土地貸款6個步驟完成申辦！搞懂貸款流程及影響利率高低的因素！

土地貸款 簡單的說就是提供土地當擔保品向銀行辦理貸款，透過該地區地政事務所，申辦土地抵押權設定所為之登記，土地抵押權設定完成後從銀行取得資金的一種貸款方式 。

流程如下:申請→ 估價→審核→對保→設定→撥款。

銀行土地貸款利率建地約2%-4% 農地約2%-6% 工業地約3%起!土地貸款成數:5~7成

土地貸款是什麼?

簡單的說就是提供土地當擔保品向銀行辦理貸款，透過該地區地政事務所，申辦土地抵押權設定所為之登記，土地抵押權設定完成後從銀行取得資金的一種貸款方式 。

那麼您選擇的土地貸款類型將取決於您在哪裡購買土地以及打算如何使用土地。通常還需要說明其對土地的預期用途，必須提供借款計劃，例如農地必須有農耕之用，建地必須有興建建物的計劃。

而建地價值最高，山坡地則最低，河川地目前都不能貸款。

例如：建商通過自有資金獲取開發土地的使用權後，就可以把土地使用權抵押給銀行，獲取貸款資金，再把這筆資金投入開發建設，通過預售房預售回收資金，歸還貸款。

辦理銀行土地貸款不容易申辦的4大原因:

如果不是要蓋房子，只是單純要拿土地當擔保品辦理貸款，通常銀行會考慮下到幾個因素

1. 高風險。例如:貸款期間如有第三人蓋了建物，或主張建物為他人所有…「易發生糾紛!」。
2. 擔保品較不易控管。例如:每隔一定時間內就去要現場勘察，並拍照存證…「是浪費銀行人力成本」。
3. 銀行空地貸款之限制很多，除是不是有成數限制、利率限定、興建計畫、償還來源，最重要的是要貸款的…「用途」。
4. 地目及使用分區及類別的關係辦不了貸款，因土地其流通性無法與房屋比擬，而其週遭機能地目有無相同與未來議題性也牽制影響價值，簡單來說可能二筆土地位於同一區段但價值會有天壤之別。

辦理土地貸款時必須要特別注意使用分區，土地使用限制，出入道路，以及是否有公園用地或是其他的計劃用地及需要確認土地上是否有建物。

如果土地上有建物而且是未保存登記或是有像鐵皮屋的建物 ，都需要事先確認所有權人是不是跟地主是同一人，如果不是地主擁有的建物，等同卡在土地有被佔用的狀況時，這件土地貸款案件不會被核准 。

土地分類分成下列幾種

土地可以分為都市土地與非都市土地及未編定土地這三種。

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未編定土地是一些無人居住的山區離島，這些地方的土地可能連地號都沒有就不討論了。

剩下我們常會碰到的土地分成兩種：都市土地與非都市土地。

都市土地使用要看「土地使用分區」，都市計畫內才有什麼商業區住宅區的分別。以台北市而言就可區分成住宅區、商業區、工業區等12種用途。

非都市土地的使用方式是看地目。

根據「」規定：「非都市土地依其使用分區之性質，編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、墳墓、特定目的事業等使用地。」

那種土地可以貸款?哪些土地不能抵押貸款呢？

小心哦！這些物件中只有農業使用土地及建築使用土地及工業用地可以貸款！雖然土地貸款有不動產作為擔保品，但是還是有一些物件是難以貸款的。那銀行土地貸款拒絕承作之物件有那些呢？

農業使用土地，可以貸款

泛指以農地作為擔保品向金融機構申請之貸款。不過對於「農地」的定義，在〈農業發展條例〉上有明載規定，並不是有耕種作物便能稱作農地喔！

農地貸款不同於一般的貸款，農地貸款的管道大部份是土地銀行跟農會，而向土地銀行申請申辦農地貸款時，擔保品土地分區使用證明須供農業使用。由於有特殊的法規明定，也因此農業貸款比起一般的土地貸款會有更多限制，且過件率較低，提供農地貸款的銀行也不多。

