高雄房屋貸款找銀行貸跟找民間貸有什麼不同？大概多少時間會撥款？

高雄房屋貸款 如果是辦銀行的貸款需要信用良好，有正當職業，具償還能力，提供良好房屋當擔保品。而民間的高雄房貸是【只要有房屋】而且價值足夠都是可以申貸，急件立即處理‎，1~3天撥款。

高雄房屋貸款 可以像新聞提的利率在1.8%嗎?

進入2019年，台灣北部房價漲幅趨於平緩，甚至小跌。但是南部卻是熱鬧滾滾，建商移往南部大量推案，交易量也大增，難道南部房價又要飆漲了？

專家指出，從2019年初以來，雖然中南部房價沒有大漲，但是土地和預售屋的交易量非常大。專家認為這些大多是自住型的剛性需求，是等房價下跌等了三、四年之後進場的結果。

根據實價登錄，目前高雄平均成交房價，大約在每坪15萬元左右。那麼後續的房價會怎麼走呢？

很明顯的，今年以來，高雄的景氣並沒有明顯改善，雖然有幾項公共建設，例如旅運中心、流行音樂中心等將會陸續完工，但是到現在為止，並沒有看到新的核心產業或是大型投資案進入高雄。因此可以預期高雄房價最近應該只會持平，甚至是小跌。

在這種情況下，我們建議屋主不妨善用高雄房屋貸款，善用高雄房貸的低利率，取得資金投入更高報酬率的投資項目。

高雄房屋貸款 承作的地區有

楠梓區、左營區、鼓山區、三民區、鹽埕區、前金區、新興區、苓雅區、前鎮區、旗津區、小港區、鳳山區、大寮區、鳥松區、林園區、仁武區、大樹區、大社區、岡山區、路竹區、橋頭區、梓官區、彌陀區、永安區、燕巢區、田寮區、阿蓮區、茄萣區、湖內區、旗山區、美濃區、內門區、杉林區、甲仙區、六龜區、茂林區、桃源區、那瑪夏區 等這些地區的房屋貸款。

高雄房屋貸款，顧名思義，是用位於高雄的房屋等不動產抵押設定，向銀行或是代書或是民間金主申請高雄房屋貸款。

在台灣，對於租屋族的保障還不夠完備，許多租屋族常常面臨漲房租，或是臨時被房東通知要收回房子的窘境。也因此，許多人希望能盡快擺脫租屋族的身份，擁有一間完全屬於自己的家。

但是，如果收入在短期內無法大幅提高，該怎麼買到自己的房子？房貸應該怎麼貸，才能實現買房子的夢想，又不至於負擔過重，犧牲了生活品質？

我們認為，與其貸得多，不如貸得剛剛好。按照自己的收入狀況，同時考慮未來幾年可能產生的支出，選擇價位適當的房屋，讓還款的金額保持在能力範圍內，才是比較理性的作法。

首先是，應該「貸多少」，才是能夠負擔的範圍？

簡單說，就是要算出我們「買得起」多少錢的房子，每個月能繳得出多少房貸，又不會影響正常的食衣住行和教育養育費用？

從固定收入反推，算出負擔得起房貸的月繳金額

這就要從「現有收入」開始，去反向推算出「付得起」的房貸金額。 房貸薪水比在3成5以下最合適!

一般來說，如果每個月的房貸金額，超過家庭月收入的35％，就會開始明顯的影響家計，這就是「房貸負擔率」。

房貸負擔率如果超過55％，就是變成家庭非常沉重的負擔，家庭收入如果一旦出狀況，就可能會透支。所以我們建議，最好以家戶收入的35％以內，作為每個月房貸支出的上限。

第一步，要算出家裡的「月收入」。（例如：夫妻月薪合計9萬元。）

第二步，要試算每月的房貸支出。（例如： 9萬元X 35% =31500元。）

第三步，設定目前的房貸利率。（例如：保守估計，以 2％ 為計算基礎。）

第四步，反推出可以負擔的房貸總額。

在許多銀行的網站上，都有提供房貸試算的功能，這時我們就可以用20年或30年期，每個月的「本利平均攤還」不超過31500元為目標，去找出適合我們的房貸方案。

接下來是，第五步，用「第四步」算出來的房貸總額，加上目前手上有的自備款，算出我們可以買的房屋總價。例如，如果算出來的可以負擔的房貸總額是本金800萬元，加上我們手上有200萬元自備款。我們就可以確定，總價1000萬元以內的房子，才是我們買得起的房子。

