土地糾紛如何處理？分割／買賣／侵占／界線糾紛解決的管道！

遇到土地糾紛怎麼辦？該如何處理？找誰諮詢才是正確管道呢？常見的土地糾紛如：土地分割糾紛、土地界線糾紛、土地買賣糾紛、土地侵佔糾紛，該如何進行調解？追溯期多久呢？

本篇統整常見土地糾紛之處理流程及注意事項與案例分享，提醒大家這些小細節千萬別馬虎！

土地糾紛有哪些？

所謂的「土地糾紛」指的是涉及了土地使用、土地所有權等方面與土地相關的糾紛。這些糾紛涉及不同的利害關係人，包括個人、企業，甚至是政府機構等。常見的土地糾紛像是：

• 土地所有權爭議：不同的當事人對一塊土地的「所有權」有爭議，可能是由於不明確的土地所有權記錄、繼承問題或是不當的土地轉讓引起的。
• 土地使用權糾紛：當不同當事雙方希望能使用同一塊土地時，就可能會發生土地使用權糾紛。例如農民與開發商之間針對土地用途發生爭議，或不同社區之間因土地用途不當而產生意見分歧。
• 地籍問題：土地的界址可能因為指界不一致，土地的登記和地籍信息不準確或不清晰，這可能導致土地所有權的爭議。地籍問題可能涉及土地邊界、面積、以及土地是否合法分割等方面。
• 政府糾紛：當政府需要徵收土地進行公共建設或其他目的時，可能會引起政府和土地所有者之間的爭議，特別是在賠償金額和徵地程序方面。
• 土地劃分糾紛：也就是指當土地需要進行分割或劃分時，可能會引發爭議，像是土地劃分不公或不合理等問題，一般來說這也是土地糾紛的最大宗。
• 土地租賃糾紛：當土地所有者和承租人之間的租賃協議存在爭議時，可能涉及租金、使用條件、租期等問題。
• 土地界限爭議：當土地的界限不清晰或爭議時，可能導致鄰里之間的爭端。

3 種最常見的土地糾紛說明！

1、土地界線糾紛

▍糾紛說明

土地界線糾紛也就是「界址」有爭議的狀況。首先，我們先來了解，什麼是界址呢？其實每一塊土地都會有一組「地號」，而在地號與地號之間的「界線」，就是所謂的「界址」。

當界址有爭議時，為了要確認甲地與乙地之間的界線，就可以提起所謂的「確認界址訴訟」。相關的案例包含：是否越界、是否佔地，甚至是土地面積大小的增減等，都與土地界址有關。

當界址有爭議時，除了尋求各縣市的「不動產糾紛調處委員會」進行調解處理外，假如無法調處，就必須透過法院，提起「確認界址訴訟」。
　
▍調解步驟

• 預繳裁判費：聲請法院判決時，需要先預納給法院的費用。未來這筆費用會再依照勝敗比例、或個案狀況，由法院來決定各自負擔的數額。確認界址的訴訟，實務上大多是認為屬於「不能核定數額」的狀況，因此會設定以新台幣 165 萬為訴訟標的價額，則第一審的裁判費約莫會是 1 萬 7,335 元。
• 配合提供重要資料，如：最新的地籍圖資料、地籍圖的重測資料等。
• 法官可能再參考以下資料如：
  ○ 鄰接各土地之買賣契約或地圖（實測圖、分割圖、分筆圖）
  ○ 經界標識之狀況（經界石、經界木、木樁、基石、埋炭等）
  ○ 經界附近占有之沿革（房屋、廚房、廁所、自來水管、水溝之位置及土地之利用狀況）
  ○ 登記簿面積與各土地實測面積之差異
• 如以上仍無法判定，則會請鑑定單位，依據以上資料時地測量出界址。

延伸閱讀：<土地鑑界是什麼？對土地鑑界結果不服如何處理？>

2、土地侵占糾紛

▍糾紛說明

土地佔用／土地侵佔糾紛最常見的狀態就是，有一塊地被他人使用了 20 年，後來才知道原來此地是自己家的。

而有一句流傳已久的訛傳表示「若一塊地被占用 20 年以上，就無法再主張所有權。」其實這是錯誤的，已登記不動產所有權的行使是沒有時效限制的！

▍調解步驟

• 土地被侵占雖在刑法上可能成立「竊佔罪」，然而竊佔罪需要證明對方有不法所有意圖，比一般民事主張的「無權佔用返還」更加困難（因為意圖是主觀的，難以證明
• 而如果對方拒不返還土地，則依然得在民事訴訟勝訴後，再強制執行。
• 在民事訴訟上，原告只需證明自己是所有權人即可。而被告佔用原告的土地，法院會要求被告提出證據，證明自己有權佔用。
• 總之，倘若佔用人能舉證自己有權佔用，那麼原告（土地所有權人）就會敗訴。

3、土地分割糾紛

▍糾紛說明

許多土地因代代傳承，導致多人共有的局面發生。而雖然說共有人可以自行訂立「分管契約」或管理辦法等，但如果其中一位共有人想結束這樣共同管理的狀況、進行土地分割，卻遲遲無法與其他共有人達成共識，那麼就可以請求法院進行裁判分割。

