的銀行存摺封面和內頁（須先補登存摺，由於銀行主要要看存摺餘額，並確認不是為了貸款臨時存進去的，所以可以提供餘額較多且往來3個月以上的1～2家銀行存摺影本）、定存證明、股票和基金明細（可以用網路銀行列印股票和基金的持股明細給銀行參考，雖然因股價波動較大，銀行通常不認列資產，但仍有加分作用）、保險合約影本等，確認你有存款和可供變現的投資，讓銀行提高你的還款能力額度。
3. 買賣資料(買賣件才需要提供)：買賣合約影本、買賣合約價金流程，如匯款單和支票影本，證明買賣確實存在。

※申辦房貸流程如下：

銀行洽談→收件登記→房屋鑑價→審核核准→簽約對保→抵押設定→銀行撥款

1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者，申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
4. 確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會。
5. 簽約對保。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。
6. 設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
7. 撥款交易也即將完成囉！抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，如果已經投保即可隨時準備撥款，如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

公設比Q&A

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以上是建物公設標示有大公、小公的意思是？如何看懂權狀，計算坪數及公設比！的介紹，如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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