延伸閱讀：<農地貸款流程為何？農地持分也可以辦貸款嗎？貸款管道看這篇！>

建築使用土地，可以貸款

指的即是以地目劃分類別屬於建築用地之土地進行貸款，「建地」是「建築用地」的簡稱，和一般我們所理解的土地貸款形式相去不遠。

由於建地是所有土地種類中價值最高的，所以建地的貸款額度自然也最高，自有建地最高可以貸到８成，建地買貸可以貸到約７成，不過實際上能夠貸的金額多寡、成數高低，仍要視建地種類來區分。

延伸閱讀：<建地貸款如何申辦？甲建、乙建、丁建、丙建等建地種類說明！>

工業用地，可以貸款

若你是經營製造業的老闆，有購買工業用地、興建廠房的需求，無論是購買「特種、甲種、乙種、零星」工業用地，都可以向銀行貸款，型態包括政策性的專案貸款或一般的銀行貸款等，可以貸款的成數大約為七成以下。

但這樣的貸款形式就不能夠適用於工業住宅的興建，必須要按照申請時的土地項目來建造與運用，例如購買空地、購買既有廠房、新建廠房等，按照地目來提交貸款申請，過件的機率才會比較高。

延伸閱讀：<工業區分特種、甲種、乙種、零星各是什麼？工業用地貸款流程說明>

森林使用土地，不可以貸款

林地的定義依照森林法規定：「森林係指林地及其群生竹、木之總稱。依其所有權之歸屬，分為國有林、公有林及私有林。森林以國有為原則。」

林地、旱地、山坡地基本來說都是無法在其土地上建造房屋的，除非經過特殊申請。也因此，林地貸款相對來說抵押價值較低、加上森林法之規範，因此銀行幾乎不會通過林地貸款的申請。

延伸閱讀：<林地貸款銀行可以申辦嗎？森林法規、林地價值及貸款流程攻略！>

交通使用土地，不可以貸款

道路用地一般可分為：計劃道路、既成道路、私設道路等三種。

大家都知道銀行辦理土地貸款看的是土地的價值（殘值），而道路用地幾乎已可確定此地無法轉型成「可營收」或製造更高收益的土地，對銀行來說土地價值自然不高，也因此貸款風險相對提升不少，也就造成銀行幾乎不受理道路用地貸款了。道路用地貸款管道以民間為主，銀行幾乎不接受。

延伸閱讀：<道路用地分成３種！道路用地貸款利率、流程及優缺點總整理！>

水利使用土地，不可以貸款

公共使用土地，不可以貸款

遊憩使用土地，不可以貸款

礦鹽使用土地，不可以貸款

其他使用土地，不可以貸款

土地貸款條件有那幾個？有土地就一定能貸款？

銀行土地貸款條件：重視信用條件及貸款人收入狀況

• 年滿18歲
• 名下有土地持有權者 (須完整權狀及產權)、持分土地無法辦理貸款
• 信用良好：貸款者的聯徵紀錄、收入狀況、信用評分相當重要
• 土地不可有民間私人設定
• 需有財力證明及收入證明

下列的因素可能會辦不了銀行土地貸款：

• 1.名下負債過多，負債比過高及收支比算不過，也就無法申辦貸款。
• 2.沒有工作證明、收入證明，收入情況不明確也就無法申辦貸款。
• 3. 若您土地是持分請其他所有的持分人都同意，必須簽貸款協議書才可以申請。如果想單用個人持有的土地去辦銀行貸款，就會貸不過。辦理銀行土地貸款必須產權完整的狀況。

民間土地貸款條件：有殘值就能貸

申辦民間土地貸款的原因會有以下幾點：

1. 借款人信用狀況有大瑕疵
2. 借款人無法提供財力
3. 借款人急需周轉，無法等待申辦流程
4. 借款人只想短期周轉

相對於銀行，民間土地貸款的核貸條件相對寬鬆許多。

• 第一，民間土地貸款的核貸，基本上以土地的價值為主，不會針對申請人進行徵信。因此有信用瑕疵的民眾，也有機會申請民間土地貸款。
• 第二，如果希望用持份來貸款，民間土地貸款也不需通知其他持份人。
• 第三，對於土地二胎貸款，民間土地貸款的條件也比銀行寬鬆，基本上有殘值就能貸。
• 第四，民間土地貸款的申請流程比銀行迅速許多，最快可以在當天核貸撥款。
• 第五，基本上，各種地目，包括建地、農地、林地、道路用地、工業用地、保留地…等，民間業者都可以承貸。

