房屋二胎-轉貸-增貸哪個好？有資金需求時如何選擇房貸方案？

房屋二胎 轉貸 增貸有資金需求時

一、優先選擇原銀行增貸
二、增貸行不通之後接著才是評估房屋轉貸
三、以上二者都不考慮時，最後才評估二胎!

貸款申請人的的信用紀錄無虞您可以依照過件難易度、資金需求急迫度和職業屬性來選擇辦理二胎、轉貸、增貸的需求喔！急迫需要在1~3天中用錢，可以參考民間二胎，只需1~3天就可以完成

房屋二胎VS轉貸VS增貸

我們知道，房屋二胎、轉貸、增貸的定義是這樣的：

房屋二胎：房屋已經有房貸時，再把房屋拿去第二次抵押貸款。

房屋轉貸：將房貸從 A 銀行轉到 B 銀行。

房屋增貸：房貸戶把已經還給銀行的房貸本金，再借出來。增貸就像是和銀行重新打一個新的房貸合約一樣，因此房貸戶和銀行之間，會存在兩個房貸合約，借款人同時需要負擔2個房貸費用。

民間二胎：是用房屋、土地或是農地等不動產抵押設定，向代書或是民間金主申請二胎貸款。

房貸轉貸是什麼意思？

所謂「房貸轉貸」，就是將房貸從 A 銀行轉到 B 銀行。

借款人可以向 A 銀行詢問截至轉貸當日未償還的本息，由 B 銀行代為償還，領取「清償證明」，並到地政重新設定抵押（將抵押銀行由 A 改為 B）。

由於轉貸時，B銀行會重新針對房子鑑價，如果房子有增值，通常可提供增貸，如有申辦增貸，除了原來的房貸外，B 銀行還會將增貸的額度撥款到貸款人的帳戶，增加資金彈性。

• 1. 如果原貸銀行評估你的案件沒有增貸空間，另一間銀行認為有增貸空間時再轉貸。
• 2. 轉貸因需要代償、塗銷所以時間會比增貸的時間來的長而且需多支出轉貸的費用。
• 3. 申辦大概是2~4星期左右撥款。
• 4. 利率約2%左右 還款的時間約20~30年。
• 5. 貸款條件較二胎房貸嚴格。
• 6. 持分房屋如果要辦理，必須所有持分人都同意，沒辦法單單就某一部份的持分房屋辦理。
• 7. 房屋轉貸，省息金額須大於辦理的費用。

延伸閱讀:<房貸轉貸流程有哪些？房屋轉貸費用介紹，爭取最划算貸款額度 !>

房貸增貸是什麼意思?

是指房貸戶申請辦理房貸一段時間、清償部分本金之後，可能因為資金調度上的需求，再次申請辦理新增的房屋貸款增貸，也就是把已經還給銀行的房貸本金，再借出來。

增貸就像是和銀行重新打一個新的房貸合約一樣，因此房貸戶和銀行之間，會存在兩個房貸合約，借款人同時需要負擔2個房貸費用。

有資金需求時，我認為先問原貸款銀行，因為：

• 1. 如果往來紀錄良好，有利於重談利息的籌碼。
• 2. 向原銀行申請房貸增貸所衍生的費用最少。
• 3. 有往來默契，申請時自然較容易核准。
• 4. 申辦大概是2星期左右撥款。
• 5. 利率約2%左右 還款的時間約20~30年。
• 6. 貸款條件較二胎房貸嚴格。
• 7. 持分房屋如果要辦理，必須所有持分人都同意，沒辦法單單就某一部份的持分房屋辦理。

延伸閱讀:<房貸增貸流程、4個注意事項介紹，一次了解房屋增貸是什麼！>

房屋二胎是什麼意思

是在不動產抵押設定時的辦理第二順位抵押設定貸款專為債權之擔保而設，通常是用在房屋都可以設定第二順位抵押權

 一、房屋二胎的特點

•  特色： 自有房屋不限坪數、不限屋齡，信用不良或慣性遲繳皆可辦理。
•  條件： 年滿二十歲之房屋所有人皆可辦理。
•  額度： 以信義、永慶、台灣房屋交叉評估後所得房價為依據，最高可貸滿全額。
•  還款年限： 1-10年 可分一次結清和分期攤還，二胎年息6% ，7年本利攤，每借一百萬,月還14,609元 7年84個月總計還122萬，還款日期超出五日內不計息，還款金額最低以一萬元為單位，提前還款無違約金問題。
•  貸款利率： 年息4%~14%起。
•  檢附文件： 土地、建物所有權狀、身分證正本、印鑑證明、近半年的銀行存摺往來明細。
•  相關事項： 線上估價->現場拍照->核定額度利率->簽約完成撥款 。以上核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留核貸與否之權利。

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二、二胎房貸利率比較

貸款金額跟利息比較	貸款100萬	貸款200萬	貸款300萬
年息4%	分7年本利還 月繳13,669元	分7年本利還 月繳27,338元	分7年本利還 月繳41,007元
年息5%	分7年本利還 月繳14,134元	分7年本利還月繳28,268元	分7年本利還 月繳42,402元
年息6%	分7年本利還 月繳14,609元	分7年本利還 月繳29,218元	分7年本利還 月繳43,826元
年息7%	分7年本利還 月繳15,093元	分7年本利還 月繳30,186元	分7年本利還 月繳45,279元
年息8%	分7年本利還 月繳15,587元	分7年本利還 月繳31,173元	分7年本利還 月繳46,759元
年息9%	分7年本利還 月繳16,090元	分7年本利還 月繳32,179元	分7年本利還 月繳48,268元

