辦理土地買賣時，常聽到需要「土地鑑界」，那麼土地鑑界是什麼？為什麼需要申請土地鑑界？
另一方面，也有朋友碰到別的狀況：「我沒有申請土地鑑界，為何會收到通知書？」、「如果對土地鑑界結果不服，該怎麼辦？」關於土地鑑界所有知識，本篇文章一次為你說明！
土地鑑界是什麼？
所謂「土地鑑界」就是土地複丈的一種，意思是已辦理地籍測量的土地，其實地界址因為人為因素或天然災害，以致界標移動、湮沒或遺失，造成經界不明的情形。
此時相鄰土地所有權人，可能想申請建築避免越界、或想與鄰地所有權人確定界址樹立界標，因此向地政機關申請丈量，以確定界址位置。
而測量人員會依法定地籍圖、或界址座標等資料，到實地去勘查，以確定土地界址及正確位置。
白話來說，「土地鑑界」就是來重新測量土地的邊界，確認土地的大小的意思。
為什麼要申請土地鑑界？
什麼情況會需要申請土地鑑界？原因大致如下：
- 土地因自然增加、浮覆、坍沒、分割、合併、鑑界（鑑定界址或經界不明）或變更者。
- 土地因界址曲折，需要調整者。
- 依建築法第 44 條或第 45 條第 1 項規定調整地形者。
- 宗地的部分設定地上權、永佃權、地役權或典權者。
- 因主張時效完成，申請時效取得所有權、地上權或地役權者。
- 除了當事人申請，土地鑑界也可能是因有爭議或糾紛，受司法機關囑託辦理。
申請土地鑑界的費用
申請土地鑑界需要費用，其計算方式如下：
土地鑑界不再以每筆土地4,000元計收，而是以基本費加施測費合計收費，基本費按每筆土地登記面積級距計費，施測費則以每5個指定鑑測界址點為單位，不足5個點，以5個點計。依據實際複丈或測量工作量計徵規費，達以量計費原則。
另外，112年5月1日起施測費已包含制式界標成本，複丈時由本所提供制式界標，申請人免再自備界標，但仍應依規埋設之。
參考連結：
申請土地鑑界需準備的文件
申請土地鑑界，需準備下列文件到土地所在地之地政事務所辦理：
- 土地複丈及標示變更登記申請書。
- 公有土地由使用人申請時，應附公地管理機關同意書或承租證明文件。
- 所有權人死亡，由繼承人申請時，應檢附戶籍證明文件，並在申請書上備註切結未拋棄繼承權。
- 祭祀公業土地，應檢附派下員證明文件。
- 身分證明文件影本。
- 土地鑑界所需的界標，需由申請人自行準備，或申請時向地政辦事員購買，告知需要的數量及種類。如果不知道需要多少界標，也可以在測量時向測量員購買。
此外，還需注意以下事項：
- 如果是承租地，必需會同土地所有權人或管理人申請。
- 本人無法親自辦理時，可委託代理人攜帶印章及身分證前往辦理。
- 土地鑑界必需由所有權人提出申請，如果是共有土地，可由共有人之一申請。
申請土地鑑界的流程如何？
土地鑑界的基本流程為：填寫申請書 → 攜帶文件辦理 → 審查、安排測量時間 → 現場鑑界 → 核發複丈成果圖。
- 填寫申請書：填寫土地複丈與標示變更登記申請書。
- 攜帶文件辦理：攜帶相關文件，到土地所在地的地政事務所辦理，並繳納規費，同時向辦事員購買界標。
- 審查、安排測量時間：進行文件審查，過件後安排鑑界日期、時間與複丈人員。
- 現場鑑界：依照安排時間到現場，申請人需攜帶土地鑑界通知書到場指界，並埋設界標，並於土地複丈圖上簽名或蓋章。
- 核發複丈成果圖：複丈人員到現場進行測量，並繪製複丈成果圖，完成後當場核發給申請人。
對土地鑑界結果不服如何處理？
土地鑑界可能會造成土地變大或變小的狀況，倘若認為土地鑑界的結果有問題，權利遭到侵害，那麼可以透過以下方法爭取權益。
根據地籍測量實施規則第 221 條，申請人若對，可填寫土地複丈申請書，並說明理由，向地政事務所申請再鑑界。
若對再鑑界結果仍然有異議，可再向司法機關訴請處理，地政事務所不會受理第 3 次鑑界申請。
此外，若在實地測量發生界址爭議時，根據土地法第 46-2 條、第 59 條，必須由土地管轄縣市地政機關調處，如不服調處結果，必需在接到調處通知後 15 日內，向司法機關訴請處理，否則就會依照原調處結果辦理。
為何沒申請土地鑑界，卻突然收到通知書？
為了維護相鄰土地所有權人的財產權益，地政事務所收到土地鑑界申請案後，會同時通知土地所有權人與鄰地關係人，以避免土地鑑界產生爭議。
舉例來說，若是緊鄰的土地，對方的土地變大，很有可能讓自己的土地變小，因此可能會產生爭議。
因此，如果鄰地有人申請土地鑑界，關係人也會收到通知書（土地鑑界臨地通知）。為了避免日後糾紛，若收到通知書，建議可到現場實地查看複丈人員的測量結果。
土地鑑界Q&A