誰適合使用土地貸款？

• 1.目前有閒置土地的人：土地愈來愈少，如果你有閒置的土地，又不希望賣出，想利用土地貸款增加手上可利用的現金流。
• 2.資金需求較高者：由於土地貸款的貸款額度高，貸款成數最高是7成左右，同時利率也較信用貸款低（2.5% 起），適合資金需求較高者利用。
• 3.還款時間比信貸及車貸久：土地貸款的還款時間，最長可達 10 年，比信貸、車貸等還款年限都久，在計算還款能力的安排上也會更加彈性。
• 4.信用較不良者：因為土地貸款有土地做為抵押品，對於信用較不好、又有貸款需求的人來說，是個不錯的選擇。

土地貸款利率怎麼算？

一般土地貸款利率分為下列4種 ， 建地價值最高 所以利息最低

1. 建地貸款利率約2%-4%間 ， 如為土建融資前期貸款利率約3.5%起
2. 農地貸款利率約2%-6%間 ， 如為農用土地有農用證明利率會更低
3. 工業地貸款利率約3%起現在銀行承辦工業地貸款利率以慢幅調漲
4. 林地山坡地貸款利率約3%起如屬保育區或保護基本銀行不會承作

土地貸款利率公式，如下：

• 公式1：利率 = 利息金額 / 本金 X 時間
• 公式2：利率 = 利息金額 / 本金 X 時間
• 公式3：平均未償還的本金 = ( 期初未償還本金 + 最後一次未償還欠款 )/2

土地貸款成數 :5~7成

一般來說將參考近期買賣的成交價格或公告現值來決定可以申貸的金額，一般來說將參考土地買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~7成。

如果是建商買貸土建融案件 ， 貸款通可以協助將貸款成數拉到8成~8成5 。

影響土地貸款成數的因素有：

土地因素

1. 土地種類：依土地種類不同，建地、農地和工業用地，價值有所差異。
2. 土地面積大小：土地面積越大可貸的額度也越高。
3. 土地現況：土地上是否有建物，或有連接道路供平常使用。
4. 附近開發情況：是否位於市區，周邊生活機能及開發情況是否優良。
5. 土地形狀(格局方正比較好)：土地形狀方正，有助於土地貸款成數的增加。如果是畸零地土地貸款成數可能不高
6. 土地所在的使用分區：是否位於都市計畫區內。
7. 土地是建地會考慮建築線、容積率與建蔽率

貸款人因素

1. 貸款人的信用狀況良好
2. 貸款人的財力證明及收支狀況
3. 貸款用途：需要說明其對土地的預期用途，必須提供借款計劃，例如農地必須有農耕之用，建地必須有興建建物的計劃。

土地貸款特色說明

在初步規劃時，都會先以 銀行土地貸款 為第一優先為客戶考量，通常在客戶無法申辦 銀行土地貸款 的時才會建議客戶申辦民間土地貸款。

銀行土地貸款方案內容

項目	土地貸款(銀行的)
貸款特色	1.土地持有者即可申貸 2.興建廠房、購買工業用地及廠房及基地、自行興建完工之廠房也可貸  3建地不限地目，不限坪數大小也可貸
貸款利率:	建地約2%-4%間 土建融資前期利率約3.5%起 農地約2%-6%間 ， 如為農用土地有農用證明利率會更低 工業地約3%起 現在銀行承辦工業地貸款利率以慢幅調漲 依個人或是公司條件狀況為主。
還款年限	最長10年。 (依照個人條件狀況而定)。
辦理時間	1~2星期(含鑑價時間)
貸款額度	1.依土地鑑價金額為主 2.興建廠房依廠商造價成數而定。
還款方式	本利還 (最長寬限期3年。 )
貸款檢附文件	身分證 健保卡或駕照擇一 土地謄本 財力證明
年齡限制	18-65歲
申貸難易度	比較困難是依個人授信評分
申貸費用	帳管費 開辦費 代書費 規費
相關事項：	●每一客戶實際之年百分率仍視其個別貸款產品及授信條件而有所不同。 ●以上核款金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留土地貸款核貸與否之權利