延伸閱讀:《房貸種類原來有這麼多種？我應該選擇哪種房屋貸款呢？》

按照收入型態，選擇房貸利率計算方式

上面的試算，是用比較多人選擇的本利平均攤還的指數型房貸來計算。我們建議，您還需要按照自己的收入型態，來選擇利率計算方式。

如果您是收入穩定的上班族或軍公教人員，可以選擇指數型房貸，這種房貸的月繳金額是固定的，利息則是會根據定期存款利率，每個月或每一季調整。

另外還有固定利率型房貸、組合型房貸、一段式房貸、二、三段式房貸、利率遞減型房貸…等利率計算方式，在這篇文章就不詳述。

延伸閱讀:<「一段式利率」VS「分段式利率」哪種房貸利率比較好!>

是否使用「寬限期」？

另外，大多數的銀行，都針對房貸提供了寬限期，時間從1、2年，甚至到7年都有，讓購屋者可以在寬限期之內，只繳利息，不繳本金。這麼一來，一開始在寬限期內的負擔會輕鬆許多，但是寬限期一過，每個月要繳的金額，可能是原本的2、3倍，建議您要先算好，是否能夠負擔得起，以免忽然陷入沉重的還款壓力，影響了日常的家庭開支。

延伸閱讀:<房屋貸款寬限期是什麼?了解房貸寬限期好處及隱藏缺點!>

善用優惠方案省利息

最後，如果您家庭的狀況，適合各種政府優惠方案，也千萬不要錯過。例如青年首次購屋、中低收入、弱勢家庭等，也可以運用優惠方案，減輕不少利息負擔。

延伸閱讀:<青年購屋貸款(青年首購優惠房貸)申請懶人包，買房不是夢！>

高雄銀行房屋貸款特色

項目	高雄房屋貸款
貸款條件	1.年滿18至65歲之國民 2.房子坪數15坪以上（北市12坪以上） 3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者； 但若已清償者則視個人情況辦理。
貸款額度	貸款金額視房屋市值估價而定。 一般可貸8成左右
貸款年限	1-40年 本利攤還型：最長40年， 提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ， 寬限期內只還利息不用攤還本金，讓您還款更輕鬆。
貸款利率	2%~2.5%  (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
檢附文件	雙證件(身份證+健保卡或駕照) 收入證明 在職證明 戶籍謄本 土地建物所有權狀 如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細 （存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）
對保所需文件	房貸合約書，裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期 抵押權設定同意書 撥款委託書 土地、建築改良物抵押權設定契約書 金融扣款委託書 火險地震險購買
相關事項	三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或 半年內有強制停卡者無法申請； 但若已清償者則視個人情況辦理。 *以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留核貸與否之權利

辦理房屋貸款的7個步驟:

1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者，申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
4. 確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會。
5. 簽約對保。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。
6. 設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
7. 撥款交易也即將完成囉！抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，如果已經投保即可隨時準備撥款，如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

各銀行在決定貸款金額時，考量有三：

• 1. 物件區位。
• 2. 物件周邊環境和屋況。
• 3. 銀行對後市的看法及貸款人信用條件。

其中所謂物件區位，分為A區、B區及C區，依照生活機能、交通建設及脫手難易度而定，例如台北市及新北市「精華區」都被列為A區。

每一家銀行都會有區域劃分，例如A區最高可貸到鑑估價的85成；B區可貸7 成；C區最高只能貸到鑑估價的6成等規定。當然這樣的介紹說明，僅為使讀者易於瞭解而簡化概述之，其實每家銀行區域劃分可能有些差別，可貸成數也受其他如屋齡、產品類別、地目等因素影響。

