越會貸款越有錢？富豪都是這樣貸款的！財務槓桿加速財富的累積！

為什麼許多有錢人都靠貸款投資發大財？財務槓桿對於投資有什麼幫助？

今天就讓我們來說明要如何靠貸款幫你錢滾錢、使用 財務槓桿 的正確心態跟注意事項，讓你邁向財富自由之路。

貸款不是問題，貸來的錢花在哪裡才是重點

說到「貸款」，一般人可能會聯想到：滿滿負債、欠人錢、高昂的利息，還有越滾越大的負債等等負面印象。

然而，貸款真的這麼負面嗎？為何許多有錢人往往願意貸款借錢，來做財務槓桿的理財規劃呢？今天就讓我們來揭曉為何有人能越貸款越有錢，以及財務槓桿的秘密！

貸款本身只是一種籌措資金的手段，如果你貸款是為了幫助自己出國留學、償還學費，這些對於你的人生來說都是種投資，會再往後帶給你更多的回報。

相對的，如果貸款只是為了讓自己貪圖一時的愉快，買名車、買名包等奢侈消費，而這些消費在未來卻沒辦法幫自己帶來更多的回報，就稱不上投資，而只是單純的消費而已。

在這個情況下，貸款就變成你預先透支未來的負債。

貸款投資的目的，在於創造財務槓桿

而為何許多有錢人會透過貸款來投資呢？這是因為貸款投資，可以創造更大的財務槓桿。

舉例來說，如果你的本金只有 20 萬，投資報酬率 10%，獲利為 2 萬元。

但倘若貸款 80 萬元，貸款年利息 3%，投資報酬率為 10%，最後的獲利則為 7.6 萬元（110 萬－扣掉 2.4 萬的利息－扣掉 80 萬貸款－ 20 萬本金）。

而 7.6 萬的獲利，則將近是沒有貸款的 3.8 倍，如果你沒有貸款，會需要 3 年多才有辦法獲得這樣的利潤。

所謂的財務槓桿，即是利用借貸資金進行投資，以獲得高於資金成本的報酬率。

因為貸款後資本變大了，我們能用小錢來進行更大的投資計畫，這就是財務槓桿的效果。

而如同我們在物理學熟知的一樣，槓桿就是一個工具，讓我們能搬動原來無法搬動的東西，達到省力跟高效的效果。

延伸閱讀:

• <想利用貸款來投資，應該選擇哪一種方式?要先理財呢?還是先理債呢?>
• <「借錢來賺錢？」貸款投資划算嗎？這幾個訣竅讓你提早賺到第一桶金>

有錢人財務槓桿的標的

由於財務槓桿最重要核心在於：「要讓投資所獲得的利益，能大於貸款要付出的成本（利息）」。在這樣的情況下，該投資標的投資報酬率自然就必須較高才行。

其中有錢人常見的財務槓桿標的，即為股票還有不動產。

股票：

股票具有高投資報酬率，同時流動性高的特性，因此如果在正確的股票操作策略下，搭配適當的財務槓桿，就能帶來可觀的獲利。

不動產

不動產具有金額高、流動性低、財務槓桿高的特性。首先我們要認知的是，購買不動產本身就是一件高財務槓桿的舉動，我們約莫只付了不動產 10~20 % 的價格，就買起了整棟房屋。

