房屋抵押貸款能貸幾成？解析房子抵押貸款流程、利率及管道！

房屋抵押貸款是以房屋向銀行、融資公司或是民間金主申請貸款，由於房子抵押貸款利率很低，是最常被申請的貸款，而不同申請管道，貸的成數也有差，但房屋抵押貸款流程大抵相同。

貸款通分析各式房產抵押貸款利率、額度有多少？申請流程、管道與條件，幫助您找到最佳的房貸款申請管道。

本文重點段落

房屋抵押貸款是什麼？

房屋抵押貸款是用房屋作擔保品，抵押給銀行、融資公司、貸款公司等金融機構，目前是除了購屋貸款外，其他的像原屋貸款、房屋二胎、轉貸、增貸等貸款，都是屬於房屋抵押貸款的項目。

每間銀行核貸的額度成數都不同，審核時主要是依據貸款人收入及信用狀況、房屋的鑑價，去給出核貸金額。

房屋抵押貸款申請條件是？

年滿18-65歲國民

所有的貸款項目都是需要借款人年滿18歲才可以申貸。

房屋的現況包含屋齡及屋況是核貸額度重要因素

當貸款人申請房屋抵押貸款時，銀行會進行房屋鑑價，不動產物件來說，房子本身為擔保品，銀行不僅會評估建物本身，週邊資源、生活機能、運輸工具、商機價值、未來期望潛力、市場趨勢、等都是參考依據，。

貸款人的收入及信用狀況

「人」才是真正還錢的主角，對於人的條件審查，人的信用好壞和固定還款的能力，所以貸款人的條件審查，銀行看得比房子還重要。

如果你是銀行評估的優質客人，不但可以順利貸到錢，銀行還可能把可貸成數調高，加碼借給你。。

房屋抵押貸款管道有那些？

臨時需要大量資金周轉，但只靠信貸申請的金額也沒辦法完全填補怎麼辦？這時候就可以透過還有房屋抵押貸款來解決你的燃眉之急，而房屋抵押貸款的申請管道可分為以下三種：

找銀行
找融資公司
找民間貸款

銀行、民間、融資公司都有辦理房屋抵押貸款，但是由於提供的利率條件、貸款成數不同，也會有寬嚴度不同的限定資格條件！

一、向銀行申請房屋抵押貸款

不同的銀行抵押的成數是不同的。

1.個人申請銀行房屋抵押貸款：一般是7~8成，個別銀行是8成5，貸款利率稍低。
2.公司申請銀行房屋抵押貸款：一般是7~8成，個別銀行是8成5，加上公司擔保或是信貸可以做到9成~110%，利率較高。

項目	銀行房屋貸款
貸款利率	2%到2.8%(年利率)
貸款年限	20年
貸款額度	最高為鑑價金額*80%
還款方式	分期每月攤還(本息攤還)
申請限制	信用及收入正常者可申請
適合對象	(1)你所擁有的房屋無任何房屋貸款 (2)房屋所有人需為你本人、配偶或二等血、姻親之一
申貸費用	帳管費、開辦費、代書費、規費
貸款檢附文件	身分證/健保卡或是駕照(擇一) 房屋及土地所有權狀財力證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面) 印鑑章、印鑑證明、戶籍謄本銀行存褶封面影本(撥款用)

二、向融資公司辦理房屋抵押貸款

條件：較寬鬆，目前市面上比較大型的融資公司有中租迪和、和潤企業、裕融企業等融資公司，針對房屋抵押貸款來說融資公司的專案條件較為寬鬆，只要房屋有價值，基本上容易過件。然而缺點是利率通常比較銀行高。

目	融資公司房屋抵押貸款
貸款利率	7%到14%(年利率)
貸款年限	10年（120期）一般是分7年/84期。
貸款額度	最高300萬。房屋所在地為台灣本島，最高額度為鑑價110%，外島不予承作。估價金額比銀行高，貸款成數比銀行高，
還款方式	分期每月攤還(本息攤還)
申請限制	門檻較銀行低。核貸門檻比銀行低，利息比民間放款低
適合對象	18~65歲、自由業、八大行業、自營商、攤販等。信用卡循環高亦可承作債務協商滿3年始可辦理。
申貸費用	帳管費、開辦費、代書費、規費
貸款檢附文件	身分證/健保卡或是駕照(擇一) 房屋及土地所有權狀財力證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面) 印鑑章印鑑證明戶籍謄本銀行存褶封面影本(撥款用)
限制條件	房屋如登記於公司名下不予承作。信託、限制登記不予承作。(資融公司設定除外)
貸款優勢	住宅、店面、辦公、透天、大樓、公寓、套房、頂樓增建，各種房型皆可申辦。農舍也可辦理最高可貸8成。

