買賣房子有一生一屋或一生一次的土地增值稅優惠，分別是什麼？

買賣房屋時的土地增值稅很可觀，但是每個人都有一次「一生一次」的自用住宅用地優惠稅率。如果已經用過「一生一次」，但是名下只有一間房，還有「 一生一屋 」優惠稅率可以適用。

「一生一屋」或「一生一次」還分不清楚嗎?

要賣房子，原因有很多，可能是換屋，也可能是理財規劃。但是房子賣出時，要繳的「土地增值稅」，是許多人心中的痛！

土地增值稅的稅率，如果以「非自用住宅」的一般用地來算，稅率是20～40％。最近十幾年來，地價漲得太兇，台灣北部一戶老公寓的土地持份，土地增值稅可能就高達數十萬元。

但是，如果是自用住宅用地，有2種方式可以節稅。那就是「一生一次」和「一生一屋」這兩種模式，稅率立刻降到10％。

這兩種方式，都是根據「第34條」第1～5項的規定。

問題是，這兩種節稅模式，有什麼差別？該怎麼選擇最有利？

每個人「一生一次」的土地增值稅優惠

先說重點：這兩種方式，都可以用。但你必須先用「一生一次」。

所謂的「一生一次」，可以解釋成：您這一生，保障適用一次的自用住宅用地優惠稅率。

「一生一次」的土地增值稅優惠，只要是在賣屋簽約之前，就算事前一天也可以，把自己、配偶，或直系親屬的戶籍，遷進要賣房屋，並且這間房子沒有出租或是作為營業使用，就可以適用優惠的稅率。

當然，這樣的優惠，每個人的一生，只能用一次。

只是，人的一生中，際遇變化無限，很可能需要再次賣房子。那麼，第二次要賣出自用住宅，豈不是就要繳納高額的土地增值稅？

夫妻的「一生一次」可以善加利用

如果您已婚，那麼，您還可以利用「夫妻之間贈與」的方式，把不動產贈與另一半，如果夫妻持有這一筆土地的時間超過兩年，那麼下次再賣出房屋及土地的時候，還是可以用另一半的名義，使用「一生一次」的土地增值稅優惠。因為夫妻之間的贈與是免稅的，所以也不會有贈與稅的問題。

那麼，如果兩次的「一生一次」都用過了，以後還是需要賣房子，怎麼辦？

如果只有一間房，可以多次利用「一生一屋」

沒關係，這個時候，如果您的名下，只有自己住的這麼一間房子，就可以繼續適用「一生一屋」的土地增值稅優惠稅率。

所謂的「一生一屋」優惠稅率，立法的用意，就是因為考量到許多人的買屋賣屋，其實都不是因為要炒房或是投資，而是單純的自住。

因此，一個人的一生當中，如果自己、配偶，或是未成年子女的名下，只有這一戶自用住宅，再也沒有其他的房屋，那麼，他在換屋買賣時，還是可以繼續適用優惠稅率。

以正常的情況而言，一個人要換屋，也不應該過於頻繁。所以「土地稅法第34條」就規定了，要適用「一生一屋」優惠稅率，除了自己、配偶，或是未成年子女的戶籍要登記在這間房屋，持有的時間還必須「連續滿6年」。

不僅如此，「一生一屋」的條款，也規定這間房屋在簽約買賣之前的5年，都不能有任何出租或是作為營業之用的情況。

要注意的是，如果是使用「一生一次」的優惠稅率，其實是可以「多戶房屋同時使用」的。只要「在都市土地300平方公尺或非都市土地700平方公尺範圍內」，再加上「同一天簽訂買賣契約」，就可以適用「一生一次」。

延伸閱讀:

• <申請房屋貸款推薦依「房屋市值估價」成數高最長可貸30年>
• <換屋族必看!以屋換屋,賣舊買新怕新屋貸款下不來嗎?>
• <【房屋鑑價】銀行鑑價流程、項目費用懶人包!房貸貸多少全看這5點!>

一生一次與一生一屋比較表

項目	一生一屋	一生一次
稅率	10%	10%
限制	出售都市土地面積未超過150平方公尺(約45坪)或非都市土地面積未超過350平方公尺(約105坪)部分	都市土地面積未超過300平方公尺(約90坪)或非都市土地積未超過700平方公尺(約211坪)部份
設籍及持有時間限制	土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。出售前持有該土地6年以上。	地上之建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。
用途限制	出售前5年內無出租或供營業使用	出售前1年內未曾供營業或出租。
屋數限制	一屋限制。出售時土地所有權人與其配偶或未成年子女，無該自用住宅以外房屋。	無屋數限制不限。若同時擁有多戶自用住宅房屋，也都符合自用住宅條件，可規劃在同一天簽訂買賣契約同一天申報土地增值稅，在面積限制範圍內即可同時適用自用住宅優惠稅率。
次數限制	無次數之限制	一人一生僅有一次

延伸閱讀:<《無痛買房》看屋買房辦房貸前先來了解購屋注意事項及房貸流程懶人包>

房屋貸款方案內容說明

項目	房屋貸款
貸款條件	1.年滿18至65歲之國民 2.房子坪數15坪以上（北市12坪以上） 3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者； 但若已清償者則視個人情況辦理。
貸款額度	貸款金額視房屋市值估價而定。 一般可貸8成左右
貸款年限	1-40年 本利攤還型：最長40年， 提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ， 寬限期內只還利息不用攤還本金，讓您還款更輕鬆。
貸款利率	1.8%~2.5%  (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
檢附文件	雙證件(身份證+健保卡或駕照) 收入證明 在職證明 戶籍謄本 土地建物所有權狀 如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細 （存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）
對保所需文件	房貸合約書，裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期 抵押權設定同意書 撥款委託書 土地、建築改良物抵押權設定契約書 金融扣款委託書 火險地震險購買
相關事項	三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或 半年內有強制停卡者無法申請； 但若已清償者則視個人情況辦理。 *以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留核貸與否之權利

申辦房貸要準備的資料

申請房貸時，需要準備這些資料

1. 收入資料：最近6個月的薪轉存摺封面和內頁（須先補登存摺）或是去年的扣繳憑單。
2. 財力證明：最近1年常往來的銀行存摺封面和內頁（須先補登存摺，由於銀行主要要看存摺餘額，並確認不是為了貸款臨時存進去的，所以可以提供餘額較多且往來3個月以上的1～2家銀行存摺影本）、定存證明、股票和基金明細（可以用網路銀行列印股票和基金的持股明細給銀行參考，雖然因股價波動較大，銀行通常不認列資產，但仍有加分作用）、保險合約影本等，確認你有存款和可供變現的投資，讓銀行提高你的還款能力額度。
3. 買賣資料(買賣件才需要提供)：買賣合約影本、買賣合約價金流程，如匯款單和支票影本，證明買賣確實存在。

※申辦房貸流程如下：

銀行洽談→收件登記→房屋鑑價→審核核准→簽約對保→抵押設定→銀行撥款

1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者，申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
4. 確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會。
5. 簽約對保。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。
6. 設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
7. 撥款交易也即將完成囉！抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，如果已經投保即可隨時準備撥款，如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

「一生一屋」或「一生一次」Q&A

以上是買賣房子有「一生一屋」或「一生一次」的土地增值稅優惠，分別是什麼？的介紹，如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

有更多房屋貸款問題想諮詢該怎麼做？