房貸費用該怎麼算？購屋族看過來，完整解析買房相關費用！

房貸費用:想要買房，又不知道自己可以買多少價格的房子嗎？而每個月房貸費用又要怎麼算？

本篇提供房貸費用的計算方法，以及計算出自己合適購買的房價區間，讓想要擺脫租屋生活的首購族找到買房的方向

房貸費用該怎麼算？

房貸費用是要購屋的人必須事先了解內容。 對於當過租屋族的人來說，租屋可以說是一件相當令人心煩的事情：好的租屋標的一票難求，而不穩定的租期，又讓人不敢全心裝潢自己的住處。

也因此，許多人會走上買房一路，把租金繳給銀行，換得一個安心的落腳處，讓自己住得安心，也給自己跟家人一個溫暖的家。

不過，要達成這樣的成家夢想，要怎麼計算自己買房的費用呢？而房貸的試算要如何進行？買房又有哪些注意事項呢？

今天就讓我們來一次搞清楚，讓自己少走冤枉路吧！

第一步：該買多少錢的房子呢？計算個人的房價購買範圍

一般來說，專家會建議消費者每月付房貸的金額，為薪資的 3 成左右，不建議超過 5 成。否則會過度影響自身的生活品質、或導致財務壓力過大，反而得不償失。

如果從這個觀點出發，倘若月薪 5 萬，每月能貸款的金額就約莫為 1 萬 5~ 2 萬左右，若選擇 30 年的貸款，貸款總額就為 540~ 720 萬左右。

從這樣的試算，我們能大概抓出自己能負擔的貸款範圍，進而推算房屋的總價，以及對應的理財規劃。

第二步：考量利息及還款方式，確實計算每月的房貸費用

當然，我們前面的計算只是概略的數字，實際購屋及貸款，最重要的就是考慮「利息」這個因素了。

在前面計算中並沒有考量到利息這個因素，但它卻是貸款、理財中極度重要的因子。

目前市場的房貸利息約莫 2%~3% 左右，看似不高，但由於貸款總額高、還款時間長，換算下來也是一筆相當高的費用。

同時，由於消費者在還款過程中都會清償利息以及部分的本金；而不同的本金，就又會造成下期的利息有所差異，使得計算上相當繁瑣。

令人慶幸的是，現在有相當多的工具可以幫助我們計算應該還的金額。

以我們的房貸計算器來說，就提供了不同的利率、還款年限的貸款條件計算，也替消費者計算出了「本金平均攤還」以及「本息平均攤還」這兩種常見還款方式的每月金額。

舉例來說：一棟總價 800 萬的房屋、貸款 30 年、預繳 80 萬的頭期款、1.6% 的利率，以本金平均攤還來說，每月平均要繳納 25,196 元；而本金平均攤還在第一年則需要繳納 29,600 元左右。

藉由這樣的計算，對於自己買房該花多少費用，每個月的繳款計畫，是不是更具體了呢？

第三步：選擇合適的貸款方案及貸款公司

透過前面的第二步，我們已經能大致了解自己的較能負擔的房價，以及自己貸款負擔能力了。

但光是這樣還不夠，在挑選房屋貸款上，其實並非只是看房貸利率的高低而已，各家房貸的貸款條件，如：首期利率、貸款乘數、寬限期長短、還款年限、有沒有青年購屋的貸款優惠，都是需要考量的重點。

同時間，由於房貸金額相當的高，利率上光是差了 0.1%，其實就會有相當大的影響，可能就是數十萬的差異；所以消費者務必要精打細算，才能在兼顧生活品質的情況下，找到最適合自己的房屋及房貸費率。

而如果覺得研究這些方案太麻煩，或者無從下手，也可以尋找值得信賴的貸款公司，讓貸款專家替你找到合適的貸款方案及還款方式，一圓你的成家夢！

買房的其他注意事項

購買房屋，除了利率要多加注意之外，買房還有保險費用、代書費用、仲介費、稅金…等等細項支出，其中裝潢也是開支相當大的費用。

對於這些費用，這些消費者也要納入考量，並預留好緩衝的資金，以應對突然其來的開銷。

延伸閱讀

• 《房貸種類原來有這麼多種？我應該選擇哪種房屋貸款呢？》
• 《銀行房屋貸款評定的要點》

房貸費用一覽表

項目	費用計算方式	備註
鑑價費、帳管費、開辦費、徵信費、手續費	各銀行使用名稱不一，依各銀行規定	費用差距大，應多做比較
土地登記規費	按設定金額的千分之一	習慣上由買方負擔
書狀費	每張80元	習慣上由買方負擔
謄本費	每張20元	習慣上由買方負擔
代書費	約4000~6,000元	習慣上由買方負擔
住宅保險費–火險	每年投保一次，各保險公司費率相近	若提前償還貸款，可要求退還預繳之保險費
住宅保險費–地震險	每年投保一次，依目前費率每年保費1,459元	若提前償還貸款，可要求退還預繳之保險費
轉貸代償費	0~10,000元，視各銀行而定	費用差距大，應多做比較
轉貸塗銷費	2,000元起	習慣上由賣方負擔

