「能 繼承房屋 當然是一大好事，然而要怎麼聰明繼承房屋才能避稅呢？而繼承、贈與房屋會又有哪些相關稅賦呢？就讓本文分析繼承房屋的注意事項。」
繼承房屋的遺產稅要繳多少？
因為房價日漸高漲，許多人自己買不起房，就等著繼承父母親的不動產。這乍聽之下很美好，不過繼承不動產其實有很多意料之外的麻煩，還有許多付出沒想到的成本。
本篇文章跟各位說明繼承不動產的注意事項，還有需要付出的成本。
贈與稅提高後，使用繼承方式轉移不動產成本增加
在之前父母通常都會利用「贈與」的方式，買房送給子女，這是富人最愛使用的節稅方式之一。
但在房地合一稅、實價登陸後，贈與節稅的優勢不再，使得不動產贈與的數量降低許多。取而代之的，父母會使用「繼承」的方式，讓子女取得不動產。
- 贈與不動產給子女，需要負擔：土地增值稅＋贈與稅＋＋契稅。
- 繼承不動產給子女，需要負擔：遺產稅＋契稅
從上面列點能看出繼承不需要額外負擔土地增值稅，而且遺產稅會有抵免額可以免稅（下方會介紹），相比於贈予，可以省下不少稅金。
延伸閱讀:<《房屋過戶費用》房屋繼承／贈與哪個好？不動產贈與稅遺產稅算法解析！>
遺產稅抵免金額，幫助節稅
在遺產稅中，有相當多的免徵項目可以扣除，包含：免稅額（1,200 萬元）、喪葬費（123 萬元）、遺有配偶者（493 萬元），共計有 1,816 萬元的遺產不需課稅，子女可以多多注意。
倘若不動產金額超過遺產抵免稅額，子女需注意自己是否有金額可以負擔遺產稅額，還有要如何籌措資金來支付稅金。
延伸閱讀： 遺產稅繳不出來？不動產繼承應繳遺產稅／增值稅／印花稅超詳細懶人包！
繼承後出售，須注意房地合一稅
如果子女是在 2015 年 12 月 31 日以後，取得之房產的話，就須適用新版的房地合一稅。此時子女繼承不動產後，如果要將不動產出售的話，就須注意「房地合一稅」的影響。
房地合一稅的計算方式為：稅金＝稅基Ｘ稅率。
- 稅基＝「成交價」－（繼承房屋時的評定現值＋公告土地現值）－「費用」。
- 稅率＝則因不動產持有時機而定，持有時間越久，稅率約低。
此時，如果孩子要出售自己繼承的不動產，可以「納入父母取得不動產的時間」，藉此來降低「稅率」的影響（持有時間越長，稅率越低）；倘若實際居住 6 年以上、並自住設戶籍，稅率為 10%，而且還有免稅額 400 萬。
房地合一稅率簡表：
| 持有期間 | 稅率 |
| 1 年以內 | 45% |
| 1 年以上，未逾 2 年 | 35% |
| 2 年以上，未逾 10 年 | 20% |
| 10 年以上 | 15% |
| 實際居住６年以上，自住設戶籍 | 自用稅率 10%，免稅額400萬 |
注意尚未結清的房貸
由於現在房貸年份都相當長，許多子女繼承的房屋，房貸都尚未還完。而如果子女繼承該不動產，就會需要一併繼承相關的房屋貸款。
倘若無法負擔每月的貸款，此時繼承人可以考慮利用「限定繼承」來處理，此時相關機構會將不動產進行出售，出售之金額會優先抵償債務，如果有剩下的金額，子女也可以進行繼承；如果不夠支付，子女亦不用清償。
又或者，繼承人可以主動將不動產販售求現，以抵償債務，也是可行的選項之一。
延伸閱讀:《房貸》常見6個迷思說明及房屋貸款繳款條件怎麼貸最划算!
繼承須注意該不動產之所權狀態
倘若家中有多名兄弟姐妹，此時要以何種方式繼承遺產就會相當重要了。
如果是以「公同共有」的方式繼承，則每個繼承者是沒有應有部分的、只有共有部分，想要處分這個不動產，需要「所有人持有人」都同意，才能進行處理。
如果是以「共同共有」的方式，每個繼承者是應有部分的，而每個人可以處分自己的應有部分；倘若某繼承人想出售自己的應有部分（公同共有則無法出售），此時別的繼承人可以根據土地法 34-1，優先購買此不動產。
想要處分這個不動產，需要「所有人持有人」都同意，才能進行處理，實務上會相當難處理，不建議這樣進行。
因此，也有專家建議父母將繼承人單純化，只將房產給予其中一名子女，其他人則以現金或其他資產來繼承遺產。
繼承順位表
繼承在法律上其實有順序之分，就是所謂的「繼承順位」。
照血緣上的親疏進行排序：
- 第一順位繼承人：直系卑親屬（包括被繼承人子女、養子女、非婚生子女、孫子女，根據民法第1139條規定，以親等近者為先）。
- 第二順位繼承人：父母（如果被繼承人是被收養的，過世時這段收養關係還在，那養父母就是第二順位，生父母反而沒有繼承權）。
- 第三順位繼承人：兄弟姊妹（包括同父同母、同父異母、同母異父、領養的兄弟姊妹）。
- 第四順位繼承人：祖父母（包括祖父母及外祖父母，如果是收養的，則養父母的父母有資格）。
如果有資金需求，可以參考房屋貸款方案內容說明
| 項目 | 房屋貸款 |
| 貸款條件 | 1.年滿18至65歲之國民 2.房子坪數15坪以上（北市12坪以上） 3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者； 但若已清償者則視個人情況辦理。 |
| 貸款額度 | 貸款金額視房屋市值估價而定。 一般可貸8成左右 |
| 貸款年限 | 1-40年 本利攤還型：最長40年， 提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ， 寬限期內只還利息不用攤還本金，讓您還款更輕鬆。 |
| 貸款利率 | 1.8%~2.5% (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。 |
| 檢附文件 | 雙證件(身份證+健保卡或駕照) 收入證明 在職證明 戶籍謄本 土地建物所有權狀 如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細 （存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單） |
| 對保所需文件 | 房貸合約書，裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期 抵押權設定同意書 撥款委託書 土地、建築改良物抵押權設定契約書 金融扣款委託書 火險地震險購買 |
| 相關事項 | 三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或 半年內有強制停卡者無法申請； 但若已清償者則視個人情況辦理。 *以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留核貸與否之權利 |
辦理房貸需要準備什麼資料?
- 雙證件:身份證/健保卡
- 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
- 在職證明或是勞保異動明細
- 戶籍謄本
- 土地建物所有權狀
- 房貸最近一年繳款明細（存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）
辦理房貸的7個步驟:
- 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者，申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
- 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
- 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
- 確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會。
- 簽約對保。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。
- 房屋設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
- 撥款：交易也即將完成囉！抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，如果已經投保即可隨時準備撥款，如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。
繼承房屋Q&A
繼承的土地已經依法繳納遺產稅，依照土地稅法第28條但書規定，免徵土地增值稅，而繼承取得之房屋，非屬契稅課徵範圍，也不用申報契稅。
主要是由遺產總額、遺產淨額及稅率三大部分構成，政府規定的1200萬元免稅額、扣除額等額度。
從「公同共有」變成「分別共有」，繼承人才能各自處分遺產，繼承人如果已有共識，繼承人便可向登記繼關辦理分割。分割後，房屋產權，就會變成繼承人各持份幾分之幾的方式。
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注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。
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