房貸遲繳或不繳會影響個人信用嗎？房子何時會被查封拍賣呢？我遲繳了2個月房貸，個人信用會留下不良記錄嗎？因為朋友說房貸是有擔保品的，不會影響個人信用這是對的嗎？
假設我房貸繳為正常，請問一下我個人信用不良記錄會不見嗎？另外房貸遲繳幾個月會被查封拍賣呢？
房貸遲繳會影響信用狀況？
貸款通的回覆如下：
當然會影響信用啊。銀行對遲繳紀錄的定義都是看聯徵報告近一年的繳款狀況，只要房貸遲繳超過一個月以上、房貸銀行就可能會將遲繳記錄登載上聯徵中心，自然就會影響到後續借款的申請結果。
已經遲繳2個月，即使恢復正常繳款，聯徵報告上還是看的到過往的紀錄，至少要恢復正常繳款一年以上，聯徵報告上的遲繳紀錄才會完全消失。
房貸屬於擔保品抵押的貸款，銀行通常對於房貸遲繳天數登載上聯徵報告，沒有像信貸那麼嚴格，房貸遲繳一星期、兩星期甚至於一個月內不太會登載上聯徵信用報告，只不過若 房貸遲繳 超過一個月以上、對於個人信用的影響還遠比信貸予信用卡更為嚴重。
雖然各家銀行對遲繳的認定不同，但最寬鬆的也是會看近半年的。
房貸繳不出來的原因有哪些？
房貸沒辦法繳款的原因為以下幾點：
- 收入不穩定：每月的收入都不相等，萬一收入不足以支付房貸所需，就會產生房貸遲繳的狀況。
- 月繳金額高：申貸房貸時選擇比較短的房貸年限，導致月繳金額太高沒辦法負擔。
- 負債比過高：貸款人另外有信貸、車貸、信用卡卡債等房貸之外的貸款，導致收入不足以支付房貸，造成房貸繳款。
- 房貸利率高：房貸利率會影響月繳金額，近期央行持續升息，導致月繳金額逐漸提高。
房貸遲繳多久會被強制執行進行法拍？
一般房貸遲繳一個月後，銀行會通知債務人，兩個月後會詢問需不需要協商或展延一類的。第三個月沒繳，銀行會將案件交給法務部門，進行法催程序，由法務部門取得執行名義，準備進行強制執行。
第六個月沒繳，就向法院聲請強制執行，法拍債務人的房子。一般遲繳3~6個月以上銀行就會走法律訴訟程序，也就是查封拍賣你名下房屋。
房子被法拍後，若得標金額仍然不足以償還你向銀行貸款的金額，銀行仍然會對你進行法催動作，也會進行法扣。不代表你可以不用還錢了。
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房貸遲繳違約金如何計算呢？
在2019年6月公告〈〉，提出３大違約金收取原則，並規定各銀行應於108年9月底前完成相關契約內容調整。
- 原則１、對於借款人發生遲延還款，且屬非連續違約狀態（如出國、因公繁忙而忘繳），因本金尚未視為全部到期，銀行向客戶收取之遲延利息及非固定金額方式計收之違約金，以「當期應攤還本金」（小本金）為基礎計收。
- 原則２、若借款人發生財務困難，已無法按月正常還款，銀行行使加速條款，本金視為全部到期，銀行得以「未償還本金餘額」（大本金）為基礎計收遲延期間的利息；違約金並得以「未償還本金餘額」（大本金）為基礎收取。
- 原則３、各銀行依實務作業成本，能不予計收或提供借款人更優惠之計收方式則從其約定。
簡單翻譯就是說：新制將延遲還款的情形分成兩種：臨時短期延遲繳納與長期財務困難無法繳納等。當你偶爾忘記繳費，並非連續好幾期都沒繳，則銀行的違約金應以小本金計算。
假如你超過６個月無法準時還款、財務出現困難，則銀行可以行使「加速條款」，並以大本金為基礎計算違約金與利息。
- 大本金：貸款剩餘未還清的總餘額。
- 小本金：計算過後當期應繳還的本金部分。
房子被查封了還有什麼方式進行解套？
如果房屋被查封，在評估過後房屋還有轉增貸是有空間的情況下，貸款通是可以先代墊欠款讓法院撤封，撤封之後再辦理銀行房屋貸款，用房貸來整合債務人所有負債，減輕債務人的壓力，銀行房貸以20年期計算，本利還每一百萬元月付只要5千多左右元，這才是能一次解決你所有問題的方法，絕非以債養債。
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房貸遲繳有7個方法進行改善
