買房子登記 所有權人 與貸款人 不同，有什麼需要注意的地方呢？房子登記老婆或子女名下有哪些規定？子女未成年如何辦理？不幸離婚該怎麼做才更有保障？房子共同登記會有什麼影響？預告登記有什麼差別？買房前必看，房屋所有權人與貸款人不同大解析！
房屋登記所有權人與貸款人不同可以嗎？可以！相關規範需注意！
房子登記名字和房貸債務人不同是可以的唷！法律並沒有規定需要是同一人，因此也常見夫妻買房登記老婆名下、或是父母買房登記子女名下等情形。
不過，這樣登記他人為房屋所有權人也並不是任何人都可以的，這個登記所有權人必須是貸款人的直系親屬或配偶、且年齡有規定須介於18歲至65歲之間，並且需要擔任貸款的保證人。
- 直系親屬或配偶
- 年齡介於18歲至65歲間
- 須擔任保人
延伸閱讀:<貸款義務人/債務人/權利人是指什麼?房屋是爸爸的 由兒子辦理房貸可以嗎?>
房屋共同登記好嗎？會比較有保障嗎？有什麼影響？
倘若雙方對於這間房屋都有出資，也有許多人會採取「共同登記」的方式來保障雙方權益。
「共同登記」的意思即表示雙方都是所有權人，若欲將物件處分（如：買賣、出租）需經過雙方同意才可。
而在進行「共同登記」時，須清楚標註兩人出資比例、貸款成數及登記姓名等等，將來若需拆分才有足夠的依據與保障。
「共同登記」看似公平互保，然而在實際上卻也有許多值得考慮的地方：如共同登記在申請房貸時便會同時採納兩人的信用分數及工作、收入等進行綜合評估，而無法使用更優惠的貸款方案；此外，在簽屬買賣合約時也須負擔雙倍的手續費、代書費、印花稅等支出。
因此，也有許多人不是進行「共同登記」，而是採取「預告登記」的方式來保障。
延伸閱:
房子共同出資卻登記一人名下該如何保障？預告登記保權益！
考量貸款的彈性、以及未來處分財產時的便利性，許多人會選擇只將房屋登記於其中一人名下。
而假如不做「共同登記」，有什麼方法來保障另一人的權利呢？
此時就建議可採取「預告登記」的方式囉！雙方共同簽訂「預告登記同意書」，將來在房屋所有權人要將房子轉賣或轉移、抵押前，必須先經過另一方同意、並且塗銷預告登記才能執行！
也就是房屋登記人是不能隨意將房子轉讓給他人的，必須先告知預告登記的對象並得其同意。
房屋所有權人與貸款人不同之注意事項與常見Q&A
Q1、登記於子女名下可以節稅嗎？
許多人會想將房屋登記在子女名下，以達到節稅的效果，然而須注意的是，即使避開了遺產稅，可能還是會有贈與稅產生唷！
未滿20歲的限制行為能力人所購置的財產，除非能證明有支付款項，否則視為法定代理人之贈與，還是有贈與稅要繳。
而且在未來處分財產時，由於房屋登記在子女名下，法定代理人有使用及收益權，但是對於處分行為（如：出售）便只有在「為子女利益」時才可以了。
Q2、所有權人和貸款人不一樣，需要擔任保人嗎？
要的。如今房貸並不強制規定一定要提出保證人，然而當房屋所有權人與貸款人不同時，所有權人必須擔任保人，如此，銀行才會核准貸款。
延伸閱讀：房貸可以變更貸款人嗎？離婚／買賣／繼承等房屋貸款轉移注意事項總整理
Q3、屋主和貸款人不同，由誰來貸款比較好呢？
如果是前段所述的狀況，為了日後處置財產的便利性因此決定只登記於其中一人名下，那麼對於貸款人，則建議選擇條件較優越的一方進行房屋貸款。
可以從收入狀況、工作情形、信用分數、任職公司等各因素評估，盡量挑選符合首購資格、且工作收入穩定、薪資有保障、上市上櫃公司或軍公教人員，這些都是相當加分的貸款條件。
房屋所有權人QA
房子登記名字和房貸債務人不同是可以的唷！
可採取「預告登記」的方式囉！雙方共同簽訂「預告登記同意書」，將來在房屋所有權人要將房子轉賣或轉移、抵押前，必須先經過另一方同意、並且塗銷預告登記才能執行！
如果有資金需求，可以參考房屋貸款方案內容說明
| 項目 | 房屋貸款 |
| 貸款條件 | 1.年滿18至65歲之國民 2.房子坪數15坪以上（北市12坪以上） 3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者； 但若已清償者則視個人情況辦理。 |
| 貸款額度 | 貸款金額視房屋市值估價而定。 一般可貸8成左右 |
| 貸款年限 | 1-40年 本利攤還型：最長40年， 提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ， 寬限期內只還利息不用攤還本金，讓您還款更輕鬆。 |
| 貸款利率 | 1.8%~2.5% (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。 |
| 檢附文件 | 雙證件(身份證+健保卡或駕照) 收入證明 在職證明 戶籍謄本 土地建物所有權狀 如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細 （存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單） |
| 對保所需文件 | 房貸合約書，裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期 抵押權設定同意書 撥款委託書 土地、建築改良物抵押權設定契約書 金融扣款委託書 火險地震險購買 |
| 相關事項 | 三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或 半年內有強制停卡者無法申請； 但若已清償者則視個人情況辦理。 *以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留核貸與否之權利 |
辦理房貸需要準備什麼資料?
- 雙證件:身份證/健保卡
- 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
- 在職證明或是勞保異動明細
- 戶籍謄本
- 土地建物所有權狀
- 房貸最近一年繳款明細（存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）
辦理房貸的7個步驟:
- 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者，申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
- 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
- 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
- 確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會。
- 簽約對保。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。
- 房屋設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
- 撥款：交易也即將完成囉！抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，如果已經投保即可隨時準備撥款，如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。
以上就是為大家整理的「房屋登記所有權人與貸款人不同」時的注意事項啦！如有更多房貸詳細問題，歡迎詢問貸款通線上諮詢，提供最專業的免費諮詢服務！
延伸閱讀:<《高額房貸申請》低利率房屋貸款與還款年限等各種房貸問題找貸款通>
有更多 所有權人 與貸款人 問題想諮詢該怎麼做？
如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！撥打專線或加LINE@ ID: @a580 免費諮詢專線0975751798賴經理。
