房屋共同持有貸款懶人包：搞懂公同共有／分別共有貸款優缺點！

房屋共同持有 、公同共有差在哪？不完整的物件作為擔保品，其實也能申請房屋共同持有貸款，但銀行多半不接受。民間房屋共同持有貸款條件、優缺點一次懂！

共有的定義｜公同共有是什麼？和分別共有差在哪？

「共同繼承的房屋/土地能夠辦理貸款嗎？」這是我們經常聽到的問題。而在利用共有房屋或土地辦理貸款前，我們必須先了解這裡的「共同繼承」所有權是怎麼樣的「共有」形式。

所有權的形式可概分為「單獨所有」與「共有」兩種，而其中「共有」又可分成「公同共有」與「分別共有」：

一、公同共有：

民法第827條：「依法律規定、習慣或法律行為，成一公同關係之數人，基於其公同關係，而共有一物者，為公同共有人。

前項依法律行為成立之公同關係，以有法律規定或習慣者為限。各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部。」

公同共有指的是，共有人共同擁有全部的所有權，沒有持分，共有一物。例如Ａ、Ｂ繼承甲屋，兩人都擁有甲屋的全部所有權。

公同共有物之處分及其他權力行使（轉移、限制、消滅、變更、設定等權利），除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。

法律另有規定的部分是指：公同共有物之處分、變更、設定地上權等，應以「共有人過半數」+「應有部分合計過半數」之同意，兩項條件皆滿足之下才能為處分行為。

而例外情況則是「其應有部分合計逾三分之二」者即能單獨為處分變更（需事先以書面通知其他共有人）。

二、分別共有：

－第819條：「數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人。各共有人之應有部分不明者，推定其為均等。

各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。各共有人，得自由處分其應有部分。共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」

分別共有指的是，共有人分別擁有共有財產的特定比例、個別持分。

例如Ａ、Ｂ 繼承甲屋，兩人將房屋持分50%，各持有一半的房屋所有權。

對於共有物中的應有部分，得自由處分，而共有物之處分、變更、設定則須經全體共有人同意。

共有的差異｜公同共有、分別共有優缺點、特色有哪些？

目前台灣所有權以公同共有的型態出現之原因，不外乎是遺產繼承、夫妻共同財產、合夥契約等這些因素。

公同共有在繼承的辦理上雖然比較簡便快速，然而日後將會衍生不少麻煩，許多房屋土地產權的糾紛也都因此而起。

項目	公同共有	分別共有
享有權利	所有權及於公同共有物之全部。需得全體公同共有人同意後，方得就公同共有物為使用收益。	依照其應有部分享有所有權。 按其應有部分對於共有物有使用收益之權。
處分權力	需得全體公同共有人同意。	得自由處分其應有部分。
分割限制	在公同關係存續中，不得請求分割。	除有特別規定、因物之使用目的不能分割或契約定有不分割期限外，得隨時請求分割。
管理權力	除法律或契約另有訂定外，均應得全體公同共有人之同意。	除另有訂定契約外，簡易修繕及保存行為共有人得單獨為之。改良行為則以共有人數及應有部分合計過半數之同意即得為之。
續存期間	通常有共同之目的，故其存續期間較長。例外則是繼承人得隨時請求分割遺產，故繼承事實之公同關係得隨時終止。	通常為有限期之短暫關係。

根據以上整理，可以清楚得知公同共有與分別共有之間的差異，共同持有的優點為倘若辦理貸款，兩人可共同分擔貸款成數，但若有糾紛則難以舉證、共有人債務出現問題時會被法拍、出租出售複雜等缺點。