三、向民間金主申請房屋抵押貸款

向民間金主申請房屋抵押貸款的流程和條件基本和銀行是一樣的，只是手續由代書或是代辦公司執行。

因此在負債比過高、銀行退件、個人信用瑕疵、退票、卡債過高，辦理速度要有優勢。當然了，客戶要承擔一定的服務費。

項目	民間房屋抵押貸款
貸款利率:	月息1%~3%
還款年限	不限隨借隨還不綁約
辦理時間	1~3天(含鑑價時間)
貸款額度	房屋價值夠額度最高100%
還款方式	1.按月繳息 2.分期償還 (兩種還款方案)
年齡限制	18-65歲
申貸難易度	不看個人信用及收入狀況，只看房屋價值
申貸費用	服務費、代書費、規費

房屋抵押貸款有哪些類型？

一、原屋抵押貸款

「原屋融資」就是「房屋貸款」的其中一種方式，不過指的是以「沒有貸款的房子來抵押借貸」。

然而因為無貸款的房子通常屋況較差（屋齡老舊、地段不佳等等）因此「原屋融資」或是「房屋融資」也經常被稱作為「中古屋貸款」。

如果在銀行辦理原屋抵押貸款遭到婉拒或是房屋估價太低，就建議您向融資公司辦理原屋抵押貸款服務。

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二、理財型房貸

所謂的「理財型房貸」，銀行會將你已償還的金額，變成可供借款的信用額度；當你有資金需求時，就能以低於一般貸款的利率借出。

舉例而言，如果是一棟 1,000 萬的房子，你已經用理財型房貸方案還了 400 萬，那這 400 萬就會是你的信用額度，隨時可以跟銀行「借回來」。

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三、房貸增貸

房屋增貸的過程是:名下有一間房向銀行申請房屋貸款–>正常繳款一段時間後–>再次需要資金–>在次向同銀行提出房屋增貸需求–>成功申貸。

而房屋增貸的額度是:

1.依照償還的本金
2.房屋的價值
3.個人條件

–>經銀行審核核准。

如果是確定要用房屋來進行增貸現金的工具，首先需要釐清的問題即為：『房屋本身的擔保價值，扣除房屋貸款餘額後、還剩下多少殘值(就是所謂的增貸空間有無)』。一旦確定房屋有殘值、殘值多寡後。進行申貸人的狀況評估。

建議應先對房屋進行初步估價與計算可貸金額；再來討論與解決借款人(與所有權人)的所面臨到的問題。

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四、房貸轉貸

房貸轉貸就是將房貸從 A 銀行轉到 B 銀行。原因無非是考量資金周轉或是降低利息。轉貸時，銀行將為您的房屋重新鑑價，鑑價完需要比較各銀行的方案差異，找出合適的轉貸方案，才會滿足我們省息或資金需求或是重新提供寬限期。

房貸轉貸條件：

目前房貸利率高：目前房屋貸款的銀行不肯調降利率，且你的利率確實高於市場行情。
需要資金想增貸：需要增貸，但目前貸款銀行不願意提供的或增貸額度無法滿足你的需求。
沒有寬限期或是貸款年限比較短時：例如目前貸款銀行無法提供寬限期、增加貸款年限等等非利率成本及額度因素等等。
符合以上其一者，且有找到其他行提供新的貸款方案，經試算後確實划算就可以考慮轉貸。

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五、第二順位抵押貸款

第二順位抵押貸款一向是民間借貸機構的主戰場，申請條件寬鬆，可貸空間為當前貸款額度房屋估價的70~100%。

例如估價後房子值1000萬而目前房貸還有500萬；第二順位房屋抵押貸款的額度為200~500萬，主要是看民間借貸機構願不願意提供比較高的成數。

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六、持分房屋抵押貸款

名下房屋產權不完整，和其他人持分共有，一般銀行也不接受此種貸款形式，除非持有人都願意出面並簽下貸款合約，否則持分只能透過民間貸款處理。

延伸閱讀：<持分房屋貸款要怎麼申辦呢？>

房屋抵押貸款的抵押權順位

在同一不動產上可以設定數個抵押權，例如第一順位抵押權、第二順位抵押權、第三順位抵押權等等，只要有人願意接受房屋作擔保而借錢的，不管到第幾順位都是可以進行抵押權設定的。