民間土地貸款方案內容

項目	民間土地貸款
特色	持分土地可借貸 負債比過高 銀行退件 個人信用瑕疵或延遲繳款 退票、卡債過高皆可辦理 免徵信、免保人。 免費估貸、快速放款， 沒有區域限制，全省皆可辦理
貸款利率	1%~3%左右(月息)
還款年限	不限(隨借隨還沒綁約)
辦理時間	1~3天
貸款額度	最高7-8成左右
還款方式	1.按月繳息 2.分期償還 (兩種還款方案)
申貸難易度	只看土地價值不看信用狀況
申貸費用	服務費 代書費 規費
貸款檢附文件	身分證 土地所有權狀正本 印鑑證明 戶籍謄本 自然人憑證IC卡 銀行存褶封面影本(撥款用) 印鑑章

土地貸款試算方式

由於土地的鑑價會評估條件為

• 地目
• 形狀
• 使用分區
• 坪數大小
• 座落地點
• 是否鄰近馬路

等因素來估算土地的價值，土地地目不同，貸款利率也會不同，而且若是申請銀行土地貸款也必須評估申貸人的還款能力。

土地貸款流程:6個步驟完成申辦

流程一、申請

您可以依據資金需求決定貸款的額度（通常為買賣價5~7成），再與銀行的不動產貸款部門聯繫。一般土地融資或轉貸件：準備申貸標的土地謄本或權狀影本估價。

土地買賣件：當決定購買土地，與代書簽定買賣契約，您可以依據資金需求決定貸款的額度，再由代書與銀行聯繫。

流程二、估價

提出土地貸款的申請之後，銀行會根據土地的坪數、座落區域、及地目使用分區、臨路大小等因素進行估價。

一般來說將參考近期買賣的成交價格或公告現值來決定可以申貸的金額，一般來說將參考土地買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~7成。

如果是在太偏遠的地區，估價可能需要一星期左右。

流程三、審核

當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核。

一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。

流程四、對保

當土地貸款申請經銀行核准後，銀行將與借款人聯絡，並約定對保時間，借款人可以安排自己方便的時間，在銀行進行對保手續。

對保當天需由借款人及保證人親自前往銀行辦理開戶手續作為日後撥款及繳款時的帳戶並提供土地權狀正本給予銀行辦理設定抵押權利。

「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。

流程五、設定

對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。

土地貸款在設定時為什麼需要設定貸款金額的1.2倍呢?

多設定二成是因為擔心未來若借款人無法正常繳款時，有衍生的違約罰款、違約利息及向法院聲請強制執行等費用..等等產生。

若債權銀行要拿回本金，必須經過拍賣程序，這期間所衍生的利息違約金費用就會從這二成中去計算，優先受償金額不能超過設定金額，依實際金額計算，銀行並不能直接全部。

作業期限：

金融機構一天(銀行)
非金融機構兩天(民間土地貸款)

流程六、撥款

抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償。

當代書通知銀行確定設定完成後，銀行會在撥款當天以電話向顧客確認，再依程序處理撥款事宜。

撥款後借款人與銀行的權利與義務關係即開始生效，借款人只需要每個月定期將應繳金額存入帳戶內，貸款本息將從借款人帳戶中自動扣繳。

上面的時程加一加最快也要 7 個工作天才能撥款，畢竟銀行收到貸款申請後需要進行各種審核，在這個過程中，每個環節都需要一定時間。

如果前一個環節出現差錯，便需要補充資料或退回重來，核貸時間當然也會隨之增加。

土地貸款須準備資料?

