5分鐘搞懂土地分類及權狀上的地目的意思！

全國土地依照不同標準與使用類型，有不同分類。其中常見的土地分類有依照「土地法」的土地分類，也有依照「都市計畫」、「權屬」、「共同持有」進行劃分的土地分類，而不同的土地分類，就會有不同的用途！

土地分類方式一：依照土地法的土地分類

土地依其使用，分為下列各類。

第一類：建築用地

如住宅、官署、機關、學校、工廠、倉庫、公園、娛樂場、會所、祠廟、教堂、城堞、軍營、砲臺、船埠、碼頭、飛機基地、墳場等屬之。

第二類：直接生產用地

如農地、林地、漁地、牧地、狩獵地、礦地、鹽地、水源地、池塘等屬之。

第三類：交通水利用地

如道路、溝渠、水道、湖泊、港灣、海岸、堤堰等屬之。

第四類：其他土地

如沙漠、雪山等屬之。

前項各類土地得再分目。

地目是什麼？土地地目查詢方式與分類有哪些？

「地目」是土地法中 4 種土地分類往下細分的「目」，指的是「土地使用類別」或「土地使用分類」，用來代表土地使用狀況。

地目可以在「土地所有權狀」上查詢到。土地所有權狀是記載土地所有權人姓名、身分證字號、土地面積等資料的文件。其中，「地目」會用簡單的法定代表文字來表示，總共有「建」、「雜」、「祠」、「鐵」、「公」、「墓」、「田」等共 21 種地目分類，以下表格分別介紹！

不過，要注意的是，地目制度已於民國 106 年之後廢除，所以之後新發的土地所有權狀，不會有地目的欄位！如果想知道特定土地的地目分類，也可以到「」查詢。

土地所有權狀上的地目21種類，地目建/道/旱意思是什麼？

土地類別	地目	說明
第一類：建築用地	建	房屋及附屬之庭院均屬之。
第一類：建築用地	雜	自來水用地、運動場、紀念碑、練兵場、射擊場、飛機場、砲臺等用地、及其他不屬於各地目之土地均屬之。
第一類：建築用地	祠	祠庵、寺院、佛堂、神社、教務所及說教所等均屬之。但兼用住宅者不在此限。
第一類：建築用地	鐵	車站、車庫、貨物庫等及在車站內之站長、車長之宿舍均屬之。
第一類：建築用地	公	公園用地。
第一類：建築用地	墓	墳墓用地
第二類：直接生產用地	田	水田用地。
第二類：直接生產用地	旱	旱田用地。
第二類：直接生產用地	林	林地、林山均屬之。
第二類：直接生產用地	養	魚池。
第二類：直接生產用地	牧	畜牧地。
第二類：直接生產用地	礦	礦泉地、但限於湧泉口及其維持上必要之區域。
第二類：直接生產用地	鹽	製鹽用地。
第二類：直接生產用地	池	池塘。
第三類：交通水利用地	道	公路、街道、街巷、村道、小徑等公用或共用之輕便鐵道線路均屬之。
第三類：交通水利用地	線	鐵道路線用地。
第三類：交通水利用地	水	埤圳用地。
第三類：交通水利用地	溜	灌溉用之塘湖、沼澤。
第三類：交通水利用地	溝	一切溝渠及運河屬之。
第四類：其他土地	堤	堤防用地。
第四類：其他土地	原	荒蕪未經利用及已墾復荒之土地均屬之。