需要資金時，怎麼選擇比較好呢？

先在原銀行詢問增貸的可行性，如沒空間再評估轉貸，最後才是二胎房貸！

以上貸款方式並沒有一定的優劣，差別在於使用的時機及能否順利過件。站在客戶的立場，貸款通一定是替客戶爭取最佳的方案，但有時因客戶的需求及條件不同如：

•  資金需求的多寡
•  希望還款年限長短等
•  承作轉貸增貸條件不易達到
•  無法證明固定收入者等

貸款通會視情況給予客戶不同的建議。畢竟每位客戶的狀況都不相同，還是得依個案來了解後規劃。

一、優先選擇原銀行增貸

房貸增貸是找原銀行好呢？還是辦理轉貸轉至另一間銀行呢？房屋增貸要注意什麼？

我認為你應該優先考量的銀行，是「原貸款銀行」因為：

1. 如果往來紀錄良好，有利於重談利息的籌碼。
2.  向原銀行申請房貸增貸所衍生的費用最少。
3.  有往來默契，申請時自然較容易核准。
4.  除非原貸款銀行你不想往來或是有其他申請上的困難點，此時再來討論轉貸也不遲。

二、增貸行不通之後接著才是評估房屋轉貸

房屋轉貸要注意什麼？主要考量點是什麼？

要先知道：「房屋是否有殘值？」

1.  要知道房屋殘值就是要請銀行鑑價，銀行鑑價原則上會低於市價1成-2成 ；例如1千萬的房屋，銀行鑑價大約8百萬-9百萬之間 ，房屋有殘值就有機會增貸。
2.  申請人的收入是否足以負擔房貸月付金也就是還款的能力然房貸有抵押品，但是銀行還是審核償還能力，所以你的收入多寡及負債狀況也會影響房屋增貸的金額。
3.  資金用途需要事先交代清楚。用途請避免用在投資高風險的產品上，例如說要貸款來投資股票…..

接下來，辦理房屋轉貸整個流程到撥款大概需要多少時間呢？

一般來說房屋轉增貸款處理時間，最短大約為7~10個工作天，但如果送件資料不足，可能會拖延12~15個工作天。

貸款申請人的的信用紀錄無虞，房屋座落的位置、屋況也不錯，有機會較快通過審查。

如果銀行還是遲遲未核發貸款，民眾卻又急迫需要在1~3天中用錢，可以參考民間房地二胎，只需1~3天就可以完成設定及撥款了。

三、增貸及轉貸都不考慮時，最後才評估二胎

因為房屋二胎、轉貸、增貸這三者都是需要鑑價的，所以要準備的資料及辦理流程都是大同小異。只是轉貸會多出一個代償的流程。

需要準備什麼資料?

• 1. 雙證件影本
• 2. 收入證明(有租金收入者可提供租約及收租的銀行內頁半年出入明細加封面)，勞保異動明細、薪轉存摺內頁半年出入明細加封面、或去年扣繳憑單、在職證明。
• 3. 戶籍謄本影本
• 4. 土地建物所有權狀影本
• 5. 房貸繳款明細最近1年繳款明細（存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）

房貸增貸VS房貸轉貸VS二胎房貸比較表

項目	房貸增貸	房貸轉貸	二胎房貸
貸款利率	2%~2.7%	2%~2.7%	3%~14%
貸款成數	根據償還房貸本金評估	依房屋鑑價	根據房屋殘值評估，最高300萬
貸款期限	最長40年	最長40年	最長15年
優點	利率最低 貸款年限長	利率低 貸款年限長	核貸時間快 過件率高 信用條件要求比較低
缺點	信用狀況要求嚴格 貸款額度低 申請成功率低	信用條件要求嚴格 需支付轉貸成本 需代償塗銷及轉貸,時間長	利率較一般房貸高 無寬限期
申辦速度	1~2星期	2~3星期	1星期
適用對象	信用良好、房價有空間可增貸	轉貸成本划算、不急用錢	接受小信用瑕疵、急用錢

申辦流程如下

1. 申請:撥打專線或加LINE@ ID: @a580 免費諮詢專線0975751798賴經理。提供資料如權狀或是謄本、收入證明(申辦民間的不用提供)、及財力證明(申辦民間的不用提供)。
2. 估價:銀行或是代書鑑價人員將針對物件，基於屋況、市價行情、該筆房屋的實價登入、持有時間、公告現值、地區….等等因素去完成得出鑑價報告可貸金額、利息等等。（1個小時內馬上核貸）
3. 審核:核貸金額、每期應繳金額、利息，並回報給你。
4. 對保:如果前面流程進行順利，最後銀行或是代書會與貸款人約時間當面親自簽約和對保。這個流程須要房主本人親自出席。對保約需要1個小時，要事先安排時間。
5. 設定:對保完成至撥款前，還需要經過第二順位的抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。
6. 撥款:簽約對保後，設定完成時銀行或是民間金主就會將核貸金額進行撥款。

看到這裡，幫大家做一個結論：您可以依照過件難易度、資金需求急迫度和職業屬性來選擇要找什麼樣的單位來辦理房屋二胎、轉貸、增貸的需求喔！

房屋二胎 轉貸 增貸QA

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注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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