土地使用分區是什麼？種類用途有哪些？建蔽率、容積率查詢教學！

全國各地都有「土地使用分區」規範，這是對於大大小小每塊土地類別的用途規範。

像是住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、風景區、農業區等多種分類，不同的土地類別就會有不同的建蔽率、容積率規定！

今天貸款通就來教教大家土地使用分區類別查詢＆建蔽率容積率查詢方式！

土地使用分區是什麼？怎麼劃分？

「土地使用分區」指的是對全國每一塊土地的用途進行規範，賦予每塊土地不同的任務。以都市用地來說，就可能區分為「商業區」、「工業區」、「住宅區」等。

而在現代和過去都市人口密度大相逕庭的狀況下，如何配置與劃分每塊土地分區的種類、功能與用途，就變得十分重要。

像是住宅區、商業區、行政區、文教區等各種類別用地，都是需要專家精密計算，才能規劃出來。

全國土地使用分區查詢方式與類別有哪些？

全國土地使用分區類別有三種，分別為「都市土地」、「非都市土地」及「未編定土地」。如果想知道自己家裡或是某個區域是屬於何種土地使用分區類別，可透過「」查詢。

都市土地

台灣各個縣市都會依照都市發展期望與需求，劃分自己的土地使用分區，通常第一步都會以「都市」及「非都市」進行劃分。

「都市土地」較常見的使用分區有住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、風景區、保護區、農業使用區、特定專用區等。

非都市土地

「非都市土地」的使用分區則通常會劃分成特定農業區、工業區、鄉村區、森林區、山坡地保育區、風景區、國家公園區、河川區等種類。

未編定土地

「未編定土地」是一些無人居住的山區離島，這些地方的土地可能連地號都沒有，這裡暫時不討論。

土地使用分區的種類、定義與用途

下面就簡單和大家說明，各個土地使用分區種類的定義與用途。

1、行政區

● 為發揮行政機關、公共建築等之功能，便利各機關間之連繫，並增進其莊嚴寧靜氣氛而劃定之分區。

● 舉例：公務機關、醫療設施、社福設施等。

2、文教區

● 為促進非里鄰性文化教育之發展，並維護其寧靜環境而劃定之分區。

● 舉例：教育設施、國高中小、大學校區等。

3、倉庫區

● 為促進運輸服務業、倉庫儲存業及其有關設施之發展而劃定之分區。

● 舉例：倉儲、運輸業、批發業等。

4、風景區

● 為保育及開發自然風景而劃定之分區。

● 舉例：條件規範內允許使用住宅、公務機關、宗教建築。

5、農業區

● 為保持農業生產而劃定之分區。

● 舉例：農藝及園藝業設施。

6、保護區

● 國土保安、水土保持、維護天然資源及保護生態功能而劃定之分區。

● 舉例：農藝及園藝業設施，條件限制內允許社福設施、停車場及宗教建築。

7、保存區

● 為維護古蹟及具有紀念性或藝術價值應予保存之建築物並保全其環境景觀而劃定之分區。

● 舉例：具歷史紀念性的建築（祠堂）等。

權狀上的地目是使用分區的意思嗎？

土地使用分區可以對照土地登記謄本，在「標示部」欄位即會載明！

而權狀上的地目，自民國 88 年 3 月 16 日起，除與民眾權利義務較有關之「田」、「旱」、「建」、「道」等四種地目外，其餘將不再辦理變更登記或地目詮定。

通常也是「田」、「旱」、「建」、「道」這幾種地目才可以辦理土地貸款。

要注意都市計畫範圍以內就不看地目了，只看都市計畫的土地使用分區，都市計畫內才有什麼商業區住宅區的分別。

延伸閱讀:<5分鐘搞懂土地分類及權狀上的地目的意思>

土地使用分區管制規定，容積率/建蔽率的規範

每座城市對於不同使用類別的土地分區，若有興建建築物之必要，其規範的建蔽率、容積率都有不同的規定。

以台北市舉例，土地使用分區管就將「住宅區」分為住一、住二、住三、住四等四種；「商業區」同樣也分成四種，這其中對於建蔽率與容積率都有相當清楚詳細的劃分，以下就為大家簡單說明。

1、容積率是什麼？怎麼算？

● 容積率是建築物每一層面積之總合比上土地面積的比例。需要注意的是，地下層及屋頂的突出物不列入計算。

● 舉例：某棟建築物一共有四層樓，一樓坪數為10坪/二樓坪數為10坪/三樓坪數為5坪/四樓坪數為5坪/土地面積為20坪，那麼容積率就會是：(10+10+5+5)÷20=150%