自民國 88 年 3 月 16 日起，除與民眾權利義務較有關之「田」、「旱」、「建」、「道」等四種地目外，其餘將不再辦理變更登記或地目詮定。

通常也是「田」、「旱」、「建」、「道」這幾種地目才可以辦理土地貸款。

土地分類方式二：依照都市計畫的土地分類

另外，依照台灣各縣市規劃的都市計畫發展需求，也會將土地依照不同使用類型，分成「都市土地」與「非都市土地」兩種，以下分別說明！

都市計畫內土地使用分區 5 種類別

「都市土地」指的是被劃分在都市計畫範圍內的土地，可以分成以下 5 種土地類別。

一、住宅區

為保護居住環境而劃定，以建築住宅為主，其土地及建築物之使用，不得有礙居住之寧靜、安全及衛生。

二、商業區

為促進商業發展而劃定，以建築商店及供商業使用之建築物為主，其土地及建築物之使用，不得有礙商業之便利。

三、工業區

為促進工業發展而劃定，其土地及建築物以供工業使用為主，具有危險性及公害之工廠，應特別指定工業區建築之。

四、其他行政、文教、風景、保護、農業等使用區

區內土地及建築物，以供其規定目的之使用為主。

五、特定專用區

區內土地及建築物，不得違反其特定用途之使用。

非都市土地使用分區 10 種類別：

「非都市土地」指的是被劃分在都市計畫範圍之外的土地，有以下 10 種土地類別。

一、特定農業區：

優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施，經會同農業主管機關認為必須加以特別保護而劃定者。

二、一般農業區：

特定農業區以外供農業使用之土地。

三、工業區：

為促進工業整體發展，會同有關機關劃定者。

四、鄉村區：

為調和、改善農村居住與生產環境及配合政府興建住宅社區政策之需要，會同有關機關劃定者。

五、森林區：

為保育利用森林資源，並維護生態平衡及涵養水源，依森林法等有關法令，會同有關機關劃定者。

六、山坡地保育區：

為保護自然生態資源、景觀、環境，與防治沖蝕、崩塌、地滑、土石流失等地質災害，及涵養水源等水土保育，依有關法令，會同有關機關劃定者。

七、風景區：

為維護自然景觀，改善國民康樂遊憩環境，依有關法令，會同有關機關劃定者。

八、國家公園區：

為保護國家特有之自然風景、史蹟、野生物及其棲息地，並供國民育樂及研究，依國家公園法劃定者。

九、河川區：

為保護水道、確保河防安全及水流宣洩，依水利法等有關法令，會同有關機關劃定者。

十、其他使用區或特定專用區：

為利各目的事業推動業務之實際需要，依有關法令，會同有關機關劃定並註明其用途者。

非都市土地 18 個使用地：

一、甲種建築用地：供山坡地範圍外之農業區內建築使用者。

二、乙種建築用地：供鄉村區內建築使用者。

三、丙種建築用地：供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者。

四、丁種建築用地：供工廠及有關工業設施建築使用者。

五、農牧用地：供農牧生產及其設施使用者。

六、林業用地：供營林及其設施使用者。

七、養殖用地：供水產養殖及其設施使用者。

八、鹽業用地：供製鹽及其設施使用者。

九、礦業用地：供礦業實際使用者。

十、窯業用地：供磚瓦製造及其設施使用者。

十一、交通用地：供鐵路、公路、捷運系統、港埠、空運、氣象、郵政、電信等及其設施使用者。

十二、水利用地：供水利及其設施使用者。

十三、遊憩用地：供國民遊憩使用者。

十四、古蹟保存用地：供保存古蹟使用者。

十五、生態保護用地：供保護生態使用者。

十六、國土保安用地：供國土保安使用者。

十七、墳墓用地：供喪葬設施使用者。

十八、特定目的事業用地：供各種特定目的之事業使用者。

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土地分類方式三：依照權屬的土地分類

一、公有土地：

未經人民依法取得所有權之土地為公有土地。依照土地法第4條之規定公有土地分為國有土地、直轄市有土地、縣（市）有土地或鄉（鎮、市）有之土地。

• （一）國有土地之處分及設定負擔，由國有土地管理機關依照平均地權條例、國有財產法、國有非公用不動產交換辦法、國有非公用土地設定地上權實施要點、辦理國有財產法第52條之2讓售案件注意事項等規定辦理。
• （二）直轄市或縣（市）有土地之處分及設定負擔，依照土地法第25條之規定，應經該管區內民意機關之同意及報奉行政院（已授權內政部）核准。
• （三）鄉鎮市有土地之處分及設定負擔，依各縣有財產管理自治條例規定，應經鄉鎮市民代表會之同意並報經縣政府核准。

二、私有土地：

經人民依法取得所有權者為私有土地，又土地所有權之型態不同，可分為單獨所有與共有，而共有又可分為分別共有與公同共有，茲分述如下：

• （一）分別共有者，謂數人按其應有部分，對於一物有所有權。各共有人，得自由處分其應有部分。（民法第817條、第819條）
• （二）公同共有者，數人基於公同關係而共有一物，共有物全部屬於數人一體之狀態。公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意。（民法第827條、第828條）

土地分類方式四：依照共同持有的土地分類

共有意指一樣東西之所有權為數人共同享有，有別於通常所見一樣東西之所有權為單一個人享有之單獨所有。

理論上，不管動產或不動產均可成立共有，但日常生活中則以不動產中之土地之共有最為常見。

而其共有型態分成三種：

(1)分別共有:

即所有權人按其應有部分之比例，共同持有同等土地所有權，並對共有物之全部，按比例有使用收益之權利。

此即如民法第八百十七條規定，數人按其應有部份，對於一物有所有權者為共有人為分別共有；及第八百十八條規定，各共有人按其應有部份，對共有物之全部有使用收益之權。

(2)公同共有:

