房屋買賣交易流程！簽約,用印,完稅,交屋要支付的稅金及費用說明！

買房子的金額是很大一筆錢，之前常聽到貸款成數而不足需取消合約的案例，今天這篇文章主要是要談房屋買賣交易流程中簽約、用印、完稅、交屋這幾個階段要支付的費用及稅金 。

購屋前一定要仔仔細細計算自己手頭上有的現金，避免買屋時遇到資金不足的處境。所有相關費用為參考用，會因時間、地區及屋況不同而產生實務差異 。

房屋買賣流程 (簽約→用印→完稅→交屋)

買賣流程，分別為簽約、用印、完稅、交屋。

從簽訂買賣契約書日起，當天通常會將用印流程跑完、七日內申報土地增值稅，若申請一般稅率約七日內稅單就會下來，申請優惠稅率則約十四日內稅單才會下來，再來就是交屋，一般市場上正常交易狀況，若雙方無特別要求拉長流程時間，從簽立買賣契約書至交屋日約為一個月時間。

延伸閱讀:<《買賣要約書是什麼？》>

一、 簽約:

買賣雙方針對不動產買賣價款達成協議，對於買賣流程、價款給付方式、買賣條件以文字方式詳載於合約書上，並且雙方親自簽名蓋章，經地政士見證簽約之程序簽約時買方須備證件及款項: 1.印章 2.身份證（或授權書、被授權人身分證） 3.簽約款。

建議雙方使用房屋交易安全制度，履保專戶，保障買賣雙方交易安全。

在簽約時一般買方都會以10萬元當作當下的簽約金，之後在3～5天內補足最終買賣成交價的10%，這10％的簽約金，代書會請買方匯入履保專戶，只要履保專戶裡的金額有異動買賣雙方都會收到手機簡訊通知。

進行過程是：

1. 確認雙方身分
2. 就契約的內容達成一致
3. 簽約
4. 支付簽約款

二、 用印:

買賣雙方將報稅、過戶所須證明文件交付地政士，地政士並於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書（公契）、登記申請書上蓋好雙方印鑑章的手續，稱之為用印。

• （一）地政士會核對賣方印鑑證明及印鑑章是否相符、證件是否齊全。 1.印鑑章 2.印鑑證明2份（6個月內）3.戶口名簿影本2份或戶籍謄本2份4.預繳規費2至3萬元整予地政士5.由地政士整理申報契稅及增值稅資料後送件6.稅捐收件：增值稅自用件（20個工作天）;增值稅一般件（7個工作天）
• （二）買方交給地政士自己的證件，可請地政士簽收。

用印款一樣是成交價的10%，統一匯款至履保專戶。

三、 完稅:

當稅單（增值稅及契稅）核發後，地政士通知賣方繳納土地增值稅、買方繳納房屋契稅，買賣雙方並於同時支付完稅款項，此稱為完稅。

• （一）完稅前，請地政士確認塗銷原屋主貸款所需金額，以及自己貸款銀行可核貸金額。
• （二）依「不動產買賣契約書」約定方式，給付完稅款，並繳納契稅。
• （三）完稅後，地政士會開始辦理過戶及貸款手續，並請買方開立與尾款相同之商業本票，以作為尾款之擔保，兌現日期通常設在交屋後三天內。

完稅的目的是為了要過戶，雙方名下都不能欠稅才有辦法過戶，而代書也會通知雙方要繳交的稅金各是多少。

四、 交屋 :

房屋尾款、現場點交、取回權狀及所簽立的商業本票、鑰匙、住戶規約等，稅費、水電瓦斯管理費分算

• （一）買方交付尾款同時點交房屋，最好能在房屋現場點交，點交時應檢視房屋現況，並核對附贈設備是否與契約書上所訂相同，交付之鑰匙是否正確。交屋後建議將門鎖換掉。
• （二）地價稅、房屋稅、水電、瓦斯及管理費應一併分算清楚。
• （三）交尾款的同時應取回擔保用之商業本票當場作廢，並拿回未用證件及書表等。
• （四）符合自用地價稅者，應申報辦理自用地價稅，並辦理水、電、瓦斯費、電話過戶等。

