地役權是什麼？不動產役權登記流程怎麼走？白話解說地役權！

地役權是什麼意思？什麼情況下會需要地役權？不動產役權的設定跟登記又要怎麼進行？本次文章說明地役權的意思以及特點，幫助你白話了解地役權意思。

在土地、不動產的買賣及使用上，常聽到「地役權」這個名詞。由字面上看來，地役權是與土地的主從與使用方式有關，也可以說是一個與土地使用雙方利益有關的折衷做法。

地役權是什麼？為什會有地役權？

的意思，是指為了自己的方便或利益（例如：通行、取水、採光、眺望、埋設電信管線或其他目的），而使用他人的土地的權利。而相對的，被使用的土地就承擔了一些限制。

因此，地役權的發生有 2 個不同所有權歸屬的土地存在：使用上受限制、提供給他人利用的土地，就稱為「供役地」；使用上更為方便、接受利用的土地，就稱為「需役地」。

根據「」規定：

不動產役權登記時，應於供役不動產登記簿之他項權利部辦理登記，並於其他登記事項欄記明需役不動產之地、建號及使用需役不動產之權利關係；同時於需役不動產登記簿之標示部其他登記事項欄記明供役不動產之地、建號。

為什會有地役權？

簡單來說，就是一塊土地在使用上，有某部分妨礙他人通行，或是為了讓他人使用上更為方便，因此雙方可以依法協商訂出一個規範，讓確實有需要的一方（需役地）得到方便，而原土地所有人（供役地）需承擔義務，卻也能獲得部分好處。

透過地役權，給了供需雙方一個合作與達成共識的機會。

地役權的特色

特色 1. 必需按「地役權契約書」設立：

地役權地的設立必須以簽訂契約書為準。地役權契約書是需役地（地役權人）與供役地（供役地權利人）兩方，達成以設立地役權為目的和內容的契約書。
契約書內容一般包括下列條款：

1. 當事人姓名、名稱和住處
2. 供役地和需役地的位置
3. 使用方法及目的
4. 使用期限
5. 費用(是否需付費)及支付方式
6. 爭議解決方法與途徑等。

特色 2. 地役權有從屬性：

地役權不得由需役地分離、成為其他權利之標的物；也就是說，地役權不得由需役地分離、單獨轉讓，也不得單獨成爲其他權利標的物。

特色 3. 地役權有不可分的特性：

需役地及供役地都有分割上的限制，不論是需役地或供役地經分割者，地役權的各部分利益，仍然存續；但地役權之行使，若依其性質，只有需役地之一部分者，僅就該部分仍然存續。

特色 4. 地役權是為提高自己不動產的效益：

地役權設立的主要目的，是利用他人的不動產提高自己不動產的效益，但並不實際占有他人不動產，主要表現在：

1. 容忍義務：例如允許他人通行，但讓自己在土地使用上受到限制。
2. 不妨害地役權人行使權利的義務：例如允許地役權人在土地上興建相關附屬設施。

不動產役權設定需準備的文件

• 土地登記申請書
• 不動產役權設定契約書（依民法第 859 條之 4 規定，以自己土地設定不動產役權，需檢附不動產役權設定清冊）
• 土地所有權狀
• 申請人身分證明
• 義務人印鑑證明
• 不動產役權位置勘測圖（特定部分設定時需附）
• 其他依法律規定應提出之證明文件

延伸閱讀：《輕鬆搞懂土地分類及權狀上的地目的意思！》

不動產役權登記流程怎麼走？

備妥上述設定所需資料後，至各縣市地政事務所進行登記流程：

1. 送件、繳交規費：備妥所需文件，親自至各區地政事務所辦理、繳交相關規費。
2. 審查：若有不合格、或是缺少資料，則通知補正。
3. 登錄資料：地政人員登記相關資料。
4. 校對並列印書狀。
5. 拆件及用印。
6. 領件、完成不動產役權登記流程。

不動產役權登記流程可採 3 種方式申辦：親自辦理、委託申辦、網路申辦等，大約 1 日就可完成。

地役權跟地上權差在哪裡？

地役權跟地上權的差異很大，地役權在討論的是自己土地給別人方便的情況；而地上權則是自己的「擁有權」。

如果想更了解地上權的話，可以參考：《地上權是什麼？辦房貸前必看地上權房屋與使用權房屋的差異！》

地役權案例說明

為了讓讀者更容易明白地役權是什麼，在此舉兩個地役權的例子來說明：

地役權案例一：

大明繼承一塊土地，在整地的過程中，鄰居跟他說，該土地有妨礙到他家的通行，要請他維持 5 米寬的道路讓鄰居通行。

大明也想顧及鄰居的利益及權利，雙方經過討論後，簽訂地役權契約書，鄰居每月付 3,000 元的資金給大明，得以使用該土地的道路通行部分。大明就是供役地權利人，鄰居則是地役權人。

地役權案例二：

小美是某土地的所有權人，一日她收到鄰居的大廈中，有一高樓層富商通知，希望她 10 年內都不要興建高樓層建築物，讓富商得以持續眺望遠處的美景。

雙方協商討論後，簽訂地役權契約書，富商每年付一筆錢給小美，期限是 10 年，維持他眺望遠景的生活水平。小美就是供役地權利人，富商則是地役權人。

地役權Q&A

結語

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• 五、設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，銀行設定抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。民間代書的設定抵押權設定的金額為貸款金額的1.2~2倍。
• 六、撥款:抵押權設定完成後，即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償。

延伸閱讀：

• 《他項權利是什麼？土地及房屋他項權利變更登記塗銷辦理看這篇！》
• 《產權登記是什麼？不動產產權登記種類注意事項及常見問題總整理！》

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