房貸利率最低 1.7%…的新聞一直出現，最近也一直接到客戶的詢問為什麼新聞在報導的1.4 1.5 或是1.6這樣子房貸利率，自己打電話去詢問銀行都問不到?大部份還都是回答1.8%~2.5%左右。
那房貸利率最低 的申辦條件大概有那些?房貸轉貸合適嗎??
房貸族負擔不輕，房貸利率是愈低愈好
要有低利率先了解銀行處理房貸時的考量因素，主要考量借款人的還款能力作為審核貸款年利率及貸款成數之依據。
因此，舉凡客戶的年收入、目前負債情況、房屋的座落地點與屋況，以及過去與金融業者往來之信用狀況都會是考量重點。
那要辦到房貸利率最低的利率不外乎從這幾點下手規劃。
1.貸款人的職業：
醫師、律師、會計師、建築師、精算師或者任職醫學中心、區域醫院以上規模的醫院，滿六個月的正式員工及公教人員都會有房貸利率專案。如果未來才要購屋，現在可以把職業列入規劃中，就像很多人在準備要考公職。
2. 可以辦理政府優惠房貸
應用公股行庫辦理的「青年安心成家購屋優惠貸款」，最高可貸金額調高為1000萬元，只要是借款人年齡在18歲以上，且借款人與其配偶及未成年子女均無自有住宅者均可申請，還款年限還可到40年，含寬限期5年。
3. 事先先自己針對房屋鑑價
申貸房屋經鑑價金額達台北市、新北市2,000萬元，或其他地區1,500萬元。
不過要買這些價位的房屋前要先試算一下每個月要支出的房貸金額，有幾個原則提供給大家參考(1.房貸支出不超過總收入的1/3；2.房屋總價不超過家庭年收入的5倍)
4. 成為銀行眼中的A級客戶
大部份的外商銀行要求至少要存款300萬、連續存3個月以上，但也有本土銀行的存款門檻只需要100 萬。
如果你有固定往來的銀行，不妨問問看銀行的理專有沒有 VIP 相關權益可以申請喔。要購屋的半年前或是一年以前先將3成自備款存在一間常往來的銀行中，盡量不要去動用及把每個月的收入都往這個帳戶去存款。
5.保持良好的信用狀況及聯徵記錄
盡量不要使用現金卡，而且，所有的信用卡一定要按時繳，並且繳交全額，維持自己優良的信用紀錄。
6.盡量提高自己的收入
申請房貸時會需要購屋人提供自己的財力證明和收入證明。
因此，保留自己的扣繳憑單和至少六個月以上的薪資轉帳紀錄，我們盡可能要購屋的半年前或是一年以前多賺點錢對房貸額度及利率會有很大的幫助。
可能是花點時間兼職或是應用投資多創造些現金流入的情況。
如果還有基金、股票帳戶存摺，可以一併提供，讓銀行知道你不僅有信用，還具備足夠的還款能力，都有助於為你的貸款條件加分喔！
透過事先的規劃 房貸利率最低的方案你也可以申貸的成功
想轉貸要考量的因素是??利率差個 0.1%~0.3% 要轉貸嗎?
想降利率或是想多一筆資金等因素還客戶生起想轉貸的念頭。轉貸等同是將房子「重新貸款」，因此不免衍生一些手續費，例如開辦費、代書費、規費，甚至違約金。
因此轉貸優先考量省息金額須大於辦理的費用，轉貸時，應該要先瞭解房屋的市場價格、現有房貸餘額/利率及轉貸費用等，再評估轉貸後的利息節省的幅度，是否可足以支付轉貸費用。
例如500萬的房貸分20年還 本利一起還 利率1.9%(月付25058)跟利率2.1% (月付25532) 每個月只差474元。
轉貸的時候要注意些什麼呢?
