房貸成數最高是幾成？提供8種拉高貸款成數與額度的方法！

爭取更高的房貸成數、額度，要看抵押品本身的條件，例如座落、類型、坪數，以及申貸人本身的信用條件，擁有穩定收入的族群，會更有利。提供8種拉高貸款額度與成數的方法!

本文重點段落

房貸成數需要更高的成數嗎?

房價跌不下來，大多數的購屋族，需要更高房貸成數的貸款金額，才能實現擁有自己房子的夢想。貸款前先了解一下銀行的徵審方式，準備起來就比較不用擔憂房貸成數的問題。

舉例來說：您的房屋如果價值1000萬，如果房貸成數是7成，也就是房屋鑑價的70%，評估出來您的房屋可貸款到1000萬*70%=700萬元。

您的房屋如果價值1000萬，如果房貸成數是8成，也就是房屋鑑價的80%，評估出來您的房屋可貸款到1000萬*80%=800萬元。

房屋如果價值1000萬，房貸成數差了一成，貸款額度就差了100萬，以月薪6萬來計算是要不吃不喝一年多。大多數的購屋族，都需要更高房貸成數的貸款金額，才能實現擁有自己房子的夢想。

房貸貸款授信5p是什麼?銀行借款徵審會從5P考量，包括借款人(People)、資金用途(Purpose)、還款能力(Payment)、債權保障(Protection)，以及合作展望(Perspective) 。文章最下方在為客戶補充說明授信5p的意思。

這篇文章希望能夠為您分析，如何依照自己的條件，向銀行爭取到更高的貸款成數。

銀行房貸成數政策轉趨保守

今年官股銀行的房貸政策，有比較大的調整，這樣的房貸政策，也會成為其他銀行的指標。

先講銀行政策重點：

房貸成數最高八成。
可以貸款的成數，除了要看擔保品的座落地點，也要看申貸人的條件（包括：職業、收入、活存貢獻度…等等）。

從銀行的成數門檻來看，最新的政策，是分成三級制：八成、七成五、七成。

能貸到八成的，必須是座落在台北市、或是新北市捷運站一千公尺以內。至於其他縣市，也不是就一定不能貸到八成，而是還要看其他條件。

這些條件門檻包括：

公教人員身分。
借款人年所得60萬元以上，且負債比八倍以下。
借款人及夫妻的合併年所得120萬元以上且負債比12倍以下。
最近半年在銀行的活存平均餘額在50萬元以上。
銀行的十級制房貸評分卡位於四級之內。

符合這些條件的其中一項，就可以拿到最高成數八成。

以上是銀行的政策，大致上也能反映出各家銀行的普遍態度，就是對於房貸趨於謹慎保守。曾經傳出的「九成」房貸成數，應該不可能出現。

在銀行的基本政策之下，我們怎樣能爭取到最高的房貸額度？

拉高房貸成數第一點物件本身條件，蛋黃區比較吃香

首先，要看「物件本身」。

以下這幾種地區一般都可以取得較高的貸款成數。

轉手性強的地區，如公園住宅、學區附近等
地點較佳的，如市區精華路段
抗跌性強的地區
格局佳的房屋

擔保品如果在「蛋黃區」，或是捷運站附近，成數都不用擔心。不過要注意的是，如果是15坪以下的物件，例如小套房，可能貸不到最高的成數。

如果房屋在六都之內，銀行可以貸款成數會比較高，假如房屋地點在偏鄉，很有可能銀行貸款的意願與成數就會降低很多。

另一個極端，則是120坪以上的「豪宅」，由於總價過高，銀行通常也會控制放貸的成數，大約在六、七成左右。

房貸成數與額度，會依照房屋座落地區與附近設施而有所不同，下方表格為參考，

地區	大約可貸房貸成數
基隆市	6~7成
台北市	8成
新北市	7~8成
桃園市	7成
新竹市	6~8成
苗栗縣	6~7成
台中市	7~8成
彰化縣	6~8成
南投縣	6~8成
雲林縣	6~7成
嘉義縣	6~7成
台南市	7~8成
高雄市	7~8成
屏東縣	6~7成
宜蘭縣	6~7成
花蓮縣	5~7成
台東市	5~7成
澎湖縣	6~7成
金門縣	6~7成

拉高房貸成數要點二:申貸人收入愈穩定愈好

第二，就是申貸人的個人條件。

簡單來說，銀行心目中的優質客戶，就是「收入穩定」。

例如，軍公教、前五百大企業員工、醫師、律師、會計師、建築師等專業人員，這類的族群，只要有穩定的薪資收入證明，都是很吃香的。

另外，與銀行長期有正常的往來記錄，也有助於爭取更高的成數。

例如，是這家銀行長期的活存客戶，在銀行內的活存存款長期在50萬以上；信用卡總是按時繳款，沒有動用到循環信用；沒有辦過現金卡、有長期的投資。這些條件，都能證明您的財務狀況穩定，對於銀行的評分會有加分作用。

拉高房貸成數要點三:申貸人個人綜合條件

收入高低是一回事，職業是另一回事，兩件事也不能混為一談。

對金融機構來說職業類別是一個重要的評估因素。

在職的公司規模大小。
需不需要常在外面跑(辦公室助理跟騎摩托車外送的員工，額度跟利率都會有所不同)
有沒有穩定(非業績獎金)收入。
性別:男性與女性、也會有差別，在貸款收入，工作條件一樣的情況下，通常女性可以取得更高的額度或更好的條件。
年齡:如果你今年55歲，以台灣平均退休年齡65歲來說你只剩十年的工作收入機會而如果你要辦理20年甚至30年的房貸，銀行通常也不會准許。
房子的屋齡:一般加強磚造或是普通建材的房子使用壽命只有50年如果你購買的房屋屋齡已經40年那銀行就只願意給你10年期間來償還房貸