意指所有權人共有，不分多少比例、持有同等土地之所有權，而其共有之權利及於共有土地之全部，而權利之行使需全體共有人之認可同意。

此即如民法第八百二十七條規定，依法律規定或依契約成一共同關係之數人，基於其公同關係而共有一物者，為公同共有人，各公同共有人之權利及於公同共有物之全部；及第八百二十八條規定，公同共有物之處分，及其他權利行使，應得公同共有人全體同意。

一般常見之土地公同共有型態，常發生於繼承遺產、合夥財產、祭祀公業財產或夫妻共同財產制之共同財產中。

(3)兼具分別共有及公同共有:

常見之狀況即為起先為分別共有，惟經過一段時間後，其中某共有人死亡，其繼承人未辦理繼承登記，該土地即變為兼具分別共有及公同共有之共有關係。

簡單來說，公同共有與分別共有最大差異在於持分（即比例）之有無。公同共有情況下，各共有人持有共有財產之全部，沒有持分之概念。而分別共有情況下，各共有人分別持有共有財產之某比例。

例如：就Ａ土地全部而言，如果甲持有Ａ地1/2，乙也持有Ａ地1/2，則可說甲乙分別共有Ａ地各1/2。

但在公同共有情況下，甲乙都持有Ａ地之全部，而沒有比例之區分。

公同共有的不動產因各共有人權利持分不明，故依法不能處分（買賣、贈與、設定等行為），惟有將共有關係改變成分別共有後，各共有人才能處分該不動產。

一般鑑價過程不需費用，民眾一旦遇到藉機收費就要當心，公司也須詳列包含設定費、代書費、規費等費用，讓借款人能一目了然，雙方取得共識後約在地政事務所辦理手續，對保時也要逐條說明合約內容，同意之後在簽約，所有過程都要有專業代書把關及律師諮詢，確保雙方權利義務。

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土地分類Q&A

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如果有資金需求，可以參考土地貸款特色說明

項目	土地貸款(銀行的)
貸款特色	1.土地持有者即可申貸 2.興建廠房、購買工業用地及廠房及基地、自行興建完工之廠房也可貸  3建地不限地目，不限坪數大小也可貸
貸款利率:	建地約2%-4%間 土建融資前期利率約3.5%起 農地約2%-6%間 ， 如為農用土地有農用證明利率會更低 工業地約3%起 現在銀行承辦工業地貸款利率以慢幅調漲 依個人或是公司條件狀況為主。
還款年限	最長10年。 (依照個人條件狀況而定)。
辦理時間	1~2星期(含鑑價時間)
貸款額度	1.依土地鑑價金額為主 2.興建廠房依廠商造價成數而定。
還款方式	本利還 (最長寬限期3年。 )
貸款檢附文件	身分證、健保卡或駕照擇一、土地謄本、財力證明
年齡限制	18-65歲
申貸難易度	比較困難是依個人授信評分
申貸費用	帳管費、開辦費、代書費、規費
相關事項：	●每一客戶實際之年百分率仍視其個別貸款產品及授信條件而有所不同。 ●以上核款金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留土地貸款核貸與否之權利

土地貸款須準備資料？

• 土地所有權狀
• 身份證正反面影本、第二證件影本
• 印鑑證明
• 戶籍謄本
• 〈相關文件還是需要以實際為主〉

土地貸款流程:

• 一、申請:撥打專線或加LINE@ ID: @a580 免費諮詢專線0975751798賴經理。(申辦銀行土地貸款時提供土地權狀或是謄本及薪轉存摺近6個月的出入明細拍照LINE給我們 跟說明負債狀況之後 即可先送估價。如果是申辦民間土地貸款只需先提供提供土地權狀或是謄本就可以進行估價 )
• 二、估價:提出土地貸款的申請之後，銀行或是代書的鑑價人員會根據土地的坪數、座落區域、及地目使用分區、臨路大小等因素進行估價，一般來說將參考近期買賣的成交價格或公告現值來決定可以申貸的金額，一般來說將參考土地買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~7成。(銀行估價時間需要抓1~5天，民間代書的估價時間約1~2個小時)
• 三、審核:當銀行或是代書取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。民間代書就只針對土地價值審核。
• 四、對保:當土地貸款申請經銀行或是代書核准後，銀行或是代書將與借款人聯絡，並約定對保時間，借款人可以安排自己方便的時間，在銀行進行對保手續，這個流程須要房主本人親自出席。對保約需要1個小時，要事先安排時間。並提供土地權狀正本給予銀行辦理設定抵押權利。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。而跟代書對保會直接約在土地所在該區的地政事務所進行對保，對保後直接送地政進行土地的設定。
• 五、設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，銀行設定抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。民間代書的設定抵押權設定的金額為貸款金額的1.2~2倍。
• 六、撥款:抵押權設定完成後，即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償。

以上是土地分類及權狀上的地目的意思的介紹，如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！

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