「套繪管制」是買土地前一定要注意的細節，而你知道什麼是「套繪」嗎？可以解除套繪嗎？可以轉移嗎？土地農地套繪管制解除要件為何？貸款通帶你一篇搞懂！
「套繪管制」是什麼？
當政府機關收到一塊土地的建築執照或使用執照的申請時，會在地籍圖上把已經興建、未興建之建物，以及停車空間等之土地分別著色來標示，同時上面也會記載執照號碼。
這是為了避免一塊地被重複使用，當看到地籍套繪的標示後，便可以清楚知道這塊地不可以再有其他用途。
而這種在地籍套繪圖上的註記，則稱為「套繪管制」。
以農地來舉例，已申請興建農舍之農業用地，政府機關就會在地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示。
一般購買土地，都需查明該土地是否有被套繪管制，有則需要求「解除套繪管制」，否則該土地使用將會受到限制。
「套繪管制」種類及目的
- 法定空地套繪管制（建築基地一部分）
法定空地屬建築基地之一部份，法定空地留設之目的，在於使建築物便於日照、通風、採光及防火。法定空地之留設及使用之限制，依規定不得分割、移轉，也不得重複使用，土地受法定空地之套繪管制。 - 農地提供興建農舍
依照〈農業用地興建農舍辦法〉第12條第2項：「未經解除套繪管制不得辦理分割。」
已申請興建農舍、領有使用執照之農地經套繪管制，除符合下列情形之一者，不得解除：
- 農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地
- 非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地
- 農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請
也就是說，只要領有執照之農地，經過套繪管制，只有以上３種狀況可以解除！
- 建築法申請建照套繪管制（許可建築之用地）
如同第一段所說，在請領建照核准後，於地籍套繪圖上標示建造之建物位置，目的為避免重複建照。如該建照於期間未建築完成，且建照已過期，仍需「土地所有權人」辦理「解除套繪」，才可重新申請建照。 - 變更設計套繪管制
土地在已經請領建照並核准後，需改變更原先的設計用途，需於地籍套繪圖重新套繪。 - 解除套繪管制
核准部份「解除套繪」或「申請拆除執照已完成拆除作業」，雖然可不做繪製登載，然目的可於新案申請前之空窗期管制，如有程序不符或爭議，逕依拆除申請字號反查。 - 畸零地緩徵套繪管制
早期道路開闢，因道路工程因而變成畸零地，其需繳納之道路工程受益費暫先辦理緩徵，但於地籍套繪圖登載，於土地所有權人經合併申請建築或辦理土地調整分割時予以課稅。 - 以下除外情形不做實際套繪，僅於地籍套繪圖加註
● 應辦理細部計畫尚未發布實施地區
● 應辦理市地重劃地區套繪管制
● 應辦理都市更新地區
● 應辦理區段徵收地區
● 禁建地區
● 都市計畫書規定應辦理整體開發地區
「農業用地無套繪證明」申請流程與應備文件
買賣農地面積若超過２分半（756坪／0.25公頃）買方準備興建或合併，注意記得要申請「農業用地無套繪證明」！
應備文件如以下：
- 申請書
- 土地所有權人身分證正反面影本(加蓋私章)
- 一個月內之土地登記謄本(正本)
- 一個月內之地籍圖謄本(正本)
- 現況照片
「解除套繪」是什麼？
解除套繪的意思就是解除列管，如同前述，已申請興建農舍之農業用地應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。解除套繪，就是將造冊列管及著色標示除去。
而要注意的是，有農舍之農地申請分割複丈時，如果該農地是耕地，可以不用解除套繪就申請分割喔！但已興建農舍的註記就會轉載於每筆土地上。
而如果該農地不是耕地，則應該檢附「解除套繪公文」即可辦理分割。
在分割登記時，就要配合上述２種情況，如果為耕地，要注意分割後註記務必轉載至每筆土地，不可缺漏；如非耕地，則確認有解除套繪之公文，始可辦理！
套繪管制Q&A
可以買賣，只是該土地被「套繪管制」，在解除管制前不能提供建築使用。
可查明先前有無領得建造執照而逾期未興建，倘若領有執照可向縣府繳回原執照並敘明未動工之原因，以辦理解除套繪管制，只要檢附現況確無建築物照片、透明套繪圖、土地權利證明文件等書件，即可申請解除土地套繪管制，重新申請建築許可。
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如果有資金需求，可以參考土地貸款特色說明
在初步規劃時，都會先以 銀行土地貸款 為第一優先為客戶考量，通常在客戶無法申辦 銀行土地貸款 的時才會建議客戶申辦民間土地貸款。
| 項目 | 土地貸款(銀行的) |
| 貸款特色 | 1.土地持有者即可申貸 2.興建廠房、購買工業用地及廠房及基地、自行興建完工之廠房也可貸 3建地不限地目，不限坪數大小也可貸 |
| 貸款利率: | 建地約2%-4%間 土建融資前期利率約3.5%起 農地約2%-6%間 ， 如為農用土地有農用證明利率會更低 工業地約3%起 現在銀行承辦工業地貸款利率以慢幅調漲 依個人或是公司條件狀況為主。 |
| 還款年限 | 最長20年，含寬限期3年。 (依照個人條件狀況而定)。 |
| 辦理時間 | 1~2星期(含鑑價時間) |
| 貸款額度 | 1.依土地鑑價金額為主 2.興建廠房依廠商造價成數而定。 |
| 還款方式 | 本利還 (最長寬限期3年。 ) |
| 貸款檢附文件 | 身分證、健保卡或駕照擇一、土地謄本、財力證明 |
| 年齡限制 | 18-65歲 |
| 申貸難易度 | 比較困難是依個人授信評分 |
| 申貸費用 | 帳管費、開辦費、代書費、規費 |
| 相關事項： | ●每一客戶實際之年百分率仍視其個別貸款產品及授信條件而有所不同。 ●以上核款金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留土地貸款核貸與否之權利 |
土地貸款須準備資料？
- 土地所有權狀
- 身份證正反面影本、第二證件影本
- 印鑑證明
- 戶籍謄本
- 〈相關文件還是需要以實際為主〉
土地貸款流程:
- 一、申請:撥打專線或加LINE@ ID: @a580 免費諮詢專線0975751798賴經理。(申辦銀行土地貸款時提供土地權狀或是謄本及薪轉存摺近6個月的出入明細拍照LINE給我們 跟說明負債狀況之後 即可先送估價。如果是申辦民間土地貸款只需先提供提供土地權狀或是謄本就可以進行估價 )
- 二、估價:提出土地貸款的申請之後，銀行或是代書的鑑價人員會根據土地的坪數、座落區域、及地目使用分區、臨路大小等因素進行估價，一般來說將參考近期買賣的成交價格或公告現值來決定可以申貸的金額，一般來說將參考土地買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~7成。(銀行估價時間需要抓1~5天，民間代書的估價時間約1~2個小時)
- 三、審核:當銀行或是代書取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。民間代書就只針對土地價值審核。
- 四、對保:當土地貸款申請經銀行或是代書核准後，銀行或是代書將與借款人聯絡，並約定對保時間，借款人可以安排自己方便的時間，在銀行進行對保手續，這個流程須要房主本人親自出席。對保約需要1個小時，要事先安排時間。並提供土地權狀正本給予銀行辦理設定抵押權利。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。而跟代書對保會直接約在土地所在該區的地政事務所進行對保，對保後直接送地政進行土地的設定。
- 五、設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，銀行設定抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。民間代書的設定抵押權設定的金額為貸款金額的1.2~2倍。
- 六、撥款:抵押權設定完成後，即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償。
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注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。
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