拉高房貸成數的其他方式

上面兩大條件，可以幫助我們拿到更高的房貸額度，除此之外，也還有一些方法，包括：

提供保人：找擁有穩定收入或名下有資產的配偶、近親擔任保人，會有加分作用。
增加擔保品：如果名下還有另一件沒有抵押設定的不動產，可以作為額外的擔保品。
自願縮短還款年限：可以幫助銀行降低逾放的風險，如此也就能增加貸款的額度。
自願提高利率：配合借款人自身的條件與償債能力來評估，通常提高利率大約在一碼左右，可以增加的房貸額度大約是0.5~1成。
利用信用貸款：配合採用信用貸款來提升貸款額度
利用裝潢貸款:有些銀行可以提供到250～300萬元，有些銀行是房屋鑑價x20%的貸款額度。
利用房貸加值金:原房貸的成數之外加多給5%的房貸加值金。

相對的如果借款人的職業較沒有保障、欠缺財力證明，如一般自由業者，在貸款的時候會比較處於弱勢。

房屋貸款授信5p是什麼?

1.借款人(People):

個人條件是指年齡、婚姻、教育、工作時間、信用狀況等項目。

2.資金用途(Purpose)

資金的用途上，房貸戶借到的錢當然是用來買房子，房地產由於具有相當價值，是銀行喜歡承做的貸款類型，當然，向銀行寫下投資股票或買車核貸的成數就不一定會太高。

3.還款能力(Payment):

主要是每個月的薪資多寡，這還包括職業性質、其他收入（租金收入或是投資或利息）以及資產狀況。

另外是部份的房仲因為有配合的專案，也常常能夠獲得比較好的利率和較佳的額度。

4.債權保障(Protection):

房子的地段、價格、屋齡、屋況、建築構造和材質等條件，都是銀行評估房貸案是否過關的因素。

地點、屋況不太差，多少都能為貸款加上相當分數。

5.合作展望(Perspective) :

除了本身房貸會帶來利息收入、帳管費或其他業務之外，銀行也會對未來的房市來評估，例如如果未來房市下跌、或房貸戶不繳貸款可能的損失及風險後，再來決定會不會核准房貸案件以及利率、房貸額度是多少。

買房時發生房貸核貸成數不足怎麼辦？

為了避免送審後發生核貸的房貸成數不足，導致買賣合約違約的情況發生。

貸款通會建議買方可以在買賣雙方都同意的狀況之下，在買賣雙方簽定合約內容上加註解約條款，指出未達房貸成數可無條件解約，解約條款範例如下：

「以房地為擔保設定抵押權，不指定銀行利率及貸款年限，排除個人信用貸款以外向銀行貸款不足成交價 8 成時，買賣契約無條件解除。」

2.「以房地為擔保設定抵押權，向某某銀行貸款不足成交價 8 成時，買賣合約自動解除」

這裡必須要注意解約條款當中必須特別註明「以房地為擔保設定抵押權貸款」等字樣，也就是條款文字必需排除「信用貸款」的範圍。

如果解約條款只寫「向銀行貸款不足八成時」的字樣，恐怕會因為沒有限定貸款種類，在發生爭議的時後被法院認定違約，而需支付違約金。

房屋貸款方案內容說明

項目	房屋貸款
貸款條件	1.年滿18至65歲之國民 2.房子坪數15坪以上（北市12坪以上） 3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者；但若已清償者則視個人情況辦理。
貸款額度	貸款金額視房屋市值估價而定。一般可貸8成左右
貸款年限	1-40年本利攤還型：最長40年，提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ，寬限期內只還利息不用攤還本金，讓您還款更輕鬆。
貸款利率	1.8%~2.5% (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
檢附文件	雙證件(身份證+健保卡或駕照) 收入證明在職證明戶籍謄本土地建物所有權狀如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細（存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）
對保所需文件	房貸合約書，裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期抵押權設定同意書撥款委託書土地、建築改良物抵押權設定契約書金融扣款委託書火險地震險購買
相關事項	三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者無法申請；但若已清償者則視個人情況辦理。以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留核貸與否之權利*

申請房貸時，需要準備這些資料

1. 收入資料：最近6個月的薪轉存摺封面和內頁（須先補登存摺）或是去年的扣繳憑單。
2. 財力證明：最近1年常往來的銀行存摺封面和內頁（須先補登存摺，由於銀行主要要看存摺餘額，並確認不是為了貸款臨時存進去的，所以可以提供餘額較多且往來3個月以上的1～2家銀行存摺影本）、定存證明、股票和基金明細（可以用網路銀行列印股票和基金的持股明細給銀行參考，雖然因股價波動較大，銀行通常不認列資產，但仍有加分作用）、保險合約影本等，確認你有存款和可供變現的投資，讓銀行提高你的還款能力額度。
3. 買賣資料：買賣合約影本、買賣合約價金流程，如匯款單和支票影本，證明買賣確實存在。

辦理房屋貸款的7個流程:

資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者，申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會。
簽約對保。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。
設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
撥款交易也即將完成囉！抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，如果已經投保即可隨時準備撥款，如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

房貸成數QA

房貸成數比別人低的因素有那些?

成數不足主因可能是個人收入的部分不足，或是有信用瑕疵。維持良好信用及選購優質物件，比較容易提升房貸成數

增加房貸額度的方法有哪些？

增加擔保人、增加抵押品、提高房貸利率、縮短房貸攤還年限、信用貸款、裝飾貸款或二胎貸款等方法來試看看。

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以上是房貸成數最高是幾成?房屋貸款怎麼樣可以爭取到最高額度?的介紹，如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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