房屋瑕疵怎麼認定？瑕疵擔保責任範圍有哪些？漏水壁癌看這篇！

「房屋瑕疵」是買賣中古屋時常見的問題之一，當中最常聽到的「瑕疵擔保責任」為何？時效、範圍又有哪些規範？若賣方主張「瑕疵擔保責任免除」是否有效？ 讓貸款通用5分鐘帶你釐清吧！

房屋瑕疵如何認定？ ３大類型要注意！

所謂的「房屋瑕疵」即是指存在於買賣標的房屋上的缺點。

而「房屋瑕疵」根據《民法》又可將買賣中的「瑕疵」分為以下３大類：

1. 價值減損：買賣物的價值降低，導致在市場上的交換價值不如買賣契約時所約定，如凶宅、輻射屋等。
2. 效用減損：買賣物的通常效能減損，如漏水、壁癌、海砂屋、山坡地住宅、坪數不足、產權及使用權爭議（頂樓加蓋、陽台外推、夾層屋）等眾多類型。
3. 欠缺契約預定的保證品質：買賣物欠缺約定時所應達到的功效或品質，如施工建材有所瑕疵。

注意！除了上述的定義外，同時也必須符合以下兩點才能構成「瑕疵」：

• 契約成立前，買方並不知道有瑕疵。
• 於「危險移轉時」就已存在：所謂「危險移轉」指的是買賣標的物的利益及危險，自「交付時」起，均由買方承受負擔，但契約有另外訂定者，則不在此限。
• 溫馨提醒：買房時若怕漏掉上述任何一個房屋瑕疵，可以到內政部網站下載「成屋買賣契約書」，當中的附件「建物現況確認書」能幫大家方便逐一檢查瑕疵問題喔！

瑕疵擔保責任為何？買賣雙方義務看這裡！

「瑕疵擔保責任」指的是，在買賣契約交易的過程中，賣方要向買方擔保出賣物，並保證無上述３種瑕疵問題，以下簡單說明：

買方的義務

• 買方在交屋前須檢查是否有房屋瑕疵，且發現瑕疵的同時，並告知賣方。
• 當買方檢查到瑕疵問題時該如何向買方主張權利呢？
• 滅少價金：買方可以向賣方請求減少買賣房屋所須支付的價金
• 解除契約：不過須注意的是，若解除契約「顯失公平」，則買方不得主張解除契約，只能請求減少價金，如：屋內有幾處漏水問題，但大致環境都還算完善，卻要求解除契約，通常會被判定為「顯失公平」喔！

賣方的義務

賣方有須主動告知買方瑕疵存在的義務喔！倘若賣方故意不告知，買方即使未有檢查或通知的舉動，事後也不會喪失瑕疵擔保權利。

「瑕疵擔保責任」與「漏水保固」的差異是什麼？

「保固」在我國民法上並無明確的法律規定，通常意指買賣交易過程中賣方用來擔保買賣物在一定的時限內，在「交付後」還能具備正常的效用，是買賣雙方基於私法自治，而另外訂定的契約責任，買方權利主張只能著重在「修繕」。

因此在雙方有簽訂「漏水保固」的前提下，此情況只適用在危險移轉時並無瑕疵的存在，而是購買房屋且使用後才出現的自然損壞。

若此瑕疵是發生於危險移轉時或移轉前就已存在，就會歸屬於「瑕疵擔保責任」，買方權利即能主張「減少價金或解除契約」。

一般保固的期限較短為約1年，但是瑕疵擔保責任請求權則為5年，因此就算保固期過後，買方在規定的時限內還是可以主張瑕疵擔保責任來請求權利。

溫馨提醒：因保固並無明確的法律規定，因此在簽訂保固條約內容時，買賣雙方需有相同共識，清楚定義雙方的保固約定。

如：修繕費用比例如何分配？由誰支出？若長期修繕不佳賣方應賠償多少等，定義清楚後，屆時才不會產生許多不必要的法律糾紛！

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瑕疵擔保責任免除適用於哪些情況？

• 買方已事先得知「房屋瑕疵」：若買方於契約成立時就已事先得知瑕疵問題，賣方則不必負擔保責任。
• 買方未有檢查或通知「房屋瑕疵」的舉動：若透過檢查就能發現的瑕疵，買方卻未有檢查或通知瑕疵的舉動，將被認為買方承認瑕疵，在這樣的情況下就無法對賣方主張瑕疵擔保權利。
• 買賣雙方事先約定：雙方已事先約定賣方免除瑕疵擔保責任，若是賣方故意不告知瑕疵者則除外。

瑕疵擔保請求權時效有多久？

• 交屋起經「5年」即喪失：若交屋後「5年內」買方無主張瑕疵擔保權利，則立即喪失請求權！
• 買方依規定通知賣方後，在「６個月」內無行使請求權：在買方行使通知瑕疵義務後，若賣方無積極處理，買方須於通知後「6個月內」提起訴訟，確保失去瑕疵擔保的時限。

房屋瑕疵常見Ｑ＆Ａ

如果有資金需求，可以參考房屋貸款特色

項目	房屋貸款/購屋貸款
貸款條件	1.年滿18至65歲之國民 2.房子坪數15坪以上（北市12坪以上） 3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者； 但若已清償者則視個人情況辦理。
貸款額度	貸款金額視房屋市值估價而定。 一般可貸8成左右
貸款年限	1-40年 本利攤還型：最長40年， 提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ， 寬限期內只還利息不用攤還本金，讓您還款更輕鬆。
貸款利率	1.8%~2.5%  (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
檢附文件	雙證件(身份證+健保卡或駕照) 收入證明 在職證明 戶籍謄本 土地建物所有權狀 如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細 （存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）
對保所需文件	房貸合約書，裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期 抵押權設定同意書 撥款委託書 土地、建築改良物抵押權設定契約書 金融扣款委託書 火險地震險購買
相關事項	三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或 半年內有強制停卡者無法申請； 但若已清償者則視個人情況辦理。 *以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留核貸與否之權利

辦理房貸需要準備什麼資料?

1. 雙證件:身份證/健保卡
2. 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
3. 在職證明或是勞保異動明細
4. 戶籍謄本
5. 土地建物所有權狀
6. 房貸最近一年繳款明細（存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）

辦理房貸的7個步驟:

1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者，申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
4. 確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會。
5. 簽約對保。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。
6. 房屋設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
7. 撥款：交易也即將完成囉！抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，如果已經投保即可隨時準備撥款，如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

以上就是貸款通為大家整理「房屋瑕疵」的常見問題，提醒大家在買房前記得謹慎檢查房屋瑕疵狀況，以及注意瑕疵擔保請求權的時效，才不會傻傻吃虧啊！

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注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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