房屋二胎設定的意思是？設定文件要那些？有免設定的二胎嗎？

房屋二胎設定 是向銀行或是民間貸款時提供房屋作為擔保品，透過該管地政事務所，申辦第二順位抵押權設定所為之登記。

房屋二胎設定 的優勢是

借貸是一種契約，屬於債權契約，而抵押權是一種物權，是作為擔保債權之用。只要準備好

1. 土地登記申請書
2. 抵押權設定契約書正、副本各１份
3. 土地、建物所有權狀正本
4. 義務人身分證明文件1份
5. 義務人印鑑證明
6. 申請人（或代理人）身分證正本、印章資料送件，

即可完成房屋二胎設定，抵押權設定二胎主要是用來保障第二順位債權人的權益，一旦借款人無法還錢，債權人還可就不動產拍賣後求償。

抵押權設定:

「抵押權設定」一般會發生原因大多為債務人(借款人)向銀行或其他債權人提出借貸申請時，債權人為保障其權益向借款人要求提供擔保品設定之作為〈例：土地、建物〉。

一般而言，所謂抵押權就是債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權，謂之抵押權。

設定房屋二胎的目的是為了保障「第二順位債權人」的利益，最大好處是債權獲得物權之保障；而且也不用怕借款人或擔保人落跑，反正不動產不會跑。

如果借款金額很大，借款人萬一無法清償又沒財產，那銀行或是民間金主借出的錢就石沉大海了。一般辦理銀行房屋貸款或是民間代書房屋貸款時，都會透過房屋的設定來保障權利與利益，如果在第二順位就是所謂的房屋二胎設定。

故如果借款人或第三人有提供不動產給銀行或是民間金主抵押，讓借款人在無法清償債務時，銀行或是民間金主可藉由法院拍賣程序，就不動產所賣得的價金「有優先受清償之權」。

為什麼二胎的風險比較高所以利息比較高呢??

第一順位抵押權設定後的效力

1. 清償優先權:抵押權人優先於一般普通債權人，就該不動產賣得價金有優先受償之權。
2. 取得裁定(確定)省時又省力:第一順位的抵押權人聲請裁定時，幾乎法院皆會核準同意，更不用擔心其他債權人提出拍賣無實益等異議，處理過程省時又省力。
3. 抵押順位存在於抵押物:只要抵押擔保物存在，抵押權未塗銷，債權人的債權都獲得保障。即使借款人因其他債務被其他債權人查封扣押不動產，抵押權人都可以依設定順位安全地獲得債務的清償。
   房屋二胎行使抵押權的權力是排在於第一順位後，也就是說在一胎貸款有權力先要求債務人先償還貸款，等到求償完成後，才會輪到第二順位的債權人行使權利，如果清償完一胎之後已經沒有餘額了那二胎就完整不會得到清償的，所以房屋二胎通常利率才會比較高，還款期限也較短，風險也較高！

為什麼一定要設定房屋的抵押權?

因為抵押權人除了比一般債權人有優先受清償的權利外；更重要的是，抵押權具有追及性，也就是說，債務人若未清償債務，就算房地產已經過戶更名或已被他人繼承，抵押權仍不受影響而繼續存在於此不動產上。

抵押權分成那「最高限額抵押權」，還是「普通抵押權」的差異是什麼

普通抵押權

(一)普通抵押權之意義：

稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。

(二)簡單來說普通抵押權之成立要件可歸納下面幾點:

• 1.得由債務人或第三人提供擔保不動產設定。
• 2.以不動產為標的。
• 3.標的不移轉佔有。
• 4.擔保債務清償為目的。
• 5.標的賣得價金優先受償。

簡單來說供抵押品的貸款已還清，就應該要公平地把抵押權塗銷。

最高限額抵押權

最高限額抵押權者之意義：

稱最高限額抵押權者，謂債務人或第三人提供其不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定之抵押權。

