不動產買賣大家都耳熟能詳，但你有沒有想過，不動產也能彼此交換嗎？這就是所謂的「交換登記」。交換登記是什麼意思？要如何辦理？需要準備的文件是什麼？就讓本篇文章帶你一次了解！
交換登記是什麼？
「交換」的意思，也是民法上說的「互易」，交換登記是指當事人雙方約定互相移轉土地或建物的所有權，並在訂定書面契約後，向不動產管轄機關，申請所有權移轉交換的一種登記；在交換登記之後，權利變更才會生效。
交換登記有一點要特別留意，就是有期限的問題，必須在權利變更後一個月內辦理，每逾期 一個月，應處以登記費額 1 倍的罰鍰，最高不超過 20 倍。
交換登記分為三大類
一般來說，不動產的交換登記，包含「土地與土地交換」、「土地與建物交換」、「建物與建物交換」三種。
在辦理交換登記的流程中，除了登記之外，有很重要的一部分即是「繳付稅金」。根據民法第 398 條規定，「雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者，準用關於買賣之規定」，由此得知，交換等同於買賣，所以土地增值稅、契稅和房地合一稅等，也必須申報繳納。
利用以下三種情況的交換登記來做說明。
情況一、土地與土地的交換
根據土地稅法施行細則第 42 條，土地交換應分別向原土地所有權人徵收土地增值稅。土地若符合土地稅法第 34 條出售自用住宅用地的規定，可申請適用自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅。
這也就是所謂的交換土地視同買賣土地，所以須申報土地增值稅。
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土地交換登記範例：甲用 A 地和乙交換 B 地，A地面積為 900 平方公尺，前次移轉現值每平方公尺 7,000 元，本次移轉土地公告現值為每平方公尺 13,500 元，前次移轉到本次移轉的物價指數為 130%。
B 地面積 600 平方公尺，前次移轉現值每平方公尺 11,000 元，本次移轉土地公告現值為每平方公尺 30,000 元，物價指數為 150%。
甲乙兩人都必須繳納土地增值稅，繳交金額計算如下：
1.甲應繳 A 地的土地增值稅：
依照持有土地 20 年以下者(不含 20 年)：按土地漲價總數額累進計算× 20%
前次移轉現值：7,000 x 900 x 130% = 8,190,000
本次移轉現值：13,500 x 900 = 12,150,000
土地漲價：12150000 – 8190000 = 3,960,000
土地增值稅：3,960,000 x 20% = 792,000
2.乙應繳 B 地的土地增值稅：
依照持有土地 20 年以下者(不含 20 年)：按土地漲價總數額累進計算× 20%
前次移轉現值：11,000 x 600 x 150% = 9,900,000
本次移轉現值：30,000 x 600 = 18,000,000
土地漲價：18,000,000 – 9,900,000 = 8,100,000
土地增值稅：8,100,000 x 20% = 1,620,000
情況二、土地與建物的交換
此項分為土地及建物，分別課程不同稅金。土地：向原所有權人課徵土地增值稅；建物：向取得建物所有權的人課徵契稅。
契稅則分為交換契稅、買賣契稅和贈與契稅 3 種；交換契稅是指在雙方的土地、建物之價值相等的部分課稅，金額為契價的 2 %。
若是有買賣契稅，則是契價的 6 %；若屬贈與行為，需支付 6 %的贈與稅。
土地建物交換登記範例：
甲用A地和乙交換 B 屋，A地面積為 900 平方公尺，前次移轉現值每平方公尺 7,000 元，本次移轉土地公告現值為每平方公尺 13,500 元，前次移轉到本次移轉的物價指數為 130%。
B 屋面積 600 平方公尺，房屋評定標準價格為每平方公尺 30,000 元。
甲乙兩人分別必須繳納土地增值稅及契稅，繳交金額計算如下：
1.甲應繳 A 地的土地增值稅：
依照持有土地 20 年以下者（不含20年）：按土地漲價總數額累進計算× 20 %
前次移轉現值：7,000 x 900 x 130% = 8,190,000
本次移轉現值：13,500 x 900 = 12,150,000
土地漲價：12150000 – 8190000 = 3,960,000
土地增值稅：3,960,000 x 20% = 792,000
2.甲應繳 B 屋的契稅：
建物的契稅，需向取得建物所有權的人課徵契稅，所以本案需由甲方支付。
契價 30,000 x 600 = 18,000,000
價差 18,000,000 – 12,150,000 = 4,150,000
交換契稅 12,150,000 x 2 % = 243,000
若甲乙雙方交換，甲方有給付差價，則甲方需再支付買賣契稅：4,150,000 x 6 % = 249,000
若甲乙雙方交換，甲方沒有給付差價，則視為贈與行為，乙方需支付贈與稅：4,150,000 x 6 % = 249,000
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情況三、建物與建物的交換
交換雙方均需估價訂立契約，並各自就承受的部分申報契稅。也就是說交換契稅雙方都需繳納，若有買賣或贈與契稅，則由較低價值建物的一方繳納。
建物交換登記範例：
甲用 A 屋和乙交換 B 屋，A屋面積為 900 平方公尺，房屋評定標準價格為每平方公尺 13,500元。B 屋面積 600 平方公尺，房屋評定標準價格為每平方公尺 30,000 元。
甲乙兩人分別必須繳納契稅，繳交金額計算如下：
1.甲應繳 B 屋的契稅：
交換契稅為 13,500 x 900 x 2 %=243,000
甲用A屋交換 B 屋的價差為
18,000,000 –12,150,000 = 4,150,000
