如何辦理地目變更？地目變更流程與條件？農地變建地流程與條件

你想把手上的農地轉建地或有地目變更的需求嗎?但是不知道申請流程、條件與法規，貸款通整理地目變更必須知道的法規與各地政府的規定、申請條件與注意事項，避免申請過程中誤觸法規問題！

本文重點段落

辦理地目變更的條件

地目變更應由土地或建物所有權人檢附有關文件向土地所在地地政事務所申請﹐其應檢附文件為﹕

建築管理前已興建之舊有合法房屋申辦地目變更為「建」者﹐應檢附房屋稅﹑水費﹑電費﹑房屋設籍等證明文件之一。
都市計畫及實施都市計畫以外地區建築物管理辦法指定實施地區範圍內土地申請變更為「建」地目者，均須附建築使用執照。
交通水利用地變更為其他地目﹐應附主管單位證明文件。
墓地變更為其他地目或其他地目變更為墓地﹐應附主管機關證明文件。
其他依法令規定必須附具之證明文件。

參考資料

土地所有權人想要申辦地目變更需要那些文件？

申請登記地目變更，除規則另有規定外，應提出下列文件：
登記申請書及土地登記申請書
申請人身分證明
建造執照或使用執照及設計圖或竣工平面圖
土地使用分區證明書
其他主管機關之證明文件
土地所有權狀
委託書

文件名稱	法令依據	備註
登記申請書及土地登記申請書	土地登記規則第34條	可以到這邊下載或地政事務所服務台索取
申請人身分證明	土地登記規則第34條、第40條、第42條	需申辦人身分證影本或戶口名簿正本或法人法人檢附法人登記證明文件及其代表人資格證明
建造執照或使用執照及設計圖或竣工平面圖	土地登記規則第34條與辦理地目變更注意事項第2點	依法得為建築使用之非「建」地目土地，於建築物完成地面第一層樓頂板或建有地下室之建築物於完成最底層樓頂板時，土地所有人申辦地目變更為「建」，地政事務所應予受理，但以部分作為建築基地者，仍應先申辦土地分割。
土地使用分區證明書	土地登記規則第34條	能以電腦處理達成查詢者，得免提出
其他主管機關之證明文件	土地登記規則第34條	其他因法令得為變更地目者檢附
土地所有權狀	土地登記規則第34條
委託書	土地登記規則第37條之1

參考資料

有關地目介紹可參考://farenguakao.com/land-classification/

土地變更申請書參考範例

資料來源：

辦理地目變更的流程?

(一)地政事務所受理地目變更申請案件，應設專簿，統一編號收件。

(二)地政事務所應依收件順序審查，經審查與規定相符者，除經檢附測量結果通知書，或市縣主管機關核發之有關文件，足以證明該地之使用狀況，應免予勘查，逕行核定外，其餘應派員實地勘查。前款申請案件，如經審查與規定不符者，應一次通知補正。

(三)勘查人員於實地勘查完畢後，應依據實況簽註擬予准駁之依據，呈送地政事務所主任核定。

(四)經核定准予變更地目之案件，除一筆土地部分變更地目者，另案辦理分割測量，就測量結果再依規定辦理外，其餘應繕造地目變更結果清冊，據以釐整有關圖冊。並應即辦理登記，加註書狀及通知申請人。其屬不准變更地目者，駁回之。

(五)下列土地之地目變更案件，上級地政機關得予抽查：

1.都市土地劃為農業區、保護區之「田」、「旱」地目土地。
2.非都市土地編為農牧用地之土地。

(六)經抽查結果發現有不實情事或非法變更地目者，除飭知地政事務所應依土地法第六十九條規定辦理更正登記外，並應查明原勘查人員及有關主管之責任，從嚴議處。其有涉及刑責者，應即依法究辦。

參考資料：

申請辦理非都市土地變更編定，面積在一公頃以內者，應繳納規費新台幣三千元，超過一公頃者，每增加半公頃加收新台幣一千五百元，不足半公頃者，以半公頃計算。

土地地目變更費用為多少?

土地地目變更勘查費:每單位以新臺幣四百元計收，以每筆每公頃為計收單位，不足一公頃者，以一公頃計，超過一公頃者，每增加半公頃增收半數，增加不足半公頃者，以半公頃計；至面積超過十公頃者，得視實際需要，另案核計申請辦理非都市土地變更編定，面積在一公頃以內者，應繳納規費新台幣三千元，超過一公頃者，每增加半公頃加收新台幣一千五百元，不足半公頃者，以半公頃計算。

參考資料：

農地變建地條件與流程

農地要變更成建地之基本條件(須符合其中一項)