許多利用不動產投資的人，更是會藉由不動產前期的寬限期，前幾年不需要付出利息，然後再之後看準時機賣出，賺取價差，大幅降低了不動產的持有成本，同時讓獲利增加。

貸款投資是有成本的

但同時我們也要注意，貸款的利息是需要按階段支付的（通常是每月），貸款是有「持有成本的」。

以房貸為例，如果在過程中繳不出利息，導致破產、不動產被法拍，你可能還沒享受到結清時的利潤，就先被負債所拖累，陷入負債的人生，千萬要多加小心。

房屋貸款方案內容說明

項目	房屋貸款
貸款條件	1.年滿18至65歲之國民 2.房子坪數15坪以上（北市12坪以上） 3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者； 但若已清償者則視個人情況辦理。
貸款額度	貸款金額視房屋市值估價而定。 一般可貸8成左右
貸款年限	1-40年 本利攤還型：最長40年， 提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ， 寬限期內只還利息不用攤還本金，讓您還款更輕鬆。
貸款利率	1.8%~2.5%  (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
檢附文件	雙證件(身份證+健保卡或駕照) 收入證明 在職證明 戶籍謄本 土地建物所有權狀 如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細 （存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）
對保所需文件	房貸合約書，裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期 抵押權設定同意書 撥款委託書 土地、建築改良物抵押權設定契約書 金融扣款委託書 火險地震險購買
相關事項	三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或 半年內有強制停卡者無法申請； 但若已清償者則視個人情況辦理。 *以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留核貸與否之權利

申辦房貸要準備的資料

申請房貸時，需要準備這些資料

1. 收入資料：最近6個月的薪轉存摺封面和內頁（須先補登存摺）或是去年的扣繳憑單。
2. 財力證明：最近1年常往來的銀行存摺封面和內頁（須先補登存摺，由於銀行主要要看存摺餘額，並確認不是為了貸款臨時存進去的，所以可以提供餘額較多且往來3個月以上的1～2家銀行存摺影本）、定存證明、股票和基金明細（可以用網路銀行列印股票和基金的持股明細給銀行參考，雖然因股價波動較大，銀行通常不認列資產，但仍有加分作用）、保險合約影本等，確認你有存款和可供變現的投資，讓銀行提高你的還款能力額度。
3. 買賣資料(買賣件才需要提供)：買賣合約影本、買賣合約價金流程，如匯款單和支票影本，證明買賣確實存在。

辦理房屋貸款的7個步驟:

1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者，申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
4. 確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會。
5. 簽約對保。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。
6. 設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
7. 撥款交易也即將完成囉！抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，如果已經投保即可隨時準備撥款，如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

信用貸款方案說明

申請資格：	1.年滿18至65歲信用正常國民 2.年收入NT30萬以上，具正職之上班族(具備國內外500大工作證明者優) 3.使用信用卡消費者，且持卡滿六個月以上者(2&3擇一可) 4.開業滿六個月之自營商及企業負責人
貸款額度：	依個人授信評分，貸款最高額度300萬
貸款利率：	依個人授信評分，專案最低1.68%起
還款方式：	本利攤還型:可分期1~7年
貸款限制：	借款人有下列情形者，不予承辦 1.3年內銀行有拒絕往來紀錄 2.中3個月內貸款或信用卡繳款延滯30天以上 3.半年內有信用卡強制停卡紀錄(若以清償則滿6個月方可辦理) 4.半年內有逾期，查封，呆帳紀錄者
檢附文件：	雙證件影本 收入證明(薪資轉帳封面及內頁最近3個月)或去年扣繳憑單
相關事項：	以上銀行核發金額與利率依個人條件有所不同。

申辦信貸時請先說明下列的問題

• 任職公司名稱？ 職稱？
• 工作地？ 居住地？
• 在職工作年資？
• 月薪多少？ 額外獎金？
• 希望貸款金額？
• 目前有無債務？
• 目前有那些貸款？ (銀行？貸款項目？貸款金額？)
• 有無使用信用卡？ (銀行？額度？以動用額度？有無卡循？持卡多久？)
• 學歷？
• 有無債務協商？
• 信用是否正常？ 有無持繳或未繳記錄？
• 名下有無房屋或土地？
• 名下有無汽車？

信貸申請流程

申請流程:

• 找銀行
• 選方案
• 填寫申請書
• 遞交申請文件
• 等銀行照會你的文件和資料
• 准駁與否在此時會知曉
• 核准安排對保
• 開戶
• 撥款

信用貸款應備資料:

• 雙證件影本
• 近6個月銀行存摺往來內頁(有薪資轉帳尤佳)及存摺封面,
• 勞保異動明細

財務槓桿Q&A

延伸閱讀:<什麼是現金流？錢常常不夠用嗎？先來了解現金流，理財理債更輕鬆！>

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注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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