最高限額抵押權所謂的「最高」，目前實務上是採債權最高限額，即包含本金、利息、違約金等在內。一般銀行實務操作上，都是給抵押人一本存簿，由抵押人在最高限額之範圍內，自行提領借款。

最高限額抵押權和一般抵押權最大的不同在於，一般抵押權是針對現在發生之債權，而且只能持續清償置完畢為止，若於抵押權存續期間要再增借，則需設定第二順位抵押權。

而最高限額抵押權除現在發生之債權外，並包含將來所發生之債權，且在最高限額抵押權之範圍及存續期間內，皆可繼續增借。

房屋二胎設定分成3種

1.銀行房屋二胎設定:

銀行二胎就是當該房屋在之前已向銀行進行第一次房屋貸款後，用原房屋再向另一家銀行，進行對該房屋的再抵押貸款，即為銀行二胎房貸

2. 租賃融資公司房屋二胎貸款設定:

租賃融資公司房屋二胎就是當該房屋已經有向銀行進行第一次房屋貸款後，再用原房屋向租賃融資公司辦理貸款，即為租賃融資公司二胎貸款。

3.民間房屋二胎設定:

而民間二胎貸款就是當該房屋已經有向銀行進行第一次房屋貸款後，再用原房屋向民間貸款公司或是民間金主辦理貸款，即為民間二胎貸款。

銀行與民間及融資公司的房屋二胎設定最主要的不同之處就在於「權利人」，銀行登記「銀行名稱」、融資公司則是登記「融資公司名稱」、民間則是登記「自然人名稱」。

要辦理房屋二胎設定需準備的資料？

• (1)土地登記申請書
• (2)抵押權設定契約書正、副本各１份
• (3)土地、建物所有權狀正本
• (4)義務人身分證明文件1份
• (5)義務人印鑑證明
• 6)申請人（或代理人）身分證正本、印章資料

通常辦理二胎設定時間需要1~2天的時間

二胎設定完成可以調謄本確認，可以參考我們之前教學的文章中<地政的建物及土地的電子謄本要如何調閱?9個步驟完成線上調閱謄本!>，「土地與建物登記簿謄本」是屬於公開的資訊，是自己可以查到的！

謄本申請出來後，會有以下各項資訊：

• 登記日期： 了解設定的時間
• 權利人：知道二胎是設定給什麼人
• 債權額比例： 知道這次設定的債權額，是負擔其中的多少部分
• 擔保債權總金額：知道總共設定了多少錢(特別注意此數字未必是實際借款數額)
• 存續期間： 設定的貸款還款期限
• 債務人： 主債務的清償人
• 設定權利範圍： 了解這個土地或建物是拿所有權的多少比例來設定抵押
• 共同擔保地、建號： 此項目最為重要，有時是只有本筆土地建物單純設定抵押，如果這個欄位還有顯示其他的土地或是建物的話，表示這筆土地或是建物已與那些其他的土地或是建物做為共同的償債擔保，此時如果是發生其他筆的土地或是建物遭受強制執行(法拍)時，你的土地建物就需負連帶清償責任。 如果這個情形發生的話，你也可以將那些其他的土地建物之地、建號記錄下來，再去地政事務所申請謄本，並察看”所有權部”，就可以知道你的土地房屋跟誰共同擔保債務了。

銀行及租賃融資公司與民間房屋二胎設定的不同？

(一)銀行房屋二胎貸款是向銀行申請房屋二胎貸款，

通常需在房貸繳滿一年之後才可以向銀行提供申請，二胎的抵押權是設定給銀行。

銀行房屋二胎利率及額度是多少??

