代書二胎貸款是什麼？利用這3個項目進行分辨代書二胎陷阱！

房屋 代書二胎 、代償二胎轉貸，向代書申辦民間房屋二胎非常容易，無論借貸人負債比過高、銀行退件、個人信用瑕疵或延遲繳款、退票、卡債過高，只要借貸人名下有房屋或土地都就可辦理。

代書二胎是什麼?

代書二胎貸款就是向代書或是民間金主申請二胎貸款，貸款通經理賴順益表示，申辦代書二胎房貸非常容易，無論借貸人負債比過高、銀行退件、個人信用瑕疵或延遲繳款、退票、卡債過高，只要借貸人名下有房屋或土地都就可辦理，月利率約1%至3%間，貸款金額沒有上限，最高額度可達房價90%以上。

一般稱為「代書」的地政士，由於地政士的工作就是代辦土地和不動產交易的法律文件申請及相關服務，在工作過程中必然接觸到銀行放款業務人員，或是民間貸款業者及金主，漸漸的，許多代書也開始提供貸款仲介或是直接提供放款的服務。

特點是放款條件較銀行寬鬆，雖然利息較高，但能提供給需要周轉的貸款者，另一個取得資金的管道。

代書二胎貸款方案特色說明

項目	代書二胎
貸款利率:	1~3%(月息)
還款年限	不限 隨借隨還不綁約
辦理時間	1~3天(含鑑價及設定撥款時間)
貸款額度	無上限，最高可達房價90％以上。
還款方式	1.按月繳息 2.分期償還 (兩種還款方案)
年齡限制	18-65歲
申貸難易度	名下房屋或土地有殘值即可， 負債比過高、銀行退件、 個人信用瑕疵或延遲繳款、退票、卡債過高皆可辦理， 免徵信、免保人。免費估貸、快速放款， 沒有區域限制，全省皆可辦理
申貸費用	服務費 代書費 規費

代書二胎 留意月利率 超過5％恐涉重利罪

雖然申辦民間代書二胎房屋貸款不需徵信也不用保人，貸款門檻不僅比銀行來得低，更沒有地下錢莊利嚇人的高利率，借款也可代償錢莊、當舖或民間高利貸。

但也因條件寬鬆金主風險較高，利率相對也會比銀行高，通常代書二胎貸款月利率約1%至3%間，借款人一旦發現超過5%建議乾脆不要辦了，因為不僅超出行情且恐涉犯「重利罪」。

舉例，民眾若借款新台幣1萬元，以3分利計算，每個月需繳300元利息，1年下來光利息就要3600元，實務上3分利還不至於構成重利罪。

但若4分利至5分利法院就有審酌空間，法官會視個案是否有「乘他人急迫、輕率或無經驗」程度來認定，倘若被告手段太超過，法院就會認定涉犯重利罪，超過5分利則已觸犯重利罪。

幾乎所有銀行二胎頂多只能貸款300萬元，但代書二胎沒有上限，無論是公寓、透天、大樓、未保存登記、商辦、飯店或廠房，不限地目、坪數不拘，全台各縣市都可辦理，就算房屋是持分也能申辦，只要借款人名下房屋或土地有殘值就能貸款。

最高額度可達房價的90%以上，且能搭配彈性還款不綁約，只要1天到3天就能取得資金，如果過程順利最快申辦當天就能撥款。

不過，借款人若在照會過程中被認定可能「借了不還」或打算直接脫手給民間金主，基本上就不會核准。

代書二胎的5個特點？

代書二胎有別於銀行二胎貸款，有著以下 5 個特點：

• 申辦條件較寬鬆：免徵信、免保人，信用瑕疵亦可以辦理，適合信用不佳的貸款者。
• 不受負債比影響：由於銀行信用貸款會受到負債比 22 倍影響，如果貸款者先前已有其他貸款，那麼就無法透過銀行獲得更多資金。如果選擇代書二胎，自然就不會有這樣的困擾。
• 快速撥款：相較於銀行申辦曠日廢時，以我們貸款通的代書二胎為例，只需要 1~3 天就可以火速撥款，滿足短期周轉、急需資金的需求。
• 可辦理持分房屋／土地貸款：由於銀行不願意辦理民間產權不完整的土地或房屋，因此這類標的也無法透過銀行辦理貸款。而代書二胎貸款是可以辦理持分土地、持分房屋貸款，能讓貸款者利用手上的資產，轉換成可周轉的資金。
• 審核流程方便：透過 Line 即可做初步評估及諮詢，申辦更高效 。

代書二胎所需的資料？

在貸款通，代書二胎辦理的過程中，一切服務都是由專業代書把關，提供律師諮詢，並在地政事務所辦理設定。

需要檢附的文件如下：

• 1. 身分證正本(雙證件)
• 2. 戶籍謄本2份(全戶)
• 3. 印鑑證明2份(不限定用途)
• 4. 土地、建物所有權狀(正本)
• 5. 房貸繳款餘額清單(向銀行申請)
• 6. 存摺封面影印本(撥款用)
• 7. 自然人憑證IC卡
• 8. 印鑑章

