我的房子還有貸款可以向民間貸款嗎？銀行跟民間貸款方式比較！

貸款方式比較 銀行跟民間!房子還有貸款尚未繳清，如果有其他資金需求，可以先考慮增貸，其次則是向銀行或民間業者辦理貸款。

貸款方式大PK！房貸比較差異!

貸款方式比較:銀行VS民間。大多數人必須貸款才有能力買房，但是當原有的貸款還沒還清，卻有其他的資金需求，例如裝修房子、投資理財、做生意週轉，或是家中有緊急情況，例如親人生病等突發狀況需要用錢，該怎麼辦？

這樣的情況，我們建議您，首先向原來的貸款銀行提出「增貸」的需求。如果您的成數還沒有貸滿，繳款紀錄也正常，銀行通常會樂意提供增貸。

延伸閱讀:<超划算的「房屋增貸」是什麼?一次了解房屋增貸的好處及 4 個注意事項>

但是，如果申請人是沒有辦法提出穩定薪資收入證明的族群，例如小店老闆、主婦、打工族，或是每個月收入金額不固定的業務人員、計程車司機等，銀行拒絕增貸的機率可能會提高。

這個時候，您可以考慮所謂的「二胎貸款」。

也就是在現有房屋還有抵押貸款的情況下，向另一家銀行或是民間貸款業者申請貸款，將房子的「第二順位抵押權」設定給銀行或民間業者，業者會依照鑑價後的殘值來核貸。

二胎的種類介紹可以看這篇文章<銀行/租賃公司/代書/當舖各就二胎房貸的貸款條件利率說明>

目前，許多銀行都有受理二胎房貸，也就是「二順位房貸」，包括遠東商銀、凱基銀行、玉山銀行、新光銀行、永豐銀行、台新銀行等。

銀行二胎貸款額度最高500萬

由於二胎房貸對於銀行來說，風險稍為高一點，因此銀行二胎房貸的年利率，幾乎都在3％以上。貸款額度最高可以到五百萬，最少則需要貸二十五萬。

至於貸款年限，各家銀行政策不同，有的可以到十年，甚至十五年。至於開辦費（手續費），大約是3000元起，也有的銀行依照貸款金額收取1％開辦費。

但是，如果您的房屋在第一順位已經用掉了大多數的額度，殘值不高，銀行很可能就會拒絕核貸。或者，抵押品雖然還有殘值，但是申請人的繳款紀錄不佳，或是有其他的信用瑕疵，銀行也很可能會婉拒。

房屋二胎利率及額度

項目	房屋二胎
貸款利率:	年息4~14%
還款年限	1-15年
辦理時間	1~2星期(含鑑價時間)
貸款額度	最高300萬元
還款方式	本利還
年齡限制	18-65歲
申貸難易度	比較困難是依個人授信評分
申貸費用	帳管費 開辦費 代書費 規費

延伸閱讀:<銀行房屋二胎貸款 最高可貸300萬 二胎房貸利率4%起>

民間二胎房貸：門檻較低、撥款快、利率較高

這時，您可以考慮民間業者的房屋二胎方案。

民間房屋二胎，與銀行最大的不同，就是貸款額度比較高、不綁約、撥款時間短，但是利率會比銀行高。

民間貸款業者為了爭取被銀行拒絕的客戶，會提供比銀行寬鬆許多的貸款條件，基本上，只要不動產還有殘值，就能貸款，額度也可以達到房價的九成以上。

為了滿足許多客戶的短期周轉需求，民間業者大多能在一~三天內完成撥款程序。

合法的民間貸款業者，在評估房屋二胎貸款的申請時，會有基本的評估條件，包括：房屋現在的市值、前一順位設定的金額和貸款餘額、房屋是否被查扣或是禁止轉移、是否欠稅、須繳納多少增值稅…等因素，來決定貸款的額度。

民間二胎合理利率：月息1~3％

需要提醒您留意的是，合法業者提供的民間房屋二胎利率，合理範圍大約在月息1~3％，如果利率超過這個範圍，請您不需考慮。

我們也建議您，在面臨緊急的資金需求時，務必先請教專家意見，幫助您規劃出最有利的貸款方案，千萬不要因為需錢孔急，而誤觸非法高利貸或遭到詐騙。

延伸閱讀:<民間二胎彈性還款不綁約!不限工作/屋齡/地段!協助代償 假扣押 預告登記>

民間二胎利率及額度是多少??

