法拍屋怎麼買 ?在投標前要繳二成保證金，得標後更要七天內繳齊尾款。銀行辦理的「代墊款」貸款業務，屬於無擔保的信用貸款，可以短期代墊保證金及尾款，但是審核嚴格、利率也比較高。
買法拍屋，可以用銀行代墊款嗎?
房價居高不下，許多人選擇買法拍屋，希望能用比市價更低的價格買到房子。法拍屋的得標金額，通常是附近行情的6折到8折，如果買到狀況正常的法拍屋，的確可以省下不少錢。
先撇除法拍屋買賣的各種風險，例如點交問題、屋況不明，以及可能存在的產權糾紛等，許多人在買法拍屋的時候，也會面臨「資金不足」的問題。
這是因為買法拍屋的流程，和一般的房屋交易是不同的。
法拍屋投標先繳2成保證金
根據法院的規定，想要投標一間法拍屋，首先就要交一筆「保證金」，金額通常是法院公告底價的兩成。例如一間法拍屋，法院公告的底價是1000萬元，這時如果要投標，就要先交200萬元。
得標後7天內繳尾款
保證金必須用各家銀行的本票，裝在投標保證金的封存單當中繳出。如果開標之後沒有得標，法院會當場交還。
如果得標了，投標人就要按照得標的價格，在七天之內交齊「尾款」。例如得標的金額如果是1200萬元，就要在七天內繳出剩下的1000萬元，否則就算是棄標。
繳齊款項之後，法院才會發出「不動產權利移轉證明書」給得標人，讓得標人去辦理產權的登記和過戶。直到所有權過戶之後，才能向銀行辦理一般的房屋貸款。
如果不是專業的法拍屋投資客，大多數人不會隨時有這1000萬的現金可以動用。這時，就可以利用「銀行代墊款」的方式來籌措資金。
延伸閱讀:<法拍屋／金拍屋／銀拍屋是什麼？差異點及法拍流程與注意事項總整理！>
「代墊款」屬於無擔保信用貸款
對於銀行來說，「代墊款服務」是屬於一種短期型、無擔保的貸款，等於是一種高額的信用貸款。
因此銀行的審查非常嚴格，一定會嚴審貸款人的信用狀況（例如還款能力、信用記錄等），同時也會審查法拍屋案件的狀況。
如果投標人本身的信用記錄良好，法拍屋本身的狀況也不錯，最高可能可以貸到「得標價」的七到八成。也就是說，尾款全部由銀行代墊了，這麼一來，投標人可以減少許多自籌資金的壓力。
想用銀行「代墊款」，投標前提早申請
就是因為「代墊款」是一種無擔保信用貸款，金額又高，因此銀行會特別謹慎，除了過濾申請人的信用記錄，更會篩選要投標的法拍屋。
例如，有些銀行只接受建物及基地所有權完整，而且建物用途登記為「住」、「商」或「工」的物件。
如果這間法拍屋座落於精華區，不是凶宅，法院又提供點交，就代表著物件的價值比較高，銀行也比較願意承作。萬一是高風險的標的物，例如海砂屋、凶宅，或是法院不點交的物件，銀行通常會拒絕申請。
由於銀行審核的作業需要時間，因此就需要有心想要投標法拍屋的人，在投標之前，就提供打算投標的法拍屋物件資料，先請銀行評估是不是願意承作「代墊款」，免得在得標後，銀行卻作業不及，最後變成棄標，保證金被法院扣留，損失慘重。
代墊款利率高，法拍屋代墊款成數最高8成
另外，由於「代墊款」屬於無擔保貸款，對於銀行來說風險比較高，因此利率也高，一般年利率大約是4%～12％左右。
除了尾款可以代墊，其實連「投標保證金」，銀行也有承作，並且可以全額貸放。
看到這裡，您可能會發現，雖然法拍屋的價格遠低於市場價格，但由於銀行代墊尾款利率高，加上投標時自備資金需求相對較高，一般人想投入法拍市場，仍有相當高的門檻限制，買法拍屋不如想像中容易，投標與貸款的流程也有些複雜。
因此除了坊間的「代標公司」之外，有些民營銀行也成立了「代標代墊」部門，提供投標法拍屋的評估服務，同時提供得標前、得標後的放款業務。
請一定要在投標前，事先詢問銀行要拍的物件能貸款貸幾成，萬一投標後銀行無法全數核貸，剩餘尾款就得自己想辦法 。
法拍屋貸款流程?
延伸閱讀：
購買法拍屋應注意事項
1.事先充分瞭解投標條件
(1)了解法院拍賣公告內容
自己投標或委託他人代標，應該完全知悉法院之公告內容：例如查明標的物內容、查明使用分區、有無車位、如有違章建築或加建部分是否併付拍賣、夾層是否合法、拍賣後有無點交、買賣資格或條件。
(2)應去現場查看
投標前，建議是依據投標公告內容，親自去法拍標的物現場查明土地坐落、房屋構造及型式、層別或層數、面積或其他使用情形。要特別注意：是否可以由法院帶領應買人察看拍賣物、查明該屋含氯量是否過高、是否為輻射屋、有無鄰避設施、有無專業管理問題、規約內容、打聽曾否發生兇殺或自殺致死之情形、打聽地理條件。
2.委託代標注意事項
(1)請合法專業代標之業者出示不動產經紀人證書
專業代標業者，應受不動產經紀業管理條例規範，消費者委託代標時，業者如有不實廣告，消費者得依消費者保護法、公平交易法、不動產經紀業管理條例行使權利。
(2)代標業者不得賺取差價或其他報酬
代標業者如有賺取差價或其他報酬時，消費者得依不動產經紀業管理條例第19條規定向業者主張「應於加計利息後加倍返還支付」。並得向直轄市政府地政處或縣市政府地政局檢舉依同條例第29條規定處罰。
(3)請代標業者提供最近3個月成交行情。
(4)如有涉及圍標或海蟑螂等違法行為，消費者應勇於向法院舉發，以維護自身權益。
法拍屋代墊款Q&A
可以喔，只要準備兩到三成自備款剩下可以跟有承作法拍屋貸款的銀行申請。
法拍屋代墊款是無擔保信貸，因銀行先借給您錢繳到法院，約一個月後有權狀才能設定擔保品。拿到權狀後就轉成一般房貸。
會產生代墊利息、代墊手續費，收取費用每間銀行不同。
不點交物件銀行比較沒意願承作，需自行洽詢各家銀行。
延伸閱讀:
以上是法拍屋可以買嗎?只準備投標金尾款可以用銀行代墊款嗎?法拍屋貸款流程是?的介紹，如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！
注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。
有更多法拍屋怎麼買問題想諮詢該怎麼做？
如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！撥打專線或加LINE@ ID: @a580 免費諮詢專線0975751798賴經理。
