抵押權設定是什麼？不動產抵押權設定、變更、塗銷流程詳解 !

抵押權設定 需經供其債權擔保之不動產之所有權人同意，會同債權人以書面向地政機關辦理登記，一次搞懂抵押權設定、變更、塗銷流程，讓你不再霧煞煞。

抵押權設定是什麼？

抵押權設定 :「抵押權設定」一般會發生原因大多為債務人(借款人)向銀行或其他債權人提出借貸申請時，債權人為保障其權益向借款人要求提供擔保品設定之作為〈例：土地、建物〉。

一般而言，所謂抵押權就是債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權，謂之抵押權。

而 抵押權之設定，需經供其債權擔保之不動產之所有權人同意、會同債權人，以書面向地政機關辦理登記方成立()。申請為抵押權設定之登記、其抵押人非債權人時，契約書及登記申請書應經債務人簽名或蓋章(土地豋記規則第11條)。

一、依法限制分割之耕地，不得以其所有權之一部分設定抵押權。耕地共有人，就其應有部分之一部分設定抵押權者，亦同。

二、為避免農舍與基地分離情形，農舍不得單獨設定抵押權，必須與基地一併設定抵押權。

三、申請為抵押權設定之登記，其抵押人非債務人時，契約書及登記申請書應經債務人簽名或蓋章。

四、申請之土地如經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分、破產登記或其他機關依法律囑託禁止處分登記後未有塗銷前，不得辦理抵押權設定登記。

五、抵押權因增加擔保債權金額申請登記時，如有後順位抵押權人同意辦理抵押權內容變更登記外，應就其增加金額部分另行辦理設定登記。

六、抵押權設定後如有移轉、設定總金額、權利範圍、存續期間、利息、遲延利息、違約金、義務人、債務人變更等情事，仍須向地政機關辦理抵押權移轉或抵押權變更登記。

七、在借款還清以後，因抵押權係物權的一種須登記後才發生效力，故應檢附由抵押權人出具之債務清償或權利拋棄證明書，向地政事務所申請抵押權塗銷登記，經過登記才真正塗銷。

八、抵押權塗銷登記，為配合政府推動簡政便民革新措施，您可依個別需要，得委由金融機構填具登記申請書，檢附債務清償證明書連同他項權利證明書，函送該管轄地政事務所辦理抵押權塗銷登記，可為您解決往返奔波之辛勞。

九、登記申請人應納地政規費、處理期限如下:

• 1. 申請人:債權人、設定人、債務人。
• 2. 應納地政規費: (1) 按抵押權設定擔保債權總額之千分之一計徵。(2) 書狀費每張捌拾元。
• 3. 罰鍰: 申請人申請登記逾法定期限一個月者，每逾一個月加征登記費額一倍 之罰鍰，最高至二十倍。
• 4. 處理期間: 三天

抵押權設定變更及塗銷流程

抵押權設定費用

費用大致是分成下列二筆

• 設定規費：地政事務會依照債權人銀行設定的抵押權金額，收取千分之一的設定規費。
• 代書費用：若請代書代辦，會有四千至六千元的代書費。

抵押權設定Q&A

如果有資金需求，可以參考房屋貸款特色

項目	房屋貸款/購屋貸款
貸款條件	1.年滿18至65歲之國民 2.房子坪數15坪以上（北市12坪以上） 3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者； 但若已清償者則視個人情況辦理。
貸款額度	貸款金額視房屋市值估價而定。 一般可貸8成左右
貸款年限	1-40年 本利攤還型：最長40年， 提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ， 寬限期內只還利息不用攤還本金，讓您還款更輕鬆。
貸款利率	1.8%~2.5%  (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
檢附文件	雙證件(身份證+健保卡或駕照) 收入證明 在職證明 戶籍謄本 土地建物所有權狀 如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細 （存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）
對保所需文件	房貸合約書，裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期 抵押權設定同意書 撥款委託書 土地、建築改良物抵押權設定契約書 金融扣款委託書 火險地震險購買
相關事項	三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或 半年內有強制停卡者無法申請； 但若已清償者則視個人情況辦理。 *以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留核貸與否之權利

辦理房貸需要準備什麼資料?

1. 雙證件:身份證/健保卡
2. 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
3. 在職證明或是勞保異動明細
4. 戶籍謄本
5. 土地建物所有權狀
6. 房貸最近一年繳款明細（存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）

辦理房貸的7個步驟:

1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者，申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
4. 確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會。
5. 簽約對保。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。
6. 房屋設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
7. 撥款：交易也即將完成囉！抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，如果已經投保即可隨時準備撥款，如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

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以上是簡單的抵押權設定的介紹，如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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