借款人如果是個人需提供的資料是

1. 雙證件:身份證/健保卡
2. 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
3. 在職證明或是勞保異動明細
4. 戶籍謄本或戶口名簿
5. 土地所有權狀
6. 買賣件需準備契約書影本、謄本影本或權狀影本等這些資料將提供給銀行作為土地估價和審核時的參考文件

借款人如果是公司需提供的資料是

1. 公司資料(設立函，營利證，事項卡影本，公司帳戶近6個月的出入明細(建議是提供一年內的出入)，公司甲存帳號近6個月的出入明細(建議是提供一年內的出入)
2. 個人資料(負責人及配偶身分證影印本)
3. 報稅資料(當年的401表或405表，年度財報影本，近3年的資產負債表跟近 3年的損益表)
4. 土地所有權狀
5. 買賣件需準備契約書影本、謄本影本或權狀影本等這些資料將提供給銀行作為土地估價和審核時的參考文件

對保時需要攜帶資料：

• 個人戶借款人和保證人的身分證正本、私章、土地權狀正本
• 公司戶1.公司證照影本2.公司（含代表人）資格及印鑑證明3.公司代表人身份證影本
• 由代書備妥之文件：借款人應具備之文件包含土地所有權狀、土地登記申請書、抵押權設定契約書二份

貸款期間部分還款或清償貸款之違約金：

土地貸款會有違約金目的是防止投資客利用銀行資金買賣土地套利，對一般自有土地融資而言影響有限，違約金的收取依不同銀行的規定而各不相同。

一般還清貸款並塗銷抵押權則需要支付違約金，原則上大部分銀行是綁約前2-3年1-3%貸款總額之違約金 。

購買土地可以貸款嗎？

稅務處理要謹慎，購入土地係供興建廠房等作營業上使用者，屬於固定資產，其利息支出應作為土地的成本，於辦妥過戶手續或交付使用後，借款的利息支出則作為當期費用。

如購入的土地係以投資為目的，非屬固定資產，其借款利息應以遞延費用列帳，於土地出售時，作為出售土地收入的減項，不得列為當年度利息費用。

為減輕納稅人重購自用住宅之負擔，土地所有權人在2年內，不論是先買後賣或先賣後買自用住宅用地並登記為同一人所有，且重購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後之餘額，可在已繳納土地增值稅額範圍內，申請退還不足支付重購土地地價之數額。

惟土地所有權人自完成重購土地移轉登記之日起5年內需注意，不可將重購土地再行移轉、出租、營業、戶籍遷出，如有上述情形發生皆須繳回原退稅款。

稅捐機關進一步說明，重購土地移轉情形包括買賣、贈與、交換、法拍，但若被政府依法徵收或因土地所有權人死亡而辦繼承者，則不需繳回退稅款，惟繼承人若在原管制五年內，再行移轉或不符合自用住宅之規定，仍須繳回原退稅款。

新購買土地之後辦理『土地增值稅』重購退稅須符合甚麼條件?

• 一、出售土地及新購土地所有權人須為同一人。
• 二、不論先購後售或是先售後購，買賣期間必須在二年內(計算原則:先登記後立契)。
• 三、要注意的是先購後售者必須在購買土地時【已持有供自用住宅使用的土地】始有適用(戶籍已遷入)。
• 四、出售及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並在該地辦竣戶籍登記(自用住宅)。
• 五、都市土地未超過300平方公尺（90.75坪），非都市土地未超過700平方公尺（211.75坪）。
• 六、出售房屋在出售前一年內沒有出租或供作營業使用，新購房屋從未出租或供作營業使用。
• 七、新購土地移轉公告現值總額必須超過原出售土地移轉現值總額扣除繳納土地增值稅後有餘額者，才能退稅。
  另外，重購退稅並無次數的限制，但是要注意重購退稅的土地從買入後五年內，都必須作自用住宅使用，也就是不可以出租、供營業使用或是將戶籍遷出，甚至連夫妻之間的贈與都不可以，否則會被追繳原退還之稅款。

土地貸款Q&A

以上是簡單的《土地貸款》6個步驟完成申辦?5分鐘搞懂貸款流程及影響利率高低的因素!的介紹，如果有您其他想要了解的事項，歡迎來電免費諮詢，或填寫線上表單，由專人為您服務。

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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