第一順位抵押權人有權不經第二順位抵押權人同意即可將抵押物出賣，抵押物一經出賣所有的抵押權即告消滅。

出賣抵押物所得收益須先清償第一順位抵押權人的債權，如有剩餘再清償第二順位抵押權人的債權。

抵押權的種類

抵押權又分成{最高限額抵押權}及{普通抵押權}。

最高限額抵押權

擔保:擔保過去、現在、未來所發生之債權。

權利限制:債權人於存續期間可繼續使用（即隨借隨還）不需塗銷後重予設限定登記。

抵押權擔保效力:在存續期間，債務人對其抵押權所負在最高限額內之一切債務（信用抵押、保證），均可為抵押權擔保效力所及。

請求權利限制:超過最高限額範圍外之利息及違約金，無優先受償效力。

普通抵押權是

擔保:只有擔保已發生債權。

權利限制:不繼續使用(設定後債權原本金額不追加亦不變動)。債權受償後，抵押權雖未塗銷，亦失效力。

抵押權擔保效力:除原擔保債權外，債權人對於抵押權人負有其他債務時，對於抵押債務均不予擔保。

請求權利限制:抵押權擔保債權以及利息、違約金。

普通抵押權及最高限制抵押權比較表

普通抵押權	最高限額抵押權
1.擔保已發生債權。 2.債權受償後，抵押權雖未塗銷，亦失效力。 3.除原擔保之債權外，債權人對抵押權人負有其他債務時，對於抵押債務，均不予擔保。 4.抵押權擔保債權及利息與違約金。	1.擔保將來發生之債權。 2.債權人於存續期間可繼續使用（即隨借隨還），而不需塗銷後重予設限定登記。 3.在存續期間內，債務人對其抵押權所負在最高限額內之一切債務（如信用抵貸、保證），　均可為抵押權擔保效力所及。 4.超過最高限額範圍外之利息及違約金無優先受償效力。

抵押權之成立要件可歸納下面幾點:

1.得由債務人或第三人提供擔保不動產設定。
2.以不動產為標的。
3.標的不移轉佔有。
4.擔保債務清償為目的。
5.標的賣得價金優先受償。

房屋抵押貸款流程6步驟

流程如下:申請→ 估價→審核→對保→設定→撥款。

一般銀行申請房屋抵押貸款流程，時間大約14-21天不等(有的銀行需要一個月)。一般民間代書申請房房屋抵押貸款流程，時間大約1~3天。

申請:

撥打專線或加LINE@ ID: @a580 免費諮詢專線0975751798賴經理。

估價:

鑑價人員將針對物件，基於屋況、市價行情、該筆房屋的實價登入、持有時間、公告現值、地區….等等因素去完成得出鑑價報告可貸金額、利息等等。

審核:

核貸金額、每期應繳金額、利息，並回報給你。

對保

當房屋抵押貸款申請經銀行核准後，銀行將與借款人聯絡，並約定對保時間，借款人可以安排自己方便的時間，在銀行進行對保手續。

對保當天需由借款人及保證人親自前往銀行辦理開戶手續作為日後撥款及繳款時的帳戶並提供房屋及土地權狀正本給予銀行辦理設定抵押權利。

「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。

設定:

如果前面流程進行順利，最後代書會與貸款人約時間當面親自簽約和對保。這個流程須要房主本人親自出席。對保約需要1個小時，要事先安排時間。

撥款:

簽約對保後，設定完成時銀行或是民間金主就會將核貸金額進行撥款。

房屋抵押貸款6大優點

1.貸款利率低

因為是有抵押品的貸款，對銀行來說風險較低，房產抵押貸款的利率，大約落在2%～2.5%之間。

2.核貸速度快

銀行辦理房屋抵押貸款約需要7-14個工作天。

3.貸款年限長

房屋抵押貸款的貸款年限最長可到40年，還有寬限期。

4.享受未來房屋增值空間

如果有資金需求，不一定得要變賣名下的房產來換取現金，藉由房屋抵押貸款，取得一筆資金。

5.變現容易

變賣名下的房產來換取現金，相當容易。

6.貸款成本低

貸款利率低及貸款年限長，相對而言，取得資金的成本低。

房屋抵押貸款需要文件?

1.民間代書的房屋抵押貸款只需提供權狀或是謄本就可以進行估價。
2.而銀行的房屋抵押貸款需要文件如下

申請人的身分證
收入證明文件(薪轉資料或是報稅文件)
房屋土地所有權狀
如果房屋仍有貸款就需要再準備房屋貸款繳款明細12個月
上述文件申請時都先以影本提共即可對保時再提共正本佐證。

房屋抵押貸款QA

房屋抵押貸款的貸款年限可以多長？

一般都是在20~30年，最長昆40年，如果是房屋二胎貸款年限在10年左右。

房屋抵押貸款還款方式都是本利攤嗎？

一般分為本利攤還與只繳利息等二種方案，依照申辦人的需求進行規劃。

房屋抵押貸款利率是多少？

銀行房屋抵押貸款的利率為2%至2.5%之間，如果是二胎房貸則為3%至16%之間；民間貸款則是採以月計息，每個月為1%至3%之間。

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