每個階段要支付的費用及稅金一覽表

項目	金額	說明
斡旋金	10萬元左右	當雙方價格有落差，買方拿出一筆錢來表示購買意願；議價成功轉定金；議價不成全額退回。 為表現買方的誠意，要求消費者先付一定之金額作為斡旋差價之用，當屋主同意消費者之出價時，該價款即轉為訂金，並同時達成該筆交易，消費者即負有與屋主簽訂契約之義務。
訂金	成交總價×2~5%	簽約前支付以確保買方會履約(含斡旋金)
簽約款	成交總價×10%	(含已支付定金)
備證款	成交總價×10%	賣方備齊所有權移轉登記應備文件時支付
完稅款	成交總價×10%	買賣雙方繳清稅款後支付買房稅
契稅	房屋現值×6%	因買賣移轉取得不動產所有權者必須繳交的契價稅 意義：係因買賣、承典、交換、贈與、分割、占有不動產所有權者按契價課徵之定率稅。實務上地政士為了替客戶節省印花稅、登記規費….等稅費，申報之契價(契稅申報書之移轉價格與送登記機關辦理產權過戶登記之公契)皆會以建物評定價格為依據，從低申報。
印花稅	(房屋現值+土地現值)×0.1%	辦理過戶時，簽署公契，並貼印花稅票，才能辦理產權移轉登記 意義：為憑證稅，凡為書立並使用之憑證，原則上均應繳納印花稅。目前房地產交易實務作法多為在送地政機關登記之契約書(公契)依公定價(建物評定價格+土地公告現值總額)，而非依買賣價計算應貼印花。一般僅在正本上貼花，登記完畢後正本多由買方收執，副本不貼印花，地政機關與賣方各留存ㄧ份。
買賣登記規費	(房屋契價+土地申報地價)×0.1%	到地政事務所辦理土地及建物移轉登記時所繳納的費用 買賣中常見的規費有：登記費、閱覽及申請謄本費、複丈費。不動產物權之取得、設定、喪失、變更以登記為原則，故取得土地及其上建物築改良物後，必須到所轄的地政事務所辦理登記，以確定產權，土地產權登記須繳一定之費用，依規行土地登記規則之規定，登記規費有登記費及書狀費。
貸款設定登記規費	(房貸金額×1.2)×0.1%	向銀行貸款時會將房產「設定抵押權」所需的規費，另有「他項權利證明書」的「書狀費」要繳付。
房屋稅	房屋現值×1.2%(自住)	以交屋日期為區分點，由買賣雙方方按持有時間比例分擔
地價稅	土地現值×1.2%(自住)	以交屋日期為區分點，由買賣雙方方按持有時間比例分擔
水電瓦斯費	依實際金額分擔	以交屋日期為區分點，由買賣雙方方按持有時間比例分擔
履約保證費	成交總價×0.06%	透過公正第三方代為保管買賣金額，避免買賣產權糾紛。
貸款申辦費	3000~6000元	跟金融機構承辦貸款時會收取的費用，包含開辦費、帳管費、鑑價費、徵信費等，每家銀行收取的費用不一，這是可以談的價格。
代書費	1萬5,000元至2萬元	含簽約費2000元、代辦抵押權設定登記5000元和移轉登記6000元、實價登錄1000元等 辦理房地產過戶相關程序複雜且時間冗長，一般而言，不論是否透過仲介買賣不動產，皆會委由專業地政士(土地代書)承辦相關如買賣簽約、各式書類繕寫、稅務申報、抵押權設定與塗銷….等手續，代書費通常可分為簽約費、過戶手續費兩種。簽約費於買賣契約簽訂時收取、過戶手續費於過戶完畢收取
保險費	火險1000~2000元/年 地震險1350元/年	有申請貸款者必繳，若提前償還貸款，可要求退還預繳之保險費
仲介費	成交總價×２%	房仲收費，通常是買方2%，賣方4% 若透過房屋仲介購買房屋，還必需支付一項仲介服務費。原則上買賣雙方皆須支付仲介服務費，因仲介公司最高可向買賣雙方合計收取6%的仲介服務費。
尾款	成交總價×70%	買方支付尾款後，賣方將房屋清空後交付買方，現場點交完成手續。

