潛銷是什麼？潛銷期買房議價折扣多？合約怎簽？有何風險一篇報你知！

房價高漲，常聽人說買房就要趁潛銷期，究竟潛銷是什麼？潛銷期有多久？真的比較好議價或談折扣嗎？潛銷期買房有哪些風險？合約可以反悔嗎？今天貸款通就帶你一起了解，潛銷期買預售屋的優缺點！

潛銷是什麼？潛銷期有多久？

潛銷期是房屋販售的其中一個階段。預售屋的建案，通常在初期都會因為資料尚未完善、接待中心還在蓋、尚未取得建照等等緣由，還不能公開銷售，但已經可以透過網路、告示牌等管道得知新建案的消息，通常這個時期就會是所謂的「潛銷期」。

通常房屋在販售時，會經過 5 個階段：潛銷期→正式開賣→銷售後期→建築工期→建後再銷售。

潛銷期就是在正式對外販售前的試賣階段，通常是建商與地主相關聯人士可以優先選擇喜歡的屋型或樓層，或是有部分與代銷業務保有良好密切聯繫的老顧客，也可能比一般大眾早一步得知風聲。

潛銷期沒有固定的時間長短，對於建商來說，潛銷期可以視為試營運、測水溫、也算是基礎市調的概念，在潛銷期來觀察客戶對於建案的接受度、以及市場對於建案的需求程度，再根據潛銷期的銷售表現調整預售的價格。

在房價月月漲的現今，許多地區（如新竹）建案甚至在潛銷期就可能販售一空。

潛銷期如何買房？紅單可以取消嗎？

潛銷期並未真正公開銷售，因此也還沒有正式的「契約」，不過可以先付訂金（通常是幾萬元不等）搶先下訂，此時下訂的訂單也就是俗稱的「紅單」。

只是先搶下名額與門牌，正式銷售後需要持紅單到接待中心換約，也就是正式簽約。由於只是先預訂，因此若屆時反悔想退訂，也是可以全額退訂的。

說到紅單，過往許多代銷公司都會默默允許「紅單轉讓」或「紅單加價購」的行為，但是這樣炒作的結果使得更多人買房困難，而今紅單轉讓已經禁止，投資客也較難從中得利了。

延伸閱讀:<預售屋紅單轉讓是違法或合法嗎？預售屋換約禁止法律效力一次看！>

潛銷期買房有何風險？

對買家而言，潛銷期價格通常較「平易近人」，如有「團購」甚至還可以拿折扣，也可以搶先挑選戶別、樓層、車位等；對建商而言，潛銷期的顧客名單、銷售熱度都是可以拿來再行銷的手段之一，可以應對開賣後的銷售策略。

不過，潛銷期買房真的比較便宜嗎？有可能會遇到那些風險呢？

1、無實體可看

眾所皆知，預售屋的最大風險就是「沒有實體」可以看，而在資訊尚未完備的潛銷期更是連樣品屋、或是模型等都沒有！

只能先參考建商提出的格局圖、平面圖、建材用料等文字訊息來參考。在潛銷期購屋一定要記得，保存資料！

並且在建案正式銷售時，再次跟建商與代銷業者確認所有細節，並且要求重新檢查格局圖、建材等內容，一切都確保無誤後再簽約換約！

2、還是有可能比較貴

雖說潛銷期如此早鳥開搶的期間，享受折扣的機會滿大的，但是實際的銷售價格不到最後不見真章，有可能其實熱度不佳、剩房多，或是完工後房市轉冷，導致建商降價銷售等狀況，都是屢見不顯。

潛銷Q&A

如果有資金需求，可以參考房屋貸款特色

項目	房屋貸款/購屋貸款
貸款條件	1.年滿18至65歲之國民 2.房子坪數15坪以上（北市12坪以上） 3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者； 但若已清償者則視個人情況辦理。
貸款額度	貸款金額視房屋市值估價而定。 一般可貸8成左右
貸款年限	1-40年 本利攤還型：最長40年， 提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ， 寬限期內只還利息不用攤還本金，讓您還款更輕鬆。
貸款利率	1.8%~2.5%  (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
檢附文件	雙證件(身份證+健保卡或駕照) 收入證明 在職證明 戶籍謄本 土地建物所有權狀 如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細 （存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）
對保所需文件	房貸合約書，裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期 抵押權設定同意書 撥款委託書 土地、建築改良物抵押權設定契約書 金融扣款委託書 火險地震險購買
相關事項	三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或 半年內有強制停卡者無法申請； 但若已清償者則視個人情況辦理。 *以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留核貸與否之權利

辦理房貸需要準備什麼資料?

1. 雙證件:身份證/健保卡
2. 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
3. 在職證明或是勞保異動明細
4. 戶籍謄本
5. 土地建物所有權狀
6. 房貸最近一年繳款明細（存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）

辦理房貸的7個步驟:

1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者，申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
4. 確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會。
5. 簽約對保。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。
6. 房屋設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
7. 撥款：交易也即將完成囉！抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，如果已經投保即可隨時準備撥款，如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

延伸閱讀:

• <高額房貸申請！低利率房屋貸款與還款年限等各種房貸問題找貸款通>
• <預售屋交屋注意事項｜預售屋驗屋＆客變交屋必看！６大重點避坑不踩雷！>
• <預售屋找補必看！「找補」意思是什麼？坪數如何計算？找補原則看這篇！>

以上就是貸款通為大家所整理的潛銷期小知識，希望大家在買房把握優惠折扣的同時也要多加注意，以免因為一時的小紅利而損失慘重啊！

如有更多買屋賣屋、裝潢貸款等貸款問題，也歡迎多加利用貸款通線上免費諮詢客服，提供你最專業的建議喔！

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

有更多房屋貸款問題想諮詢該怎麼做？