- 向銀行申請展延，直接申請半年或是一年的展延期只繳利息。
- 進行轉貸至另一間銀行降低每月繳款金額。
- 向銀行申請變更貸款年限，延長還款年限，降低每月本利攤還金額。
- 房屋增貸增加額度取得資金，度過困難時期。
- 辦理二胎房貸取得資金，度過困難時期。
- 申請延長房貸寬限期。
- 如果財務無法改善可評估出售房子，賣房屋也是一種方式，若房貸還沒繳完便要轉賣，剩下未清償的金額將由買方償還。
如果有意識到房貸會遲繳盡快把房貸轉貸
貸款通建議是要在信用狀況還OK時盡快把房貸轉貸，這樣就沒有資金吃緊的問題甚至可能還可以多貸出一些現金可以讓你度過難關，如果有需要可以協助房貸轉貸事宜。
一發生房貸遲繳或是有可能要發生遲繳時建議馬上進行轉貸。才不會連轉貸的機會都沒有。
房屋轉貸流程及費用說明
- 與新貸款銀行洽詢：比對和舊銀行的利率是否更優惠或是額度高低，多比較幾家銀行的房貸利率，試算過後再決定是否轉貸。
- 送件申請：準備收入證明(薪轉存摺的近6個月的出入明細及封面)、雙證件、土地建物所有權狀、戶籍謄本、房貸最近一年繳款明細，向新銀行申請轉貸。
- 進行房屋估價：新銀行會針對房屋狀況、屋齡、附近機能等因素對房屋重新估價。
- 審核：銀行針對您的轉貸申請進行審核。
- 核定對保：審核通過後，與新銀行簽訂借款契約，並與銀行約定時間進行對保。之後會先送設定成第二順位。
- 清償舊貸款及塗銷設定： 新銀行撥款給舊銀行清償房貸後至地政事務所將舊銀行設定塗銷，新銀行成為土地及建物謄本上「他項權利部」的第一順位。
- 增貸的部份撥款：新銀行撥款給舊銀行清償房貸，撥款完成後會通知您，確認款項確實已清償完畢，如果有增貸的部份會在這時撥款給你 。
房貸轉貸有4大費用:
- 1.是付給政府的地政設定規費：設定金額的千分之１【舉例:貸款金額600萬，設定金額＝600萬Ｘ1.2倍＝720萬，地政設定規費計算方式720萬Ｘ千分之1＝7200元】。書狀費:80元/張
- 2.代書費約2500~6000元。
- 3.塗銷費：市場行情約 1,500~2,500元。
- 4.則是銀行帳務管理費、徵信作業手續費、轉貸代償費約3000元~1萬元不等。
綜合以上所說的各項相關費用總金額，辦理房貸轉貸支出成本共計新臺幣 5,000元~20,000元左右
房貸轉貸所需資料
- 雙證件:身份證/健保卡
- 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
- 在職證明或是勞保異動明細
- 戶籍謄本
- 土地建物所有權狀
- 房貸最近一年繳款明細（存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）
可以參考這篇文章進行轉貸<房貸轉貸流程有哪些？房屋轉貸費用介紹，爭取最划算貸款額度 !>
房貸遲繳QA
遲繳超過3個月，並且銀行數次催收無果、甚至聯繫不上申貸人，會向法院聲請查封房屋來降低放貸損失。
只要後續都有按時還款，未來還是能申請房貸的。
超過1個月的遲繳，都會上個人聯徵紀錄！日後要申請信用卡或貸款會非常困難。
可以向銀行申請貸款展延，銀行如果有同意，就可以延後繳款。
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如果有信用異常或是沒有收入證明進而辦不過銀行貸款 可以參考代書的民間貸款只要您自有房屋或土地，負債比過高、銀行退件、個人信用瑕疵或延遲繳款、退票、卡債過高皆可辦理
如果要辦銀行二胎 先評估可貸的金額 謄本或是權狀 及薪轉存摺近6個月的出入明細可用手機拍照之後傳至LINE@ ID: @a580
注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。
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