因此在不論遺產繼承、合夥投資買房、夫妻合購房屋等情形之下，皆建議能夠以出資比例來登記持分的多寡，進行分別共有登記。

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房屋共同持有可以進行買賣嗎？

房屋共同持有雖然可以買賣，主要會卡在共有人的「優先購買權」，假如您的共同持有人不願意買賣房屋，就必須要透過溝通或是委託律師進行處理。

持分房屋買賣與正常買賣房屋流程的不同點是必須知會共有人：其中一位房屋共同持有人想出售個人持分的部分，其他持分人擁有優先購買的權利，不能先出售給非持分人。

1. 共有人有優先購買權
2. 找到買家後，須先通知共有人是否優先購買
3. 以存證信函，通知共有人是否要優先購買
4. 共有人若要優先購買，須賣給共有人
5. 共有人優先購買，若反悔，須負違約賠償之責任
6. 若沒通知共有人，就賣其他人，會有民事賠償責任
7. 辦理過戶時，需切結共有人不優先購買
8. 共有人發現已出售，可提刑事告訴
9. 共有人優先購買，不只價格相同，其他的條件也要一樣
10. 共有人找不到，可以公示送達的方式通知

那共有房屋可以進行分割嗎？

土地可以分割，共同持有房屋是不能辦理分割的，只有進行變價分割的方式，法院如將共有物變價分割時，則共有物的全部或一部將依強制執行的拍賣不動產程序進行，在變賣共有物分配價金時，為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情。

建物變價拍賣後，若由外人標得，任一共有人皆具優先購買權，可依標出的成交價再買回。

如果拍賣的持份是由任一共有人標得，則其他人就無優先購買權。

房屋共同持有可以貸款嗎｜辦理流程、文件資料、注意事項

一般而言，銀行大多不接受所有權不完整的物件作為擔保品，主要是因為擔心求償複雜、產權轉移不便。

也就是說，持分土地/房屋的貸款管道，會以民間貸款為主，且民間貸款毋須經過徵信，也不會特別通知其他共有人，不過缺點就是利率自然會高一些。

房屋共同持有想辦理民間貸款須符合以下條件：

• 1、自有房屋或土地即可貸款（不限坪數、屋齡）。
• 2、持分、未保存登記亦可辦理。信用小白、信用瑕疵、曾與銀行協商、職業為待業中、負債比過高等消極貸款條件皆不影響民間貸款承作。
• 3、公寓、透天、大樓、未保存登記、商業辦公大樓、飯店、廠房等物件，當天送件當天審核，撥款迅速。
• 4、民間貸款不分縣市，不限坪數，不限地目、持分、全省不分區域皆可承辦。
• 5、分別共有人得自由處分其應有部分，所以申辦民間貸款不需要其他共有人之同意，亦不會另行通知。

項目	民間房屋共同持有貸款
貸款利率:	月息1~3%
還款年限	不限 隨借隨還不綁約
辦理時間	1~3天(含鑑價時間)
貸款額度	房屋價值夠額度最高100%
還款方式	1.按月繳息 2.分期償還 (兩種還款方案)
年齡限制	18-65歲
申貸難易度	容易不看個人信用狀況只看房屋價值
申貸費用	服務費 代書費 規費

房屋共同持有辦理貸款需要準備以下文件資料：

1. 身分證正本(雙證件)
2. 戶籍謄本2份(全戶)
3. 印鑑證明2份(不限定用途)
4. 土地、建物所有權狀(正本)
5. 存摺封面影印本(撥款用)
6. 自然人憑證IC卡
7. 印鑑章

房屋共同持有辦理貸款流程：

• 1.申請:撥打專線或加LINE@ ID: @a580 免費諮詢專線0975751798賴經理。
• 2.估價:我們的代書鑑價人員將針對物件，基於屋況、市價行情、該筆房屋的實價登入、持有時間、公告現值、地區….等等因素去完成得出鑑價報告可貸金額、利息等等。（1個小時內馬上核貸）
• 3.審核:核貸金額、每期應繳金額、利息，並回報給你。
• 4.設定:如果前面流程進行順利，最後代書會與貸款人約時間當面親自簽約和對保。這個流程須要房主本人親自出席。對保約需要1個小時，要事先安排時間。
• 5.撥款:簽約對保後，設定完成時民間金主就會將核貸金額進行撥款。

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房屋共同持有Q&A

以上是「房屋共同持有」貸款懶人包：１篇搞懂公同共有/分別共有貸款怎麼辦！的介紹，如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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