租約一定要公證嗎？費用誰負擔？租約公證流程／效力總整理！

你跟房東簽訂的租約有公證嗎？租約公證是什麼？一定要公證嗎？費用誰負擔？提早解約怎麼辦？

本篇說明租約公證的好處與保障，以及整理辦理租約公證流程、費用、應備文件等資訊，不管你是房東或租客都必看的租約公證總整理！

租約公證是什麼？

在外租屋一定會和房東屋主簽訂「租約」吧！而為了更進一步確保這份租約對雙方的保障，許多房東會將租約進行「公證」的程序。

經過公證的租約相當於受過法律第三方的保證，假如房東或租客其中任何一方違約，不管是租客惡意欠租、拒絕搬遷，或是房東不退押金等事件，都可以用此份經過公證的租約，向法院聲請強制執行，不用再經過訴訟程序了。

租約一定要公證才有效嗎？

沒公證的租約，一樣有效喔！只要你和房東雙方都簽名訂立契約，那就代表雙方都對這份房租契約達成「合意」，就有法律效力！

除非租約上有違法的條款（像是有些房東會規定不可以報稅、或是收取的電費超過台電費率），這類的該條款就是無效的！而租約經過公證，你可以當做是更加保障雙方權利，或是提早保障。

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租約公證的２大好處與保障

1、強制執行不用再訴訟

租約先行公證的最大優點，就是事先約定存證，為了將來某天可能發生的衝突、或是避免房東租客其中一方反悔，減少需要進行訴訟的若干過程與時間。若租約中有附加強制執行的條款，就不用再經過訴訟程序，可逕向法院聲請強制執行。

2、保障不定期租約權益

先解釋什麼是「不定期租約」：

• 簽約時沒有約定期限
• 租約超過一年且沒有書面契約
• 租約到期沒有重新簽約，房東如常收租、房客繼續使用

以上三種狀況只要符合其中一項，就構成不定期租約。而租約公證可保障長租租客、或是不定期租約的租客「買賣不破契約」。意思就是說，假如房子被賣掉了，租客還是可以繼續居住。

除此之外，租客在簽約的同時也可以透過租約公證上的房東簽字，來確認現在簽約者的身分，是否真為屋主，避免落入二房東陷阱。

租約公證辦理流程／費用／應備文件

1、租約公證應備文件

需要攜帶的項目相當簡單，房東與租客雙方攜帶身分證及印章，而房東再多準備「房屋權利證明文件（如權狀）」及「房屋稅單」與「公證請求書」就可以了。

• 雙方攜帶身分證及印章
• ３份房屋權利證明文件
• 最近一期房屋稅單正本
• １份公證請求書

2、租約公證辦理流程

辦理租約公證的流程也是相當容易，可以到法院公證，也可以委請民間公證人辦理。而辦理時，房東及租客雙方皆須到場，如果沒有辦法到場，可以委託代理人（不可以出租及承租找同一人代理）。再來就是契約之起始日，不得早於公證日（但可以為公證日當天或晚於公證日）。

3、租約公證辦理費用

租約公證的費用則是根據《公證法》中的規定：以租金總額或房屋課稅現值二者之一，選其較高者，加上保證金後，依照級距收取。

如果契約中有附加強制執行條款，則再加收二分之一。聽起來很複雜？別擔心，一般來說費用最多不會超過五千元。下面檢附級距標準供大家參考：

級距（租金總額或房屋課稅現值加保證金）	收費
20萬元以下	1,000元
20萬元至50萬元	2,000元
50萬元以上至100萬元	3,000元
100萬元以上至200萬元	4,000元
200萬元以上至500萬元	5,000元
500萬元以上至1,000萬元	6,000元
1,000萬元以上至5,000萬元	超過1,000萬元部分， 每1,000萬元加收2000元 不滿1,000萬元者，按1,000萬元計算
超過5,000萬元	超過部分，每1,000萬元加收1,000元； 不滿1,000萬元者，按1,000萬元計算。

4、辦理終止租賃契約的公證需要攜帶

• 原房屋租賃契約公證書
• 公證請求書
• 終止租賃契約書3份
• 租賃雙方身分證、印章
• 公司設立（變更）登記表（公司法人、商號才需要）
• 法人登記證正影本（公司法人、商號才需要）
• 公司（法人）大小章（公司法人、商號才需要）

聲請人如不能到場也可委任他人代理，但是公證人認為必要時，可以要求申請人親自到場。

租約公證Q&A

如果有資金需求，可以參考房屋貸款特色

項目	房屋貸款/購屋貸款
貸款條件	1.年滿18至65歲之國民 2.房子坪數15坪以上（北市12坪以上） 3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者； 但若已清償者則視個人情況辦理。
貸款額度	貸款金額視房屋市值估價而定。 一般可貸8成左右
貸款年限	1-40年 本利攤還型：最長40年， 提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ， 寬限期內只還利息不用攤還本金，讓您還款更輕鬆。
貸款利率	1.8%~2.5%  (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
檢附文件	雙證件(身份證+健保卡或駕照) 收入證明 在職證明 戶籍謄本 土地建物所有權狀 如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細 （存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）
對保所需文件	房貸合約書，裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期 抵押權設定同意書 撥款委託書 土地、建築改良物抵押權設定契約書 金融扣款委託書 火險地震險購買
相關事項	三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或 半年內有強制停卡者無法申請； 但若已清償者則視個人情況辦理。 *以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留核貸與否之權利

辦理房貸需要準備什麼資料?

1. 雙證件:身份證/健保卡
2. 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
3. 在職證明或是勞保異動明細
4. 戶籍謄本
5. 土地建物所有權狀
6. 房貸最近一年繳款明細（存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）

辦理房貸的7個步驟:

1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者，申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
4. 確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會。
5. 簽約對保。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。
6. 房屋設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
7. 撥款：交易也即將完成囉！抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，如果已經投保即可隨時準備撥款，如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

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注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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