夾層屋買賣好嗎值不值得買？為什麼夾層屋屬室內裝潢的一部分？夾層屋算樓中樓的一種嗎？
為避免遇上即報即拆的違法夾層屋，本篇教你如何快狠準判斷合法夾層設計！
什麼是夾層屋？
在談什麼是夾層屋之前，先來談談所謂的夾層，夾層，顧名思義，指的是夾於樓地板與天花板間以樓梯相連的樓層。
目的是將室內空間利用率最大化，通常落於 3.6 公尺到 4.2 公尺之間，並且只能在一樓或頂樓設置，屬於室內裝潢的一部分，而非真正的兩層樓。
因根據內政部營建署法規規定，同一樓層內夾層面積之和，不得超過該層樓地板面積 1/3 或 100 平方公尺，否則應視為另一樓層，這也是為什麼每間坪數不同的房屋可作為夾層的面積大小也不同。
夾層屋設計合法嗎？
值得注意的是，夾層面積應計入樓地板面積檢討容積率，唯依法核准建造、有效登記產權者，才算合法夾層屋，如此一來它也能隨著主建物產權移轉。
除此之外，還需與房屋主體同時施工，不能在取得使用執照後才二次施工。
當然，若房屋在最初建造時便包含且已取得使用執照，亦屬合法，簡單來說，凡沒有記載在產權登記上的夾層屋都屬於「違建」。
民眾在購買夾層屋前，若想確定其合法性究竟有哪些判斷依據？
若購買預售屋，包括尚未領得建造執照、領得建造執照但尚未施工、已施工但尚未領得使用執照者，則可要求建商或售屋者出示主管建築機關原核准之圖說內容，假如該夾層未標示於核准圖說中即屬違法。
另外簽訂購屋契約時，建商或售屋公司提及可於取得使用執照後再行二次施工者，亦違法，且二次施工的責任歸屬於買方，再者有即報即拆的風險並無法要求原建商進行任何賠償，不可不慎。
如果真的無法自行判斷，也能藉由要求建商或售屋者出示建造執照，依執照號碼向當地主管建築機關查詢。
如為購買成屋，已取得使用執照之房屋或二手屋也包含在內，可按該夾層有無登記於產權面積中或可否辦理產權登記當作辨別條件。
也能要求對方出示使用執照，依執照號碼向當地主管建築機關查詢，都是很好的查證方式。
不過也因為違法夾層屋實在比比皆是，政府依據《》做出明確規定，告知建築業者「違規夾層」不在室內裝修範圍內，且對於使用執照的申請會嚴格審查並列管定期追蹤，若有擅自加設或擴大樓地板面積者將嚴格取締。
有趣的是，商場與辦公室不受樓層高度限制規定，所以反而很容易在這類型的建築內看到夾層屋，有些不肖建商甚至會偷偷違法將此類空間改成住宅來使用。
延伸閱讀：<二工是什麼？二次施工合法嗎？二工住宅優缺點帶你看！>
夾層屋缺點是什麼？
夾層屋雖然能使房屋使用空間增大，不過 1994 年修訂的建築技術規則針對住宅樓高進行立法限制後，相對地也使夾層屋住起來壓迫感較大。
然而，除此之外，夾層屋還有沒有那些缺點或是注意事項需要留心？
下面整理兩大安全問題供大家參考，購屋、施工前都要特別注意。
結構安全
若是二工加蓋，施工設計師未必了解建築相關的結構強度，這種挑高建築本身樓地版和梁之連結會較不完整，拆除牆面或增設樓地板空間免不了敲敲打打再次破壞梁柱結構，加上多數夾層屋都會在樓板做挑空。
一旦發生地震，樓板的應力會重新分配，可能導致梁柱扭曲斷裂。
消防安全
夾層屋間影響建物結構安全及防火避難之功能造成逃生救災之困難，為什麼這麼說呢，因為樓下空間通常都會因為夾層阻礙灑水器的灑水範圍，無法達到滅火功能。
而且夾層也有可能阻礙逃生動線，將可逃生門窗堵死，如果剛好是木造結構那就更容易著火。
相信對單身族、租屋族而言，夾層屋仍有一定的市場需求，畢竟能以相同坪數價格買到更多空間，很容易吸引預算有限的朋友。
但由於大部分市面上的夾層屋都屬於違法的二工產品，只要被檢舉就會被拆除，加上當初的承載重量與梁柱規劃經過二次施工後，恐出現結構疑慮，絕對得注意結構安全。
以上即為簡單的夾層屋介紹，建議若真的想要買此類的房子，請務必選擇有合法登記產權的物件，避免碰上依法被拆除、罰鍰之風險以更好的保障自身居住安全與權益。
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夾層屋Q&A
合法的夾層屋，會將夾層面積記載在產權登記內，同一樓層內的夾層面積總和，不得超過該層樓地板面積「三分之一或一百平方公尺」，超過者就被視作另一樓層。
另外，合法的夾層登記也要被計入樓地板面積，算是容積率的一部分，建商有取得「建築執照」，可以把夾層屋進行進行產權登記。
夾層屋結構的關係使挑空的樓層形成軟層，假如地震發生時夾層牆面因為推擠效應，容易成為最脆弱的漏洞。
銀行會依據房屋權狀登記的坪數來進行估價，假如房屋權狀上並沒有登載夾層空間的坪數，將會影響銀行核貸金額可能比預期可核貸金額來的低。
如果有資金需求，可以參考房屋貸款特色
| 項目 | 房屋貸款/購屋貸款 |
| 貸款條件 | 1.年滿18至65歲之國民 2.房子坪數15坪以上（北市12坪以上） 3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者； 但若已清償者則視個人情況辦理。 |
| 貸款額度 | 貸款金額視房屋市值估價而定。 一般可貸8成左右 |
| 貸款年限 | 1-40年 本利攤還型：最長40年， 提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ， 寬限期內只還利息不用攤還本金，讓您還款更輕鬆。 |
| 貸款利率 | 1.8%~2.5% (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。 |
| 檢附文件 | 雙證件(身份證+健保卡或駕照) 收入證明 在職證明 戶籍謄本 土地建物所有權狀 如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細 （存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單） |
| 對保所需文件 | 房貸合約書，裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期 抵押權設定同意書 撥款委託書 土地、建築改良物抵押權設定契約書 金融扣款委託書 火險地震險購買 |
| 相關事項 | 三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或 半年內有強制停卡者無法申請； 但若已清償者則視個人情況辦理。 *以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留核貸與否之權利 |
辦理房貸需要準備什麼資料?
- 雙證件:身份證/健保卡
- 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
- 在職證明或是勞保異動明細
- 戶籍謄本
- 土地建物所有權狀
- 房貸最近一年繳款明細（存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）
辦理房貸的7個步驟:
- 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者，申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
- 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
- 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
- 確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會。
- 簽約對保。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。
- 房屋設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
- 撥款：交易也即將完成囉！抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，如果已經投保即可隨時準備撥款，如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。
延伸閱讀:
注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。
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