房屋正式過戶之前的「 借屋裝修 」，可能會發生許多糾紛，買賣雙方一定要簽訂詳細的借屋裝修協議書，規範雙方的責任和爭議處理方式。
買了一間房屋，已經簽了買賣合約書，第一期的三成自備款也付了，就等待房屋貸款下來，付清款項，辦理過戶，正式交屋。
房屋產權未過戶可以先裝潢嗎?
這時，即將成為新任屋主，在這長達一、二個月的辦理過戶期間，希望能提早開始裝修，儘早入住，雖然還沒有正式過戶，是不是可以向賣方商量，先「借屋」讓我裝修呢？
許多購屋族都會碰到這樣的需求，在還沒有正式過戶之前，希望能讓工班進駐，提早開始裝修。
許多賣方受到買方的請求，也願意幫忙，讓買方提早進場裝修，沒想到，卻產生許多糾紛。
只是裝修，會產生哪些問題？
「借屋裝修」的風險，比你想像的多！
其實，「借屋裝修」的風險相當多。
第一，買方還沒有付清款項，沒有正式過戶，萬一房貸沒有辦下來，合約走不下去，房子的裝潢卻已經拆除了，牆壁也打了。這時，買方應該怎麼賠償？應該「恢復原狀」，還是折算現金補償？
第二，如果在提前裝修的時候，發現了房子的瑕疵，例如某些管線漏水，責任應該算誰的？賣方可能說是裝潢工班不小心挖破的，買方卻認為是原本就有的問題，雙方各執一詞，又該怎麼辦？
第三，工班已經進場裝修，誰應該付這段期間的水電費、瓦斯費、管理費，還有房屋稅？
第四，如果裝修的過程中，不小心挖破管線、挖破防水層，害鄰居的家中漏水，該由誰出面處理？又該怎麼賠？
第五，正式過戶前，賣方因為欠債，這間房子被查扣了。這時，房子賣不成，由誰來負責恢復原狀？
第六，還有比較極端的情況，萬一在裝修期間，房子裡有人輕生，或是發生命案，讓房子變成了凶宅，這時，誰要負責？
也就是因為有那麼多風險，因此許多專家並不建議賣方心軟，輕易答應「借屋裝修」，以免產生糾紛。
延伸閱讀:<《房屋需要裝修卻沒資金怎麼辦?》>
詳細的「借屋裝修協議書」才能保障權益
就算是真的要借屋裝修，也一定要訂定詳細的「借屋裝修協議書」。
協議書裡，又該約定哪些內容呢？
專家建議，「借屋裝修協議書」要明訂的條款，主要有九大項：
- 借屋裝修的日期、時間：
例如哪一天可以開始施工、週末不得施工、下午5點後不得施工…等。 - 瑕疵責任的歸屬：
借屋裝修前，應該詳細檢查屋況，如果開始裝修後，房屋瑕疵的責任不能歸屬於賣方。 - 解約的責任歸屬：
如果買方提出解約，由誰負責屋況的復原？ - 房屋現況記錄：
把房屋的現況詳細拍照存證，納入協議書，避免開工後發生爭議。 - 賣方能不能動用履約保證專戶裡的款項：
既然已經提早出借房屋，賣方能不能提早動用履約保證專戶裡的錢？可以動用多少？ - 費用分攤：
借屋期間，買方要分攤多少管理費、水電瓦斯費、房屋稅、地價稅？ - 不得提前入住：
借屋期間，只能裝修，不能有人入住，以免發生意外或是糾紛。 - 鑰匙的管理：
要明訂房屋鑰匙只能交給哪些人？是不是委託房屋仲介開門，而不給鑰匙？這些都要明訂，預防爭議。 - 施工的規範：
規定不能進行破壞性施工，例如拆除樑柱或是承重牆。
表面看起來，「 借屋裝修 」這件事，只是單純的提早進場裝潢，但是卻可能有許多風險。
不管是賣方，或是買方，在正式付清款項、辦妥過戶之前，會有許多模糊地帶的爭議，為了保障雙方的權益，簽訂詳細的「借屋裝修協議書」絕對是必要的。
房屋貸款方案內容說明
| 項目 | 房屋貸款 |
| 貸款條件 | 1.年滿18至65歲之國民 2.房子坪數15坪以上（北市12坪以上） 3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者； 但若已清償者則視個人情況辦理。 |
| 貸款額度 | 貸款金額視房屋市值估價而定。 一般可貸8成左右 |
| 貸款年限 | 1-40年 本利攤還型：最長40年， 提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ， 寬限期內只還利息不用攤還本金，讓您還款更輕鬆。 |
| 貸款利率 | 1.8%~2.5% (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。 |
| 檢附文件 | 雙證件(身份證+健保卡或駕照) 收入證明 在職證明 戶籍謄本 土地建物所有權狀 如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細 （存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單） |
| 對保所需文件 | 房貸合約書，裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期 抵押權設定同意書 撥款委託書 土地、建築改良物抵押權設定契約書 金融扣款委託書 火險地震險購買 |
| 相關事項 | 三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或 半年內有強制停卡者無法申請； 但若已清償者則視個人情況辦理。 *以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留核貸與否之權利 |
申辦房貸要準備的資料
申請房貸時，需要準備這些資料
- 收入資料：最近6個月的薪轉存摺封面和內頁（須先補登存摺）或是去年的扣繳憑單。
- 財力證明：最近1年常往來的銀行存摺封面和內頁（須先補登存摺，由於銀行主要要看存摺餘額，並確認不是為了貸款臨時存進去的，所以可以提供餘額較多且往來3個月以上的1～2家銀行存摺影本）、定存證明、股票和基金明細（可以用網路銀行列印股票和基金的持股明細給銀行參考，雖然因股價波動較大，銀行通常不認列資產，但仍有加分作用）、保險合約影本等，確認你有存款和可供變現的投資，讓銀行提高你的還款能力額度。
- 買賣資料(買賣件才需要提供)：買賣合約影本、買賣合約價金流程，如匯款單和支票影本，證明買賣確實存在。
※申辦房貸流程如下：
銀行洽談→收件登記→房屋鑑價→審核核准→簽約對保→抵押設定→銀行撥款
- 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者，申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
- 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
- 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
- 確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會。
- 簽約對保。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。
- 設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
- 撥款交易也即將完成囉！抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，如果已經投保即可隨時準備撥款，如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。
借屋裝修Q&A
交屋完成前，實際之持有人仍是賣方，買方想進入房屋內查看，都需要經過賣方的同意，要進行施工也是需要賣方的同意。
第一，買方藉裝修之名，有搬入入住的情況。
第二，是施工期間造成屋況毀損或是誤觸管線造成漏水的情況，權責難以釐清。
第三，是交屋前因為種種因素導致無法完成過戶時，是否該回復原狀？以及復原費用該由誰負責？
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以上是房屋產權未過戶，想先裝潢，需要簽「借屋裝修同意書」嗎？的介紹，如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！
注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。
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