土地合併好還是分割好？土地合併有什麼優缺點？土地合併登記如何申請？申請書／協議書怎麼寫？這些問題看這篇找答案！土地合併是實務上經常遇到的案件，想合併土地有哪些程序？要準備哪些文件資料？一起來看看吧！
土地合併是什麼？
土地合併顧名思義，就是將原來登記在不同地號的土地申請合併為一筆。
常見的狀況是土地或建物因為所有權人的需求，故將兩筆以上的土地或建物申請合併為一宗或一棟。
容易混淆的是，想合併土地，土地所有權人不一定要是同一個喔！只要符合法規條件都可以申請合併。
土地合併要件為何？
好的，那麼我們上段提到的土地合併條件，確切來說有哪些呢？主要會涉及到《地籍測量實施規則》與《土地登記規則》兩者。
- 《地籍測量實施規則》第 224 條：同一地段且地界相連、使用性質相同的土地才可合併。
- ：土地一部分要合併於他人之土地時，需先辦理土地分割。
- 《：與共有土地合併，需獲得全部所有權人同意。
- 《土地登記規則》第 88 條：土地設有抵押權，需向抵押權人取得「他項權利同意書」。
- 《土地登記規則》第 88 條：土地設定有地上權、永佃權、不動產役權、典權、耕作權或農育權時，應會同他項權利人，申請他項權利位置圖勘測。
▍常見問題：「他項權利」是什麼？
「他項權利」指的是除了「所有權」以外的權利。像是上面提及的抵押權、地上權、永佃權、典權等都算是他項權利。
延伸閱讀：他項權利是什麼？土地及房屋他項權利變更登記塗銷辦理看這篇！
土地合併應備文件？
- 土地複丈及標示變更登記申請書
- 申請人身分證及印章（如委託代辦者，需另檢附代理人身分證及印章）
- 土地複丈及標示變更登記申請書（含合併位置略圖）
- 土地所有權狀正本
- 土地全體所有權人協議書正本、影本
- 如設定他項權利，需附土地所有權人與抵押權人協議書正本、影本
- 如設定他項權利，典權人、耕作權人之同意書正本、影本
土地合併登記流程？
Step 1、協議共識
土地合併是土地權利變更登記之行為，取得全體所有權人及他項權利人的同意書後，才可進行合併變更。
Step 2、土地複丈
土地合併後，需進行土地複丈。而政府為了鼓勵民眾進行土地合併，目前免收複丈費。
地政事務所受理土地合併登記案件後，將會派遣測量人員進行實地複丈，完整的複丈成果將會郵寄給申請人。
延伸閱讀：<土地複丈是什麼？如何申請土地複丈與鑑界？申請書範例與準備資料>
Step 3、完成變更
實地勘查完成、且完成權利變更登記後，地政事務所會通知申請人領取變更登記完成權狀。
領取時，記得攜帶身分證及印章，還需繳交書狀費（一張 80 元）。而完成土地合併後，地號將會合併成一個，並以數字較小的做為新地號。
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如果有資金需求，可以參考土地貸款特色說明
| 項目 | 土地貸款(銀行的) |
| 貸款特色 | 1.土地持有者即可申貸 2.興建廠房、購買工業用地及廠房及基地、自行興建完工之廠房也可貸 3建地不限地目，不限坪數大小也可貸 |
| 貸款利率: | 建地約2%-4%間 土建融資前期利率約3.5%起 農地約2%-6%間 ， 如為農用土地有農用證明利率會更低 工業地約3%起 現在銀行承辦工業地貸款利率以慢幅調漲 依個人或是公司條件狀況為主。 |
| 還款年限 | 最長20年，含寬限期3年。 (依照個人條件狀況而定)。 |
| 辦理時間 | 1~2星期(含鑑價時間) |
| 貸款額度 | 1.依土地鑑價金額為主 2.興建廠房依廠商造價成數而定。 |
| 還款方式 | 本利還 (最長寬限期3年。 ) |
| 貸款檢附文件 | 身分證、健保卡或駕照擇一、土地謄本、財力證明 |
| 年齡限制 | 18-65歲 |
| 申貸難易度 | 比較困難是依個人授信評分 |
| 申貸費用 | 帳管費、開辦費、代書費、規費 |
| 相關事項： | ●每一客戶實際之年百分率仍視其個別貸款產品及授信條件而有所不同。 ●以上核款金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留土地貸款核貸與否之權利 |
土地貸款須準備資料？
- 土地所有權狀
- 身份證正反面影本、第二證件影本
- 印鑑證明
- 戶籍謄本
- 〈相關文件還是需要以實際為主〉
土地貸款流程:
- 一、申請:撥打專線或加LINE@ ID: @a580 免費諮詢專線0975751798賴經理。(申辦銀行土地貸款時提供土地權狀或是謄本及薪轉存摺近6個月的出入明細拍照LINE給我們 跟說明負債狀況之後 即可先送估價。如果是申辦民間土地貸款只需先提供提供土地權狀或是謄本就可以進行估價 )
- 二、估價:提出土地貸款的申請之後，銀行或是代書的鑑價人員會根據土地的坪數、座落區域、及地目使用分區、臨路大小等因素進行估價，一般來說將參考近期買賣的成交價格或公告現值來決定可以申貸的金額，一般來說將參考土地買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~7成。(銀行估價時間需要抓1~5天，民間代書的估價時間約1~2個小時)
- 三、審核:當銀行或是代書取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。民間代書就只針對土地價值審核。
- 四、對保:當土地貸款申請經銀行或是代書核准後，銀行或是代書將與借款人聯絡，並約定對保時間，借款人可以安排自己方便的時間，在銀行進行對保手續，這個流程須要房主本人親自出席。對保約需要1個小時，要事先安排時間。並提供土地權狀正本給予銀行辦理設定抵押權利。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。而跟代書對保會直接約在土地所在該區的地政事務所進行對保，對保後直接送地政進行土地的設定。
- 五、設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，銀行設定抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。民間代書的設定抵押權設定的金額為貸款金額的1.2~2倍。
- 六、撥款:抵押權設定完成後，即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償。
延伸閱讀：
注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。
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