▍調解步驟

• 原來的規定是共有物之處分，需有共有人數 ½ 且應有部分 ½ 以上同意，或應有部分 ⅔ 以上，才可將全部土地賣出，且共有人有優先承買權。
• 如共有人無共識，須請法院裁判分割，則法院會斟酌土地性質、使用現況、當事人人數等因素綜合考量進行判斷，擇最適當的分割方式（原物分割／變價分割）進行分割。

延伸閱讀：<如何辦理土地分割？土地分割的類型與限制？分割費用及流程說明！>

遇到土地糾紛該找誰？３大政府管道

1、調解委員會

所有行政區公所都附設有調解委員會，可前往提出案件，將會有調解委員協調，了解現況及進行調解筆錄的製作。值得注意的是，調解筆錄如同法院判決般具有相同效力喔！

2、不動產糾紛調處委員會

直轄市政府會特別設立「」能夠協助當事人進行調處，然而調處結果是沒有判決效力的！因此倘若不服判決，仍可以再向法院提起訴訟。

3、法院

可逕至法院提起相關案件的訴訟。

土地糾紛處理流程與應備文件？

▍應備文件

• 土地登記謄本／建物登記謄本
• 地籍圖
• 現場照片
• 與糾紛有關之資料如：
  ○ 契約
  ○ 協議書
  ○ 土地分割協議
  ○ 借名登記
  ○ 抵押證明

▍處理流程

1. 提出土地糾紛訴訟：
   向法院提出訴訟，請法院介入處理雙方爭執糾紛。法院將通知雙方開庭時間與寄送相關資料。
2. 法院進行強制調解：
   有些案件依法須進行「強制調解」如土地經界、土地分割、房租地租、地上權等，除此之外，若調解失敗則強制進入土地訴訟程序。
3. 進入土地訴訟程序：
   前往法院開庭，由法官主導過程釐清問題，雙方皆需在場。
4. 實地測量／勘驗鑑定：
   法院及雙方當事人和專業鑑定公司實際到場測量，進行估價、鑑定。
5. 判決

土地糾紛Q&A

延伸閱讀：<《土地貸款》6個步驟完成申辦?5分鐘搞懂貸款流程及影響利率高低的因素!>

以上是簡單的土地糾紛如何處理？土地分割／買賣／侵占／界線糾紛解決的管道！的介紹，如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！

如果有資金需求，可以參考土地貸款特色說明

項目	土地貸款(銀行的)
貸款特色	1.土地持有者即可申貸 2.興建廠房、購買工業用地及廠房及基地、自行興建完工之廠房也可貸  3建地不限地目，不限坪數大小也可貸
貸款利率:	建地約2%-4%間 土建融資前期利率約3.5%起 農地約2%-6%間 ， 如為農用土地有農用證明利率會更低 工業地約3%起 現在銀行承辦工業地貸款利率以慢幅調漲 依個人或是公司條件狀況為主。
還款年限	最長20年，含寬限期3年。 (依照個人條件狀況而定)。
辦理時間	1~2星期(含鑑價時間)
貸款額度	1.依土地鑑價金額為主 2.興建廠房依廠商造價成數而定。
還款方式	本利還 (最長寬限期3年。 )
貸款檢附文件	身分證、健保卡或駕照擇一、土地謄本、財力證明
年齡限制	18-65歲
申貸難易度	比較困難是依個人授信評分
申貸費用	帳管費、開辦費、代書費、規費
相關事項：	●每一客戶實際之年百分率仍視其個別貸款產品及授信條件而有所不同。 ●以上核款金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留土地貸款核貸與否之權利

土地貸款須準備資料？

• 土地所有權狀
• 身份證正反面影本、第二證件影本
• 印鑑證明
• 戶籍謄本
• 〈相關文件還是需要以實際為主〉

土地貸款流程:

• 一、申請:撥打專線或加LINE@ ID: @a580 免費諮詢專線0975751798賴經理。(申辦銀行土地貸款時提供土地權狀或是謄本及薪轉存摺近6個月的出入明細拍照LINE給我們 跟說明負債狀況之後 即可先送估價。如果是申辦民間土地貸款只需先提供提供土地權狀或是謄本就可以進行估價 )
• 二、估價:提出土地貸款的申請之後，銀行或是代書的鑑價人員會根據土地的坪數、座落區域、及地目使用分區、臨路大小等因素進行估價，一般來說將參考近期買賣的成交價格或公告現值來決定可以申貸的金額，一般來說將參考土地買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~7成。(銀行估價時間需要抓1~5天，民間代書的估價時間約1~2個小時)
• 三、審核:當銀行或是代書取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。民間代書就只針對土地價值審核。
• 四、對保:當土地貸款申請經銀行或是代書核准後，銀行或是代書將與借款人聯絡，並約定對保時間，借款人可以安排自己方便的時間，在銀行進行對保手續，這個流程須要房主本人親自出席。對保約需要1個小時，要事先安排時間。並提供土地權狀正本給予銀行辦理設定抵押權利。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。而跟代書對保會直接約在土地所在該區的地政事務所進行對保，對保後直接送地政進行土地的設定。
• 五、設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，銀行設定抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。民間代書的設定抵押權設定的金額為貸款金額的1.2~2倍。
• 六、撥款:抵押權設定完成後，即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償。

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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