2、建蔽率是什麼？怎麼算？

● 建蔽率的定義是建物底面積比上土地坪數的比例，也就是建築物的平面投影面積與土地。

● 舉例：某棟建築物底面積為80坪，土地面積為150坪，建蔽率則為80÷150=53.3%

以「容積率」與「建蔽率」作為土地使用分區的管制規定，目的是要限制土地上建築物量體的大小，以及剩餘下的空地量，如此一來就能管制土地的用途與使用程度，包括從事什麼樣的活動，也能在土地使用分區規劃的掌握之中。

土地使用分區證明的申請方式

1.臨櫃申請：

至都市發展局申請，需檢附地籍圖正本（申請日期三個月以內，地藉圖是至地政事務所申請），並填寫土地使用分區證明申請表格，申請表格在櫃台領取，規費一筆20元，於申請時在櫃台繳交，並於隔日同一時間前來櫃台領取。

2.郵寄申請：

請郵寄下列資料及費用郵寄至各縣市都市發展局，，載明”土地使用分區櫃台 收”，將於案件完成後以回郵寄回。

• (1)申請書。
• (2)地籍圖正本（三個月內），影本請備註影本與正本相符並簽名。
• (3)規費:申請1筆地號20元（份），額外多發1份副本加20元。
• (4)自備回郵信封及掛號郵資。

3.網路申請

至各縣市都市發展局網站使用分區線上申請。

土地使用分區常見問題大解析！

如果有資金需求，可以參考土地貸款特色說明

在初步規劃時，都會先以 銀行土地貸款 為第一優先為客戶考量，通常在客戶無法申辦 銀行土地貸款 的時才會建議客戶申辦民間土地貸款。

項目	土地貸款(銀行的)
貸款特色	1.土地持有者即可申貸 2.興建廠房、購買工業用地及廠房及基地、自行興建完工之廠房也可貸  3建地不限地目，不限坪數大小也可貸
貸款利率:	建地約2%-4%間 土建融資前期利率約3.5%起 農地約2%-6%間 ， 如為農用土地有農用證明利率會更低 工業地約3%起 現在銀行承辦工業地貸款利率以慢幅調漲 依個人或是公司條件狀況為主。
還款年限	最長20年，含寬限期3年。 (依照個人條件狀況而定)。
辦理時間	1~2星期(含鑑價時間)
貸款額度	1.依土地鑑價金額為主 2.興建廠房依廠商造價成數而定。
還款方式	本利還 (最長寬限期3年。 )
貸款檢附文件	身分證、健保卡或駕照擇一、土地謄本、財力證明
年齡限制	18-65歲
申貸難易度	比較困難是依個人授信評分
申貸費用	帳管費、開辦費、代書費、規費
相關事項：	●每一客戶實際之年百分率仍視其個別貸款產品及授信條件而有所不同。 ●以上核款金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留土地貸款核貸與否之權利

土地貸款須準備資料？

• 土地所有權狀
• 身份證正反面影本、第二證件影本
• 印鑑證明
• 戶籍謄本
• 〈相關文件還是需要以實際為主〉

土地貸款流程:

• 一、申請:撥打專線或加LINE@ ID: @a580 免費諮詢專線0975751798賴經理。(申辦銀行土地貸款時提供土地權狀或是謄本及薪轉存摺近6個月的出入明細拍照LINE給我們 跟說明負債狀況之後 即可先送估價。如果是申辦民間土地貸款只需先提供提供土地權狀或是謄本就可以進行估價 )
• 二、估價:提出土地貸款的申請之後，銀行或是代書的鑑價人員會根據土地的坪數、座落區域、及地目使用分區、臨路大小等因素進行估價，一般來說將參考近期買賣的成交價格或公告現值來決定可以申貸的金額，一般來說將參考土地買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~7成。(銀行估價時間需要抓1~5天，民間代書的估價時間約1~2個小時)
• 三、審核:當銀行或是代書取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。民間代書就只針對土地價值審核。
• 四、對保:當土地貸款申請經銀行或是代書核准後，銀行或是代書將與借款人聯絡，並約定對保時間，借款人可以安排自己方便的時間，在銀行進行對保手續，這個流程須要房主本人親自出席。對保約需要1個小時，要事先安排時間。並提供土地權狀正本給予銀行辦理設定抵押權利。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。而跟代書對保會直接約在土地所在該區的地政事務所進行對保，對保後直接送地政進行土地的設定。
• 五、設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，銀行設定抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。民間代書的設定抵押權設定的金額為貸款金額的1.2~2倍。
• 六、撥款:抵押權設定完成後，即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償。

以上就是貸款通為大家整理的「土地使用分區」必看重點！土地的用途與規範相當重要，不僅僅是影響到使用者，更甚至可以影響到地段地價，大家千萬別忽略了！

延伸閱讀:<《土地貸款》6個步驟完成申辦?5分鐘搞懂貸款流程及影響利率高低的因素!>

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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