1.被道路、水溝、建地、學校等所包圍的農地，可變更的面積約363坪以下。如因整塊土地完整性的規劃所需，將可放寬到400坪以下。

2.農地的地形凹入週圍建地內，凹入缺口未超過20公尺，則可變更的面積約363以下。如因整塊土地完整性的規劃所需，將可放寬到400坪以下。

3.雖然不符合以上條件，但是農地上有老舊建物者，仍有可變更為建地的適用，只是可變更的面積以該老舊建物所佔的面積為準，若有相關證明文件，最多可增加百分之四十。

4.農地變更作為其它特殊用地的方案，須經專案核准。如變更為幼稚園、安養院、遊憩用地、寺廟用地、丁種工業用地、納骨塔等。

參考資料：

農地要變更成建地之建築物鑑定

農業區土地在都市計畫發布前已為建地目、編定為可供興建住宅使用之建築用地，建築物及使用，應依下列規定辦理：

1.建築物簷高不得超過十四公尺，並以四層為限，建蔽率不得大於百分之六十，容積率不得大於百分之一百八十。
2.土地及建築物除作居住使用及建築物之第一層得作小型商店及飲食店外，不得違反農業區有關土地使用分區之規定。
3.原有建築物之建蔽率已超過第一款規定者，得就地修建。但改建、增建或拆除後新建，不得違反第一款之規定。

參考資料：

農地變建地的流程

1.申請變更地目
2.農地分割(建地和農地皆須達到最小法定面積)
3.審查文件
4.地政人員現場勘驗
5.確認有無違建的地上物
6.審查完成通過

為了避免建商將農地化整為零，變更為建地來興建住宅出售，導致農地資源被濫用，因此內政部已提出以下的修法及改進措施

一、研修「非都市土地使用管制規則」，限制「農」變「建」申請人土地取得及戶籍登記時間，均應滿5年，以避免農地資源遭到變相濫用。
二、限制興建住宅滿5年始得移轉，以杜絕短期承受轉讓。
三、禁止變更起造人，以杜絕農地炒作。
四、組成聯合稽查小組，逐年清查「農」變「建」違規使用情形。
五、限縮「農」變「建」住宅經營民宿之資格。
六、強化「農」變「建」地區道路系統之申請條件，及雨污水分流管理規劃等。

參考資料 :

如果有資金需求，可以參考土地貸款特色說明

項目	土地貸款(銀行的)
貸款特色	1.土地持有者即可申貸 2.興建廠房、購買工業用地及廠房及基地、自行興建完工之廠房也可貸 3建地不限地目，不限坪數大小也可貸
貸款利率:	建地約2%-4%間土建融資前期利率約3.5%起農地約2%-6%間，如為農用土地有農用證明利率會更低工業地約3%起現在銀行承辦工業地貸款利率以慢幅調漲依個人或是公司條件狀況為主。
還款年限	最長20年，含寬限期3年。 (依照個人條件狀況而定)。
辦理時間	1~2星期(含鑑價時間)
貸款額度	1.依土地鑑價金額為主 2.興建廠房依廠商造價成數而定。
還款方式	本利還 (最長寬限期3年。 )
貸款檢附文件	身分證、健保卡或駕照擇一、土地謄本、財力證明
年齡限制	18-65歲
申貸難易度	比較困難是依個人授信評分
申貸費用	帳管費、開辦費、代書費、規費
相關事項：	●每一客戶實際之年百分率仍視其個別貸款產品及授信條件而有所不同。 ●以上核款金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留土地貸款核貸與否之權利

土地貸款須準備資料？

土地所有權狀
身份證正反面影本、第二證件影本
印鑑證明
戶籍謄本
〈相關文件還是需要以實際為主〉

土地貸款流程:

一、申請:撥打專線或加LINE@ ID: @a580 免費諮詢專線0975751798賴經理。(申辦銀行土地貸款時提供土地權狀或是謄本及薪轉存摺近6個月的出入明細拍照LINE給我們跟說明負債狀況之後即可先送估價。如果是申辦民間土地貸款只需先提供提供土地權狀或是謄本就可以進行估價 )
二、估價:提出土地貸款的申請之後，銀行或是代書的鑑價人員會根據土地的坪數、座落區域、及地目使用分區、臨路大小等因素進行估價，一般來說將參考近期買賣的成交價格或公告現值來決定可以申貸的金額，一般來說將參考土地買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~7成。(銀行估價時間需要抓1~5天，民間代書的估價時間約1~2個小時)
三、審核:當銀行或是代書取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。民間代書就只針對土地價值審核。
四、對保:當土地貸款申請經銀行或是代書核准後，銀行或是代書將與借款人聯絡，並約定對保時間，借款人可以安排自己方便的時間，在銀行進行對保手續，這個流程須要房主本人親自出席。對保約需要1個小時，要事先安排時間。並提供土地權狀正本給予銀行辦理設定抵押權利。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。而跟代書對保會直接約在土地所在該區的地政事務所進行對保，對保後直接送地政進行土地的設定。
五、設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，銀行設定抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。民間代書的設定抵押權設定的金額為貸款金額的1.2~2倍。
六、撥款:抵押權設定完成後，即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償。

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