包括簽約款10%、備證款10%及其他稅金、規費、手續費等都是要用現金支付，大約是房屋成交總價的2~3成。

買賣雙方應負擔費用

買方	賣方
買賣契稅 印花稅 地政規費 土地及建物登記謄本費 銀行貸款查詢費 代書費（過戶、設定及簽約金）* 履保費	土地增值稅 交屋日前的房屋稅及地價稅 屋日前的水電、瓦斯、管理費 代書費（過戶、塗銷及簽約金）* 履保費

備註：

• （1）房屋稅及地價稅是以年度課稅，以交屋日為分界點，買賣雙方再按比例分擔，一般交屋日前的費用為賣方負擔；交屋日後的費用則由買方負擔。
• （2）*為有請代書才需支付的費用。

延伸閱讀：

• <買房必須知道房貸金額、房貸利率、房貸試算公式等各種房貸專有名詞>
• < 高額房貸成數申請、低利率房屋貸款與還款年限等各種房貸問題就找貸款通 >

房屋貸款方案內容說明

項目	房屋貸款
貸款條件	1.年滿18至65歲之國民 2.房子坪數15坪以上（北市12坪以上） 3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者； 但若已清償者則視個人情況辦理。
貸款額度	貸款金額視房屋市值估價而定。 一般可貸8成左右
貸款年限	1-40年 本利攤還型：最長40年， 提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ， 寬限期內只還利息不用攤還本金，讓您還款更輕鬆。
貸款利率	1.8%~2.5%  (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
檢附文件	雙證件(身份證+健保卡或駕照) 收入證明 在職證明 戶籍謄本 土地建物所有權狀 如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細 （存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）
對保所需文件	房貸合約書，裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期 抵押權設定同意書 撥款委託書 土地、建築改良物抵押權設定契約書 金融扣款委託書 火險地震險購買
相關事項	三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或 半年內有強制停卡者無法申請； 但若已清償者則視個人情況辦理。 *以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留核貸與否之權利

申辦房貸要準備的資料

申請房貸時，需要準備這些資料

1. 收入資料：最近6個月的薪轉存摺封面和內頁（須先補登存摺）或是去年的扣繳憑單。
2. 財力證明：最近1年常往來的銀行存摺封面和內頁（須先補登存摺，由於銀行主要要看存摺餘額，並確認不是為了貸款臨時存進去的，所以可以提供餘額較多且往來3個月以上的1～2家銀行存摺影本）、定存證明、股票和基金明細（可以用網路銀行列印股票和基金的持股明細給銀行參考，雖然因股價波動較大，銀行通常不認列資產，但仍有加分作用）、保險合約影本等，確認你有存款和可供變現的投資，讓銀行提高你的還款能力額度。
3. 買賣資料(買賣件才需要提供)：買賣合約影本、買賣合約價金流程，如匯款單和支票影本，證明買賣確實存在。

辦理房屋貸款的7個步驟:

1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者，申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
4. 確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會。
5. 簽約對保。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。
6. 設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
7. 撥款交易也即將完成囉！抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，如果已經投保即可隨時準備撥款，如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

以上是房屋買賣交易流程中各階段(簽約,用印,完稅,交屋)要支付的稅金及費用說明!的介紹，如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！

房屋買賣交易流程Q&A

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注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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