申辦代書二胎流程

申辦流程：申請、估價、審核、設定、撥款

賴順益表示，提出申請後公司鑑價人員會針對物件調查屋況、市價行情、實價登錄、持有時間、公告現值、地區等因素進行評估，完成鑑價報告後會告知借款人核貸金額、每期應繳金額、利息等。

若過程順利，代書最後會和借款人約時間當面親自簽約和對保，這個階段房屋主人必須親自出席，待簽約對保並設定完成，民間金主就會撥款，借款人一旦繳不出利息本金，就會啟動法拍程序，將擔保品房屋或土地拍賣掉抵債。

此外，一般鑑價過程不需費用，民眾一旦遇到藉機收費就要當心，公司也須詳列包含設定費、代書費、規費等費用，讓借款人能一目了然。

雙方取得共識後約在地政事務所辦理手續，對保時也要逐條說明合約內容，同意之後在簽約，所有過程都要有專業代書把關及律師諮詢，確保雙方權利義務。

民眾若有意申辦，可撥打免費諮詢專線0975751798或LINE@ ID: @a580賴經理洽詢。

1~3天撥款!急件可設定成後撥款

1. 申請:撥打專線或加LINE@ ID: @a580 免費諮詢專線0975751798賴經理。
2. 估價:我們的代書鑑價人員將針對物件，基於屋況、市價行情、該筆房屋的實價登入、持有時間、公告現值、地區….等等因素去完成得出鑑價報告可貸金額、利息等等。（1個小時內馬上核貸）
3. 審核:核貸金額、每期應繳金額、利息，並回報給你。
4. 對保:如果前面流程進行順利，最後代書會與貸款人約時間當面親自簽約和對保。這個流程須要房主本人親自出席。對保約需要1個小時，要事先安排時間。
5. 設定：對保完成至撥款前，還需要經過第二順位的抵押權設定的程序。
6. 撥款:簽約對保後，設定完成時民間金主就會將核貸金額進行撥款。

代書二胎陷阱及注意事項

而儘管代書二胎貸款很方便，但還是有一些注意事項需要貸款者留意。其實只要我們慎選正派的民間貸款公司，就可以獲得幫助解決眼下困境。

1.利息過高:

代書二胎的正常行情落在月息1%~3%之間，且彈性不綁約，隨時想清償都可以。挑選利息合理的金融機構，且詳細閱讀合約內容，以免踏入隱密的貸款陷阱。

2.事前要求郵寄正本資料及事先支付費用：

有些不肖業者，會於申辦過件前，即要求貸款者郵寄證件「正本」，這是相當有問題的；也有些人會在申辦過件前，即要求申辦費用，這同樣是不合理的。

我們貸款通申辦完成之前，都不會跟客戶索取費用，只有成交後才會索取費用；而申辦的資料正本也只有正式的申請流程時，才會在對保時，請客戶提供做為申辦使用，我方這邊僅會有貸款使用的影本。

3.沒有當面對保流程：

在辦理代書二胎貸款時，當面對保流程相當重要，也是保障貸款者權利很重要的一環。在對保時，會需要提供土地及建物權狀正本給予貸款公司辦理設定抵押權利，而所謂的「對保」，就是與代書簽訂借款契約的意思。

而跟代書對保會直接約在土地及建物所在該區的地政事務所或是在該公司進行對保，對保後直接送地政進行土地及建物的二胎抵押權設定。

對保時代書會跟貸款人說明借款契約的內容，有任何問題當場說明清楚。都沒問題時在進行簽約。

4.事先不需收費

合法業者事先針對物件狀況估價，是不收費的，如果需要事先收費的公司，就要小心是否是詐騙。

5.需有賓體店面

請找有實體店面的公司辦理，比較安全。

代書二胎利息怎麼支付？

支付方式是每月匯款到指定帳戶。以下是目前業界最常見的二種利息支付方式：

1.僅支付利息

僅支付二胎的利息，本金部分不需要平均攤還。每個月只需支付利息，有能力時再還本。如果有還到本金，就下一期重新計息。

2.支付本金與利息(本利平均攤還)

先設定借款期間，較常見是2～10年本金攤還，24～120個月，再加上每個月的利息，時間到期後，借款也全數還清。

項目	僅支付利息	本利攤還
利率	月息1%~3%	年利率在7%~20%
月繳金額	只繳利息 如果有還本金，利息就會降低	本金與利息一起計算
貸款年限	不限,沒有綁約	依合約內容（3年、5年、7年最長為10年）
優點	不綁約可隨借隨還 可部分還款	不會只有繳利息,利息較低
缺點	不適合長期週轉	月繳金額較多
適合族群	短期資金週轉	中長期資金週轉

繳不出代書二胎的利息本金怎麼辦？

如果借款人無法按照合約還款，就會依法進行法拍的程序，把擔保品房屋土地拍賣掉，支付給債權人。但是，其實不論是銀行或是民間金主，都不希望這樣的情況發生，因為法拍曠日廢時，債權人的資金卡住，也很頭大。

代書二胎QA

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注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的。

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