高雄融資公司房屋貸款條件：較寬鬆

目前市面上比較大型的融資公司有中租迪和、和潤企業、裕融企業等融資公司，都是我們比較常聽到且有股票上市櫃的公司，融資公司算是僅次於銀行的貸款管道，針對房屋貸款來說融資公司的房屋貸款專案條件較為寬鬆，只要房屋有價值，基本上容易過件。然而缺點是利率通常比較銀行高。

• 貸款人身分限制：不限
• 房屋狀況：不限屋齡
• 信用狀況限制：不限，信用瑕疵依然可貸
• 財務狀況：不限

項目	高雄融資公司房屋貸款
貸款利率	7%到14%(年利率)
貸款年限	10年（120期）一般是分7年/84期。
貸款額度	最高300萬。房屋所在地為台灣本島，最高額度為鑑價110%，外島不予承作。估價金額比銀行高，貸款成數比銀行高，
還款方式	分期每月攤還(本息攤還)
申請限制	門檻較銀行低。核貸門檻比銀行低，利息比民間放款低
適合對象	18~65歲、自由業、八大行業、自營商、攤販等。信用卡循環高亦可承作 債務協商滿3年始可辦理。
申貸費用	帳管費、開辦費 、代書費、規費
貸款檢附文件	身分證/健保卡或是駕照(擇一) 房屋及土地所有權狀 財力證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面) 印鑑章 印鑑證明 戶籍謄本 銀行存褶封面影本(撥款用)
限制條件	房屋如登記於公司名下不予承作。信託、限制登記不予承作。(資融公司設定除外)
貸款優勢	住宅、店面、辦公、透天、大樓、公寓、套房、頂樓增建，各種房型皆可申辦。農舍也可辦理最高可貸8成。

為什麼有高雄銀行房屋貸款，也有「高雄民間房屋貸款」？

一般民眾辦理貸款，通常首先會向銀行申請。雖然高雄的銀行也有提供房屋貸款，但是由於銀行授信審核嚴格，有些借款人的條件不符，被銀行拒於門外。因此條件較寬鬆的民間房貸，有其實際市場需求。

什麼狀況會需要借高雄民間房屋貸款？

申辦高雄民間房屋貸款的借款人，通常是被銀行拒絕的，例如沒有收入證明、負債比過高、個人信用瑕疵、退票、卡債過高、房貸遲繳等。或是急需用錢，無法等待銀行冗長的核貸程序，也會向高雄民間金主借款。

信用條件有瑕疵，或是銀行拒絕核貸的狀況，通常包括：

1. 工作薪水是領現金，沒有薪轉收入證明，銀行認為沒有繳款能力。
2. 才剛辦理過銀行房屋貸款。
3. 曾經有貸款遲繳紀錄。
4. 信用紀錄空白。
5. 債務協商中。
6. 聯徵紀錄、信用評分有瑕疵，被銀行拒絕往來。
7. 銀行負債比過高，信用卡循環信用過高。
8. 房屋或土地只有持分某部分，並沒有完全持有產權。
9. 年紀超過65歲以上，或是沒有收入及財力證明，銀行無法核貸。
10. 房屋年齡超過40年以上，銀行不願核貸。

另外，我們也常見到以下狀況，都適合運用高雄民間房屋貸款，包括：

1. 急需在1～3天內拿到資金。
2. 已經有其他利率較高的民間私設，想要轉貸降息。
3. 需要協助代償、解除假扣押、預告登記、查封解套。

高雄民間房貸方案

項目	高雄民間房屋貸款
貸款利率:	1~3%(月息)
還款年限	不限 隨借隨還不綁約
辦理時間	1~3天(含鑑價及設定撥款時間)
貸款額度	無上限，最高可達房價90％以上。
還款方式	1.按月繳息 2.分期償還 (兩種還款方案)
年齡限制	18-65歲
申貸難易度	名下房屋或土地有殘值即可， 負債比過高、銀行退件、 個人信用瑕疵或延遲繳款、退票、卡債過高皆可辦理， 免徵信、免保人。免費估貸、快速放款， 沒有區域限制，全省皆可辦理
申貸費用	服務費 代書費 規費

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高雄房屋貸款Q&A

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注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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