以屋換屋，賣舊買新怕新屋貸款不夠嗎？售後回租讓換屋更彈性！

要 換屋 時，如果資金不足，籌不出自備款，應該採用「先賣再買」的方式。為了避免舊屋賣掉了，卻還沒找到新房子，可以用「售後回租」的方式，與買方協調，暫時租用舊屋，作為緩衝。

孩子長大了，需要的居家空間更大，想換買一間大一點的房子，換屋的過程，卻讓很多人傷透腦筋！

賣舊買新，怕新屋貸款下不來嗎？

「應該先賣舊屋，再買新屋；還是先買新屋，再賣舊屋？」
「萬一先買了新房子，舊房子卻賣不掉，兩邊都要付貸款，怎麼辦？」
「舊屋賣掉了，卻一直找不到適合的新房子，怎麼辦？」

大多數的朋友，家中只有一棟自住房屋，要換屋的時候，資金卡得非常緊，壓力極大。到底，換屋的最佳順序是什麼？

房市緩跌，或資金不足，不妨「先賣後買」

專家認為，如果像前幾年的房價飆漲，可以「先買後賣」。

因為晚一點賣，價格可能更好。但是最近的景氣，是呈現緩跌的趨勢，那麼最好是「先賣後買」，為了避免越晚賣房子，價格越低，因此可以先賣，再慢慢找房子。

如果資金有限，那就更不適合「先買後賣」了。

有兩個原因：第一是必須籌措買新房的自備款，第二則是當您的名下有兩間房屋，銀行可能會認定您是投資客，貸款的成數會比較低，利率也較高。

不過，如果看到喜歡的房屋，怕錯過機會，不得已必須「先買後賣」，這時還是可以和銀行溝通，爭取1～2年的寬限期，新房子的貸款只繳利息不繳本金，讓壓力小一點。

另外，為了籌措買新房的自備款，也可以利用「增貸」的方式取得資金，多付一點利息，撐過這一段過渡期。如果舊房子賣的價格不錯，還可以抵掉這些利息支出。

專家也提醒，為了提高房貸的過件率，最好優先向經常往來的銀行，或是薪資轉帳的銀行辦理房貸，可能會有比較好的條件。

延伸閱讀:<申請房屋貸款推薦依「房屋市值估價」成數高最長可貸30年>

「售後回租」是可行的緩衝方式

但是，「先賣後買」可能會有一個大問題，就是原本自住的房子賣掉了，卻遲遲買不到適合的新房屋，全家只好暫時租房子，這樣一來就要搬兩次家，非常麻煩，也會多出一筆搬家費用。

再者，如果舊屋賣掉了，沒有在兩年內買到新房子，就會錯失「重購退稅」的優惠，平白繳納了一筆高額的「土地增值稅」和「財產交易所得稅」，損失相當慘重。

只要是兩年內新買的房子，價格高於舊屋的出售價格（例如賣舊屋買新屋，或是小屋換大屋），都可以申請重購退稅。

另外，為了避免賣了舊房，卻還沒有新房可住，許多人採用「售後回租」的方式。

「售後回租」就是在賣房子時，向買方溝通，爭取在房屋過戶後，暫緩交屋，仍然用回租的方式，付租金給買方，承租舊屋。

這樣可以省下搬兩次家的麻煩和花費，如果買方不急著入住，租金又略高於行情，許多買方會同意「售後回租」，是兩全其美的方式。

想要利用「售後回租」的方式，最好在買賣雙方議價的時候，就先提出來，作為談判條件的一部份，先說明需要回租的期限，例如半年或一年。

必要的時候，可能還需要在房價上做一點讓步，並且在簽訂租約的時候，特別約定好會妥善照顧屋況，讓買方放心。

房屋貸款方案內容說明

項目	房屋貸款
貸款條件	1.年滿18至65歲之國民 2.房子坪數15坪以上（北市12坪以上） 3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者； 但若已清償者則視個人情況辦理。
貸款額度	貸款金額視房屋市值估價而定。 一般可貸8成左右
貸款年限	1-40年 本利攤還型：最長40年， 提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ， 寬限期內只還利息不用攤還本金，讓您還款更輕鬆。
貸款利率	1.8%~2.5%  (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
檢附文件	雙證件(身份證+健保卡或駕照) 收入證明 在職證明 戶籍謄本 土地建物所有權狀 如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細 （存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）
對保所需文件	房貸合約書，裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期 抵押權設定同意書 撥款委託書 土地、建築改良物抵押權設定契約書 金融扣款委託書 火險地震險購買
相關事項	三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或 半年內有強制停卡者無法申請； 但若已清償者則視個人情況辦理。 *以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留核貸與否之權利

申辦房貸要準備的資料

申請房貸時，需要準備這些資料

1. 收入資料：最近6個月的薪轉存摺封面和內頁（須先補登存摺）或是去年的扣繳憑單。
2. 財力證明：最近1年常往來的銀行存摺封面和內頁（須先補登存摺，由於銀行主要要看存摺餘額，並確認不是為了貸款臨時存進去的，所以可以提供餘額較多且往來3個月以上的1～2家銀行存摺影本）、定存證明、股票和基金明細（可以用網路銀行列印股票和基金的持股明細給銀行參考，雖然因股價波動較大，銀行通常不認列資產，但仍有加分作用）、保險合約影本等，確認你有存款和可供變現的投資，讓銀行提高你的還款能力額度。
3. 買賣資料(買賣件才需要提供)：買賣合約影本、買賣合約價金流程，如匯款單和支票影本，證明買賣確實存在。

※申辦房貸流程如下：

銀行洽談→收件登記→房屋鑑價→審核核准→簽約對保→抵押設定→銀行撥款

1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者，申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
4. 確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會。
5. 簽約對保。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。
6. 設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
7. 撥款交易也即將完成囉！抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，如果已經投保即可隨時準備撥款，如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

換屋Q&A

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注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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