若甲有給付價差，則需繳買賣契稅
4,150,000 x 6% = 2,490,000
若甲沒有給付價差，則視同贈與，乙需繳贈與契稅
4,150,000 x 6% = 2,490,000
2.乙應繳 A 屋的契稅：
交換契稅為 13,500 x 900 x 2 % = 243,000
交換登記的注意事項
1.以上三種情況，當雙方的交換物件價值不相等時，若物件價值較低的一方沒有支付價差時，價差就會轉嫁到另一方身上，依據遺產及贈與稅法第 5 條，此時就必須繳交贈與稅。
2.房地合一稅的申報繳納：根據民法第398條，交換準用關於買賣之規定，以及財政部的公告，房屋或土地與他人交換，即使無價金收付，仍屬房地交易的課稅範圍，須依法報稅。因此，若是符合所得稅法第 4 – 4 條規定者，必須在交換登記移轉所有權次日起30天內，依法申報房地合一稅。
交換登記應準備的文件有哪些？
- 交換登記申請書。
- 交換移轉契約書。
- 土地、建物所有權狀。
- 所有權人印鑑證明（所有權人未能親自到場核對身分時檢附）。
- 他項權利人承諾書或同意書（停車位交換時檢附）。
- 增值稅及契稅繳（免）納證明文件。
- 法院許可之證明文件（監護人代理受監護人或受監護宣告之人處分土地權利時檢附）。
- 主管機關核准或同意備查之證明文件（標的為國宅或義務人為財團法人時檢附）。
- 其他依法令規定應檢附之文件經申請案件受理機關載明要求加以補齊。
細節亦可參考台北市政府－。
交換登記如何辦理？流程怎麼走？
- 申請、收件
- 計費
- 收費
- 審查
- 核定准登
- 登錄
- 校對
- 地價異動
- 列印書狀
- 校狀
- 書狀用印、結案
- 發狀還件
- 異動歸檔
參考來源：臺北市政府－
交換登記Q&A
交換登記應於權利變更後 1 個月內為之，申請逾期者，每逾1個月，處應納登記費額1倍之罰鍰，但最高不得超過至20倍。
土地部分向原所有權人徵土地增值稅，建物部分向取得建物的人徵契稅，例如：甲用A地（價值較低）向乙交換B屋（價值較高），甲須繳納A地的土地增值稅與B屋的契稅。
若物件價值較低的一方沒有支付價差時，價差就會轉嫁到另一方身上，依據遺產及贈與稅法第 5 條，此時就必須繳交贈與稅。
結語
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| 項目 | 房屋貸款/購屋貸款 |
| 貸款條件 | 1.年滿18至65歲之國民 2.房子坪數15坪以上（北市12坪以上） 3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者； 但若已清償者則視個人情況辦理。 |
| 貸款額度 | 貸款金額視房屋市值估價而定。 一般可貸8成左右 |
| 貸款年限 | 1-40年 本利攤還型：最長40年， 提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ， 寬限期內只還利息不用攤還本金，讓您還款更輕鬆。 |
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| 檢附文件 | 雙證件(身份證+健保卡或駕照) 收入證明 在職證明 戶籍謄本 土地建物所有權狀 如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細 （存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單） |
| 對保所需文件 | 房貸合約書，裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期 抵押權設定同意書 撥款委託書 土地、建築改良物抵押權設定契約書 金融扣款委託書 火險地震險購買 |
| 相關事項 | 三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或 半年內有強制停卡者無法申請； 但若已清償者則視個人情況辦理。 *以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留核貸與否之權利 |
辦理房貸需要準備什麼資料?
- 雙證件:身份證/健保卡
- 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
- 在職證明或是勞保異動明細
- 戶籍謄本
- 土地建物所有權狀
- 房貸最近一年繳款明細（存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）
辦理房貸的7個步驟:
- 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者，申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
- 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
- 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
- 確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會。
- 簽約對保。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。
- 房屋設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
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延伸閱讀：
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