當包租公、包租婆好嗎？這年頭想靠隔套收租投資還有沒有賺頭？

收租套房真的賺錢嗎？如何當包租公才不會虧本？

房地產保值、抗跌性高，買房投資當包租公／婆應該是多數人的夢想，但是當包租公真的好嗎？想利用收租套房投資有沒有風險？自己隔套收租有哪些需要注意？本篇專為想躋身收租族的你而寫！

計算收租套房收益應看淨報酬率才精準

投資賺錢的方式百百種，若你是想購置房產當起包租公、包租婆，首先裡稐上你要會算「租金收益報酬率」盤算究竟賺不賺錢，虧本生意沒人要做！

並且為了達到精準，實務上你還要精算出「淨報酬率」，也就是要扣除包括貸款利息、稅金、裝潢費、維修費、物業管理費等相關成本，加上約半個月到 1 個月的空置期，林林總總全部加起來，才是你實際租金收益。

假設以同樣條件下計算，兩者差距可達2~3成。一般而言，職業包租公、包租婆，計算房屋出租年投報率約落在2％～4％不等。

● 租金收益報酬率
總價租金收益報酬率 ＝年收總租金／房屋投資總金額×100%

● 淨報酬率
淨報酬率 ＝ 年收總租金－（利息+地價稅+房屋稅+維修折舊費+管理費+空置期）／房屋投資總金額×100%

這裡淨報酬率的隱形成本其實相當多種，有些房東可能會有代管費、保險費、裝潢費與設備折舊費。

如果是出租套房的話，可能還會有電費、水費、修繕費、第四台費甚至是網路費等各式各樣的支出，加總下來也是筆不小的金額。

因此，建議各位包租公／婆在計算租金報酬率時，最好還是以淨報酬率計算較為謹慎、實際。

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若想利用隔套收租投資，不可忽略貸款費用與裝修成本

近年市場回歸自住買盤，投資客退場多時，隨著房市復甦，投資型套房也重現江湖，大致可分為3大類，

第1種為單純1房產品，包含主打出租收益的小坪數迷你套房，以及自住收租皆宜的1房1廳大套房。

第2種則是標榜投報率10%起跳的隔套收租，直接將20~30多坪房型隔為2~3間套房的收租套房，甚至還有不少人開班授課。

第3種和第二種類似，但它是透天住家，全棟一樣規劃多間套房，若為透天住店則1樓還可當成店面出租，頗受市場青睞。

買進公寓再分隔成套房出租，的確能拉高租金，但投報率要達到5%以上，甚至超過10%其實沒那麼簡單，多半很可能便是只用租金收益報酬率計算，只將年租金收入除以房屋總價。

但想要隔套收租，你還需要將裝修費用加進成本中，也就是我們提到的必須加上空租期的損失、稅金、修繕費用、房貸利息等，才是真正的淨報酬率。

又或者是只計算「現金成本」，也就是只看自備款加上裝修費用，省略了貸款金額，因此投報率自然會暴增。

以租客需求最高的雙北市來說，台北市合理投報率為4~5%；新北市房價相對比較低，合理的投報率約6%。

除此之外，公寓隔套還得特別注意法規問題，根據《》77條之2以及95條之1規定，5層樓以下的集合住宅只要增設廁所或浴室，或是增設2間以上的居室造成分間牆變更，都須申請「室內裝修許可」。

萬一沒有申請而被舉報，不但會被處以罰鍰，還有可能被強制拆除。

另外，目前台北、新北、桃園都規定，只要施作套房隔間，都要取得「直下層屋主」的同意，如果未經同意就逕自施工，會被處以6萬～30萬元的罰緩，不可不慎。

還有一點，根據《建築法》及《建築物使用類組及變更使用辦法》規定，若將房隔到6間以上或設置10個以上床位，就會被認定為旅館、酒店等類型商業用住宅，必須變更使照，申請費用會比一般費用多至少40萬，整體花費費用也會差到3倍以上，被抓到違規最高更會罰到30萬，甚至可能被強制拆除。

更重要的是，公寓隔套還有不易轉手的問題，由於公寓屋齡偏高，貸款成數本就較新屋來得低，隔成分租套房後，貸款就更加困難，部分銀行甚至不願承作公寓隔套房貸，多半只能找到投資客而非自住客承接。

有些人可能會問，買了現成的隔間套房收租是不是就沒這些問題，其實不盡然，這種類型的房子除了申請銀行貸款不容易之外，加上使用的建材難以掌握，整體耐震安全堪憂。

若用的是木板隔間，還會有防火逃生問題，既不合法也不安全，若不幸出人命，身為房東，可是難辭其咎。

當包租公雖有一定風險，但仍不失為投資理財好選擇

每個月有固定的房租收入，穩穩的現金流進來，的確很棒，但別忘了其隱藏在背後的風險，例如房客不繳房租、房客破壞屋內設備、房子變凶宅、遇上惡鄰居等，更別提若沒有代管公司協助，房客各種大小事都要負責處理。

另外還有一些持有房屋成本、售屋成本、出租廣告成本等諸如此類的隱形成本都必須納入考量。

貸款通提醒，除注意房屋個案條件之外，應需再細算其投資報酬率，下手前不妨先設定好理想的報酬率，再決定最後的買價，才能確認真實投資效益。

雖說當房東有一定風險，但只要慎選投資物件，其實買房收租還是個不錯的理財投資辦法，畢竟從主計處統計資料可發現，全台住宅租金指數到今年2020年7月底止，已連113個月未下跌，顯示目前國內租屋市場確實相當蓬勃發展。

而且，從今年10所學生人數最多的大學周邊租金投報率都還有2%~5%不等來說，即便面對少子化，只要挑對大學，買房收租其實仍有一定的投資效益。

再加上今年國內儲蓄險商品相繼停賣，以及郵局一年期定存利率又僅有0.81%的情況下，保守投資人將資金放定存幾乎無利可圖。

在目前全台住宅租金仍漲不停情況下，若套房持續出租，有收穩定的租金報酬，對於保守型的投資理財是滿好的選擇。

如果有資金需求，可以參考房屋貸款方案內容說明

項目	房屋貸款
貸款條件	1.年滿18至65歲之國民 2.房子坪數15坪以上（北市12坪以上） 3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者； 但若已清償者則視個人情況辦理。
貸款額度	貸款金額視房屋市值估價而定。 一般可貸8成左右
貸款年限	1-40年 本利攤還型：最長40年， 提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ， 寬限期內只還利息不用攤還本金，讓您還款更輕鬆。
貸款利率	1.8%~2.5%  (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
檢附文件	雙證件(身份證+健保卡或駕照) 收入證明 在職證明 戶籍謄本 土地建物所有權狀 如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細 （存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）
對保所需文件	房貸合約書，裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期 抵押權設定同意書 撥款委託書 土地、建築改良物抵押權設定契約書 金融扣款委託書 火險地震險購買
相關事項	三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或 半年內有強制停卡者無法申請； 但若已清償者則視個人情況辦理。 *以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留核貸與否之權利

辦理房貸需要準備什麼資料?

1. 雙證件:身份證/健保卡
2. 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
3. 在職證明或是勞保異動明細
4. 戶籍謄本
5. 土地建物所有權狀
6. 房貸最近一年繳款明細（存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）

辦理房貸的7個步驟:

1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者，申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
4. 確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會。
5. 簽約對保。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。
6. 房屋設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
7. 撥款：交易也即將完成囉！抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，如果已經投保即可隨時準備撥款，如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

包租公Q&A

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注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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