• 1.依個人授信評分
• 2.銀行二胎貸款金額:最高300萬元
• 3.貸款年限:本利攤還型：可1~15年
• 4.貸款利率:本利攤還型4% ~ 14%
• 5.18~65歲

(二)租賃融資公司二胎顧名思義就是向租賃融資公司申請二胎貸款

大部份是因為辦銀行二胎辦不過件轉往申辦租賃融資公司的二胎，二胎的抵押權是設定給租賃融資公司。

租賃融資公司二胎利率及額度是多少：

• 1.核貸門檻較銀行低(自營商、攤販、無登記自營商、工作領現無薪轉勞保皆可承作)
• 2.利息較民間貸款低 (年利率6%~16%)
• 3.與銀行貸款相同採本息均攤，年期最高10年(120期)，額度上限300萬。
• 4.房屋所在地為台灣本島，最高額度為鑑價110%，外島不予承作。若為農舍可貸鑑價八成。
• 5.綁約20期。

(三)民間二胎貸款是向代書或是民間金主申請二胎貸款

(這邊指的民間，指的是沒有經營存款業務的單位，通常是一群金主直營的)，在地政事務所辦理設定，二胎的抵押權是設定給民間金主。

民間房屋二胎利率及額度是多少??

• 1.利率約1分~3分
• 2.通常不綁約，彈性還款，屬於短期週轉的方式。無綁還款期限 隨時都可以還，也有本利還的方案，依申貸人的需求規劃。
• 3.核貸額度很高，通常可以到達房屋市價的9成以上。
• 4.自有房屋，坪數不限，屋齡不限。自有土地，建地、農地、山坡地，持分皆可。負債比過高、銀行退件、個人信用瑕疵或延遲繳款、退票、卡債過高皆可辦理，免徵信、免保人。沒有區域限制，全省皆可辦理。
• 5.滿18歲以上皆可辦理，年齡無上限。

三者比較之後，您可以發現各有優缺點，就看您如何運用這些管道週轉，以及您的資金用途而定，假如有其他不了解的地方，歡迎透過下列方式幫您免費諮詢：

除了房屋可以設定二胎其他的建物或是土地可以嗎?

只要是不動產，不管是房屋還是土地都可以設定二胎！

房屋的種類：

• 1.透天
• 2.公寓
• 3.大樓
• 4.三合院
• 5.農舍
• 6.別墅

土地的種類：

• 1.建地
• 2.農地
• 3.林地
• 4.山坡地
• 5.原住民保留地都可以設定二胎

有免設定的民間二胎嗎??

借貸是一種契約，屬於債權契約，而抵押權是一種物權，是作為擔保債權之用。如果要找免設定的民間二胎，借貸金額小例如10-50萬可以選擇民間信貸來辦理，不過需要有勞保及薪轉帳號近6個月的出入明細來評估是不是可借民間信貸，屬於無擔保的借款而且利息是2.5~3.5分。如果是沒辦理提供收入證明的資料，只有房屋那就只可以辦理需要設定的民間二胎了。

延伸閱讀:<《民間二胎是什麼?》合法及利息高低等8大特色是選擇的關鍵!>

如果債務清償完畢要如何塗銷抵押權?

債務人在還清借款後分別向銀行或是租賃融資公司或是民間金主拿債務清償證明文件，到地政事務所辦理抵押權塗銷登記，即可把他項權利塗銷了。

凡已登記之抵押權，因權利之拋棄、混同、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之判決等，使抵押權消滅時，應由抵押權人或原設定人或其他利害關係人檢同左列應備文件向不動產所在地之地政事務所申請塗銷登記。

塗銷抵押權應準備的資料有那些?

應備文件：

• 土地登記申請書及登記清冊。
• 債務清償證明書。
• 他項權利證明書。
• 抵押權人印鑑證明。
• 抵押權人身分證影印本．
• 申請人之身分證影印本。

有不少債務人在借款還清後，卻忽略了要再拿債務清償證明文件，到地政事務所辦理抵押權塗銷登記，結果一旦年代久遠相關文件遺失，又找不到原先的債權人重新開立清償證明，將造成抵押權難以塗銷的情形，影響自身權益甚鉅! 。

二胎設定QA

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以上是《房屋二胎設定的意思是?》有免設定的民間二胎嗎?設定文件需要那些?的介紹，如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的。

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