鄰地關係人不一定要到場，不過若擔心測量有誤差，或為了避免之後發生土地鑑界糾紛，還是可以到場聆聽測量員的說明。
土地鑑界費用以每筆每公頃為計收單位，每單位以新臺幣4000元計收，不足1公頃者，以1公頃計，超過1公頃者，每增加半公頃增收半數，增加不足半公頃者，以半公頃計；至於面積超過10公頃者，得視實際需要，另案核計
處理期限：十五天。
結語
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在初步規劃時，都會先以 銀行土地貸款 為第一優先為客戶考量，通常在客戶無法申辦 銀行土地貸款 的時才會建議客戶申辦民間土地貸款。
| 項目 | 土地貸款(銀行的) |
| 貸款特色 | 1.土地持有者即可申貸 2.興建廠房、購買工業用地及廠房及基地、自行興建完工之廠房也可貸 3建地不限地目，不限坪數大小也可貸 |
| 貸款利率: | 建地約2%-4%間 土建融資前期利率約3.5%起 農地約2%-6%間 ， 如為農用土地有農用證明利率會更低 工業地約3%起 現在銀行承辦工業地貸款利率以慢幅調漲 依個人或是公司條件狀況為主。 |
| 還款年限 | 最長20年，含寬限期3年。 (依照個人條件狀況而定)。 |
| 辦理時間 | 1~2星期(含鑑價時間) |
| 貸款額度 | 1.依土地鑑價金額為主 2.興建廠房依廠商造價成數而定。 |
| 還款方式 | 本利還 (最長寬限期3年。 ) |
| 貸款檢附文件 | 身分證、健保卡或駕照擇一、土地謄本、財力證明 |
| 年齡限制 | 18-65歲 |
| 申貸難易度 | 比較困難是依個人授信評分 |
| 申貸費用 | 帳管費、開辦費、代書費、規費 |
| 相關事項： | ●每一客戶實際之年百分率仍視其個別貸款產品及授信條件而有所不同。 ●以上核款金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留土地貸款核貸與否之權利 |
土地貸款須準備資料？
- 土地所有權狀
- 身份證正反面影本、第二證件影本
- 印鑑證明
- 戶籍謄本
- 〈相關文件還是需要以實際為主〉
土地貸款流程:
- 一、申請:撥打專線或加LINE@ ID: @a580 免費諮詢專線0975751798賴經理。(申辦銀行土地貸款時提供土地權狀或是謄本及薪轉存摺近6個月的出入明細拍照LINE給我們 跟說明負債狀況之後 即可先送估價。如果是申辦民間土地貸款只需先提供提供土地權狀或是謄本就可以進行估價 )
- 二、估價:提出土地貸款的申請之後，銀行或是代書的鑑價人員會根據土地的坪數、座落區域、及地目使用分區、臨路大小等因素進行估價，一般來說將參考近期買賣的成交價格或公告現值來決定可以申貸的金額，一般來說將參考土地買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~7成。(銀行估價時間需要抓1~5天，民間代書的估價時間約1~2個小時)
- 三、審核:當銀行或是代書取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。民間代書就只針對土地價值審核。
- 四、對保:當土地貸款申請經銀行或是代書核准後，銀行或是代書將與借款人聯絡，並約定對保時間，借款人可以安排自己方便的時間，在銀行進行對保手續，這個流程須要房主本人親自出席。對保約需要1個小時，要事先安排時間。並提供土地權狀正本給予銀行辦理設定抵押權利。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。而跟代書對保會直接約在土地所在該區的地政事務所進行對保，對保後直接送地政進行土地的設定。
- 五、設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，銀行設定抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。民間代書的設定抵押權設定的金額為貸款金額的1.2~2倍。
- 六、撥款:抵押權設定完成後，即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償。
延伸閱讀：
注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。
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