註：申貸實際費用依各銀行規定

買賣雙方應負擔費用

買方	賣方
買賣契稅 印花稅 地政規費 土地及建物登記謄本費 銀行貸款查詢費 代書費（過戶、設定及簽約金）* 履保費	土地增值稅 交屋日前的房屋稅及地價稅 屋日前的水電、瓦斯、管理費 代書費（過戶、塗銷及簽約金）* 履保費

備註：
（1）房屋稅及地價稅是以年度課稅，以交屋日為分界點，買賣雙方再按比例分擔，一般交屋日前的費用為賣方負擔；交屋日後的費用則由買方負擔。
（2）*為有請代書才需支付的費用。

房屋貸款方案內容說明

項目	房屋貸款
貸款條件	1.年滿18至65歲之國民 2.房子坪數15坪以上（北市12坪以上） 3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者； 但若已清償者則視個人情況辦理。
貸款額度	貸款金額視房屋市值估價而定。 一般可貸8成左右
貸款年限	1-40年 本利攤還型：最長40年， 提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ， 寬限期內只還利息不用攤還本金，讓您還款更輕鬆。
貸款利率	2%~3%  (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
檢附文件	雙證件(身份證+健保卡或駕照) 收入證明 在職證明 戶籍謄本 土地建物所有權狀 如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細 （存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）
對保所需文件	房貸合約書，裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期 抵押權設定同意書 撥款委託書 土地、建築改良物抵押權設定契約書 金融扣款委託書 火險地震險購買
相關事項	三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或 半年內有強制停卡者無法申請； 但若已清償者則視個人情況辦理。 *以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留核貸與否之權利

房貸流程

• 1. 資料審核與調閱聯合徵信：針對你提供的文件銀行將進行審閱，並調閱聯合徵信，審核你的信用條件。其中貸款人或保證人的收入、財力證明、還款能力及信用狀況是影響房貸利率高低及是否核貸的主要參考。
• 2. 實際鑑價：銀行的鑑價人員或業務將實地勘查物件，請仲介或屋主協助帶看，基於屋況、銀行的行情資料庫和該筆買賣的實際成交價格去做加減分，得出鑑價報告。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定鑑價的總值金額。通常銀行鑑價採取放款風險評估角度進行，因此鑑價金額通常會小於或等於實際交易買賣價格。再依鑑估金額之一定成數核予可貸金額，目前最高可貸金額為鑑估金額之85%。
• 3. 確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會：核貸人員將參考貸款人提供的收入、財力證明、聯徵資料和鑑價報告得出貸款條件，包含核貸金額、貸款年數 (20年或30年..) 、利息、是否提供寬限期 (2年至5年) 等， 並回報給你。如確定要貸款，銀行照會人員會約定時間打電話與貸款人和保證人照會，確認有此貸款申請。照會的目的是為了確認是貸款人和保證人本人，所以照會時會詢問物件地址、樓層、坪數、買賣金額、房屋使用用途貸款金額、頭期款金額和支付時間等。此外，為了確認你有在上班，有償款能力，照會人員通常會打公司電話給你進行照會，避免貸款人已經離職。
• 4. 簽約對保：如果前面流程進行順利，最後銀行房貸業務就會與貸款人和保證人約時間當面親自簽約和對保。這個流程須要本人親自出席。對保約需要1個小時，要事先安排時間。
• 5. 設定：簽約對保後，銀行就會進行抵押權設定。
• 6. 撥款：抵押權設定完成後，銀行就會將核貸金額進行撥款。如前屋主有未償還的房貸，銀行會先代為償還剩餘貸款金額，其它的餘額才會撥入履保帳戶或是賣方的戶頭。完成撥款後，代書就會進行過戶和交屋的流程，交易也即將完成囉！

房貸費用QA

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以上是簡單的房貸費用的介紹，如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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