1.銀行的挑選：
每間銀行鑑價的結果不盡相同，找對銀行才有可能達到轉貸以獲得較多的資金需求。一般人挑選銀行時，往往僅比較利率，並選擇最低利率的銀行。
但事實上，各間銀行的利率差距並不大，有時僅是0.1%~0.2%的差距，這樣的差距對每月付款金額的影響並沒有您想像中的大。利率、成數(額度)、貸款期數、寬限期、各項費用…等等，皆會影響您的貸款負擔。
2.違約的問題：
房貸還款的前3年多數銀行都有綁約不適合轉貸。每間銀行對於房貸通常都會有一個綁約的期限(通常為1年~3年)，通常貸款前3年會綁約。
一般銀行收取違約金，第1年是總貸款額1%、第2年0.75%、第3年0.5 %，不建議在此時轉貸；最後，首年轉貸的價差，扣除成本後，一定要正數轉貸才有意義。
3.金流的安排：
如果轉貸的目的是為了增貸額度或延長寬限期，建議先跟原銀行溝通降息或是展延貸款時間，另外一定要仔細評估自己的收支狀況，以確保清償能力沒問題。
4.屋齡的限制：
老房子想要再貸款，會遇到各建材耐用年限問題，若是加強磚造建物，耐用年限為30~35年，鋼筋混凝土耐用年限50~55年，鋼骨結構則為70年。
因此，若房貸戶購買的為鋼筋混凝土建物，想借貸20年，他就必須選擇屋齡低於35年的房子。
若要申貸的不動產屋齡已高, 可貸款的年限可能就低, 繳貸款的壓力可能相對較沈重。房屋結構可分為加強磚造、RC、SRC、SS/SC等。
加強磚造：早期房屋的結構，估價最容易被估低。
RC：為”鋼筋混泥土”結構，透天房屋及10層樓以下之大樓通常採此種結構，佔台灣多數房屋的結構。
SRC：為”鋼筋混泥土+鋼骨”的制震結構，適用於15~25層樓的大樓，建築成本高。
SS/SC：為”鋼骨”為耐震的主體，只有外觀四周樑柱為防火及防水等用途，才會灌水泥。適用於25層樓以上之大樓，建築成本較高。
5.收支比與個人信用：
房貸轉貸的條件通常依貸款人的財務條件和房子的價值而異。前者為貸款人的財力證明、薪資轉帳及債信條件等。
檢視未來每月的現金支出，是否在可負擔的範圍內，避免繳不出房貸、淪為法拍命運。
專家建議，以家庭月收入的 1/3 繳房貸、1/3 儲蓄以備不時之需、1/3 當日常的生活支出。
每月房貸支出不超過家庭總收入的1/3，避免高風險，讓貸款支出不至於壓垮生活品質。後者則為銀行對房子的鑑價。
6.善用「理財型房貸」，
減輕房貸壓力又可保有資金彈性:轉貸時，就算你只是為了省息或延長寬限期，沒有增貸需求，不妨仍請銀行幫你評估，並將可增貸的額度搭配「理財型房貸」方案，不動用時不計息，動用時才需要支付利息，且可隨借隨還，按日計算，來增加自己的資金彈性。
房屋轉貸注意事項 適用原則：轉貸後利率低於現行利率
流程：與新貸款銀行諮詢→繳納收入證明→進行估價→審核→核定對保→塗銷舊貸款銀行→銀行代償房貸
- 1.首先找轉貸銀行申請貸款，準備個人證件、個人財力證明及土地、房屋騰本、地籍圖、建物平面圖。
- 2.貸款申請成功後，找代書去地政事務所將房屋抵押權設定給轉貸銀行。
- 3.將設定後土地及房屋騰本給銀行，並寫借據對保，約定代償撥款日期。
- 4.撥款後匯款清償原本貸款。
- 5.向原貸款銀行申請清償證明。
- 6.請代書去地政事務所辦理抵押權設定事宜並申請土地、房屋騰本，轉交給轉貸銀行。
- 7.火災地震險權利人變更。
台灣的銀行家數幾十間，各銀行有各銀行風控條件不同，每個銀行喜愛的客群不同，審核條件也稍有不同，而且銀行政策不時在變更，一般民眾無所適從，根本不知道自己的條件要向哪一家銀行申請貸款才會通過，才需要透過代辦公司。
差異點會在:
- 1.銀行行員只會推薦自己銀行的方案而我們有配合幾十間銀行，可以了解各銀行方案中的差異幫助申請人找到最適合的銀行方案，提供不拉聯徵方式為你初步評估貸款可行性，可以大幅增加通過機率。
- 2.代辦並不是開銀行，所以不可能所有案件都可以保證過件，評估後告知你申請的過件機率大不大可貸額度約多少.,…等等。
- 3.申請辦貸款不像是買東西，可以貨比三家；辦貸款卡在聯徵的問題上一旦婉拒是會造成你後續申貸的困難度上昇，需要謹慎規劃再進行。
- 4.代辦幫你省下的『時間成本』不需一家家銀行等待比較。
- 5.辦理任何貸款都不需要事先支付服務費用，一律事成收費，辦理任何貸款申請前都不需要正本文件可以大大降低受騙的機會。
延伸閱讀:
房貸利率最低QA
一般銀行房屋貸款
內政部自購住宅貸款
財政部青年安心成家購屋優惠貸款
如果有資金需求，可以參考房屋貸款特色
| 項目 | 房屋貸款/購屋貸款 |
| 貸款條件 | 1.年滿18至65歲之國民 2.房子坪數15坪以上（北市12坪以上） 3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者； 但若已清償者則視個人情況辦理。 |
| 貸款額度 | 貸款金額視房屋市值估價而定。 一般可貸8成左右 |
| 貸款年限 | 1-40年 本利攤還型：最長40年， 提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ， 寬限期內只還利息不用攤還本金，讓您還款更輕鬆。 |
| 貸款利率 | 1.8%~2.5% (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。 |
| 檢附文件 | 雙證件(身份證+健保卡或駕照) 收入證明 在職證明 戶籍謄本 土地建物所有權狀 如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細 （存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單） |
| 對保所需文件 | 房貸合約書，裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期 抵押權設定同意書 撥款委託書 土地、建築改良物抵押權設定契約書 金融扣款委託書 火險地震險購買 |
| 相關事項 | 三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或 半年內有強制停卡者無法申請； 但若已清償者則視個人情況辦理。 *以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留核貸與否之權利 |
辦理房貸需要準備什麼資料?
- 雙證件:身份證/健保卡
- 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
- 在職證明或是勞保異動明細
- 戶籍謄本
- 土地建物所有權狀
- 房貸最近一年繳款明細（存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）
辦理房貸的7個步驟:
- 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者，申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
- 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
- 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
- 確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會。
- 簽約對保。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。
- 房屋設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
- 撥款：交易也即將完成囉！抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，如果已經投保即可隨時準備撥款，如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。
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注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。
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