項目	民間二胎
貸款利率:	月息1~3%
還款年限	不限 隨借隨還不綁約
辦理時間	1~3天(含鑑價時間)
貸款額度	房屋價值夠額度沒有限制
還款方式	1.按月繳息 2.分期償還 (兩種還款方案)
年齡限制	18-65歲
申貸難易度	容易不看個人信用狀況只看房屋價值
申貸費用	服務費 代書費 規費

貸款流程

• 一、申請:撥打專線或加LINE@ ID: @a580 免費諮詢專線0975751798賴經理。(申辦銀行二胎時提供房屋及土地權狀或是謄本及薪轉存摺近6個月的出入明細拍照LINE給我們 跟說明負債狀況之後 即可先送估價。如果是申辦民間二胎只需先提供提供房屋及土地權狀或是謄本就可以進行估價 )
• 二、估價:提出二胎貸款的申請之後，銀行或是代書的鑑價人員會根據房屋的坪數、座落區域等因素進行估價，一般來說將參考近期買賣的成交價格或公告現值來決定可以申貸的金額，一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約7~9成。(銀行估價時間需要抓1~5天，民間代書的估價時間約1~2個小時)
• 三、審核:當銀行或是代書取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。民間代書就只針對房屋價值審核。
• 四、對保:當二胎貸款申請經銀行或是代書核准後，銀行或是代書將與借款人聯絡，並約定對保時間，借款人可以安排自己方便的時間，在銀行進行對保手續，這個流程須要房主本人親自出席。對保約需要1個小時，要事先安排時間。並提供房屋及土地權狀正本給予銀行辦理設定第二順位抵押權利。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。而跟代書對保會直接約在房屋所在該區的地政事務所進行對保，對保後直接送地政進行房屋及土地的設定。
• 五、設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，銀行設定抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。民間代書的設定抵押權設定的金額為貸款金額的1.2~2倍。
• 六、撥款:抵押權設定完成後，即可隨時準備撥款。

辦理銀行貸款需要準備什麼資料?

1. 雙證件影本。
2. 收入證明(有租金收入者可提供租約及收租的銀行內頁半年出入明細加封面)，勞保異動明細、薪轉存摺內頁半年出入明細加封面、或去年扣繳憑單、在職證明。
3. 戶籍謄本影本。
4. 土地建物所有權狀影本。
5. 房貸餘額證明。

辦理民間貸款需要準備什麼資料?

1. 身分證正本(雙證件)
2. 戶籍謄本2份(全戶)
3. 印鑑證明2份(不限定用途)
4. 土地、建物所有權狀(正本)
5. 房貸繳款餘額清單(向銀行申請)
6. 存摺封面影印本(撥款用)
7. 自然人憑證IC卡
8. 印鑑章

房貸抵押權設定

二胎貸款辦理的過程中，一切服務都是由專業代書把關，提供律師諮詢，並在地政事務所辦理設定。

設定的金額

銀行二胎設定的金額，會按照借款的總金額再加上20%，以保障銀行的權益。設定完成之後，就進行撥款。 民間二胎的設定金額，有時候會設1.2~2倍，以保障金主的權益。

也就是說如果借款的金額是400萬時二胎會設定480萬~560萬左右。

多設定二成是因為擔心未來若借款人無法正常繳款時，有衍生的違約罰款、違約利息及向法院聲請強制執行等費用..等等產生，若債權銀行要拿回本金，必須經過拍賣程序，這期間所衍生的利息違約金費用就會從這二成中去計算，優先受償金額不能超過設定金額，依實際金額計算，銀行並不能直接全部拿回。

設定的方式

銀行一般大多是單純辦理抵押權設定登記。要特別留意的地方是部份民間二胎的業者會辦理抵押權設定登記附加預告登記。也就是說這個不動產未來不管是過戶、另做抵押權等都需要經過預告登記的權利人同意。有預告登記的案件在未來如果要轉貸至銀行房貸時會比較麻煩的。

就地政登記來說，抵押權只是債權的一種形式的表現，對於物權的變更(過戶)來說是完全不受影響的。

貸款方式比較Q&A

以上是簡單的房貸比較銀行跟民間的介紹，如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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