名下的房屋或是土地不動產如果有 民間設定 的抵押權，將使得該不動產較難辦理銀行貸款。本文即說明民間設定是什麼？為何會有民間設定？還有要如何辦理民間設定的塗銷。
什麼是民間設定？
許多人想要將自己的不動產，想要辦理銀行貸款、或者辦理轉貸的時候，才發現自己無法辦理，因為名下的房屋或是土地等不動產已經「被民間設定」了。
如果不動產有私人設定要怎麼辦？要如何塗銷呢？就讓本文帶你一起了解！
所謂的「民間設定」就是自己名下的不動產（房屋、土地者），有自然人私人抵押權設定在上面，具有法律債權的保障。
這個抵押權可能是第一順位、第二順位、第三順位，這些順位就是債權保障的優先順序。
另外，如果是銀行、法人機構設定的抵押權，就不算是民間設定了。
而民間設定主要作用是：
- 確保債權存在，並透過地政機關辦理，取得公信力
- 有抵押品，確保債權權利能順利執行
如果你名下的不動產有民間設定，那麼就較難辦理銀行貸款。
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為什麼會被設定民間設定？塗銷的方式有那幾種?
許多人沒有印象自己的不動產有被民間設定，實際上，許多人因為以下理由，使得自己的不動產有民間設定：
- 先前辦理過民間貸款：有些民間貸款會需要抵押品，就會在你的不動產上做設定，確保抵押權
- 親友設定：有些朋友借款時，對方為了確保債權，會將不動產做為抵押品，做民間設定
另外還有一些情況，好比自家人為了確保不動產不會被拿來亂借錢做的設定，或者自己有開公司，被其他供應商設定抵押權等。
延伸閱讀： 《二胎房貸是什麼？又有什麼優缺點呢？》
民間設定轉銀行有以下4項優點：
目前民間借款都是採用「以月計息」，利息負擔較高，每月還款金額也較多。如果要脫離高額利息的困境，民間貸款轉銀行就會是很好的解決方案!
- 降低利息
- 降低每月繳款金額
- 拉長年限最高可達30年
- 解決債務問題
民間設定解套的4個方法
要將有民間設定的不動產辦理銀行貸款，通常有二個方法：
方法一：塗銷這些民間設定的流程
要塗些這些不動產上的民間設定，你需要做兩個步驟：一、原先債權人取消抵押權，二、地政事務所辦理塗銷登記。
步驟一、原先債權人取消抵押權：
由於不動產有民間設定，即代表著目前不動產有其他的債權人。如果我們想要塗銷，就需要請該位債權人將抵押權塗銷。
所需要的文件為：
- 向債權人領取抵押權塗銷文件
- 債務清償證明書
- 他項權利證明書
- 債權人身分證明文件
- 債權人印鑑證明
至於要如何說服債權人取消自己的抵押權呢？
方法之一是將負債還款完成，或是用其他抵押物，來讓該人願意取消自己的抵押權。又或者說服該債權人，自己若能辦理銀行貸款，後續金額能優先償還給對方。又或者親友協助代償。
步驟二、地政事務所辦理塗銷登記
如果成功取得上述文件，即代表該名債權人願意取消抵押權了。此時我們要到地政事務所辦理塗銷登記。
所需文件：
- 土地登記申請書
- 債務清償證明書或抵押權塗銷同意書
- 他項權利證明書正本
- 債權人印鑑證明
- 雙方身分證明文件
- 申請人（或代理人）身分證正本、印章
倘若完成上述這兩個步驟，在不動產上的民間設定就能完成塗銷，就能跟銀行申辦貸款或轉貸了。
方法二：尋求專業貸款經理人來一條龍處理
倘若方法一無法實施，尋找專業貸款經理人也是另一種方法。由於一般人對於貸款的所知甚少，專業貸款經理人能幫您評估目前銀行貸款無法辦理的原因：可能是二胎貸款額度太高、需要有保人協助、信用評等不足…等等。
以上述的個案來說，專業的貸款經理人有別的方法跟訣竅，幫助您更容易從民間貸款轉到銀行貸款。
另一方面，其實要替自己找到資金的方式，並不只有房屋貸款、轉貸而已，專業的貸款經理人還能告訴您其他的貸款方式，替您找到籌措資金的貸款方案。
如果你看完以上的介紹，但還是不確定自己名下的不動產的民間設定要如何處理，或者想知道其他種類的貸款方案，歡迎洽詢鈔快速的免費專線，讓我們給你貸款方面的專業建議。
民間設定解套方法三：由親人代償
直接由親人出面代償民間的借款，塗銷私設之後，向銀行貸款，等貸款撥款後在還給親人。或是賣給親友之後在買回。
民間設定解套方法四：出售不動產
最後是最簡單也是最不希望用到的方式來解決問題的方法，萬一貸款的負擔實在太大周轉不過來，也試過了以上的方法還是轉不到銀行的話！
或許您也要考慮先把不動產出售，可以讓您，完全免除貸款負擔，可能還有多餘的資金可以運用，或許危機就是轉機，等到一切狀況穩定後甚至回溫時，在考慮買其他的房子也不算最壞！
如果面對龐大的民間貸款債務申貸人有能力馬上清償當然可以自己跑銀行申辦。
而找貸款通的第一個目的是代償民間債務辦理塗銷房屋民間抵押權設定。貸款通能夠真正地找到客戶的問題點，提供有好的方法和建議解決無法貸款的問題。幫你省下的『時間成本』不需一家家銀行等待比較。
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辦理民間設定轉銀行需要的3個流程？
- 1.先估價:先提供勞保異動明細、薪轉存摺內頁半年加封面、收入證明、在職證明（以上其一或二）、土地建物所有權狀影本及房貸最近一年繳款明細給我們，我們請銀行人員估可貸的金額。計算銀行核貸金額是否超過目前房屋負債。如果額度不足視狀況提供保人擔保。
- 2.代償:銀行願意貸款的金額如果超過前一、二胎的貸款金額時，貸款通會先行代償這筆資金辦理塗銷房屋民間抵押權設定，謄本上的他項設定就只剩銀行的貸款設定。如果你有資金可以先行代償可自己先進行清償民間二胎及塗銷房屋民間抵押權設定加速轉貸的進行。
- 3.正式送件:銀行房屋貸款順利過件，再把貸款後的資金還給金主。
5個民間設定轉銀行常見被拒絕原因
下列是貸款通實際上遇到民間設定轉銀行會被退件的原因
- 目前貸款成數過高：銀行最多只能貸到8成5~9成，普遍銀行一胎房貸都已貸到7成以上，加上民間二胎貸款通常已經到達房屋市價的8~9成了，要進行轉貸的機會就不高了。
- 貸款人目前債權過多：.銀行在抵押權設定上最多設定到第二順位，通常不會設定到第三順位，前一、二胎的貸款成數比較低或是個人條件非常的好才有可能。
- 有民間設定：您的房屋目前有民間貸款，銀行只會清償銀行貸款，無法幫您清償民間借款，通常調謄本估價時只要看到他項權利有民間私設的存在時銀行就無法貸款。
- 一年內設定的異動紀錄有民間設定：近期一年內有被私人設定的記錄時，銀行沒辦法再幫您辦理。
- 貸款人信用不良：要轉銀行的前題是申貸人的信用狀況是良好的，如果信用評分，則銀行核貸機率相對是低的。
進行民間貸款轉銀行時，可以先了解一下會被退件的原因，可以先排除的部份，先進行排除，以利後續轉貸的流程進行。
民間設定轉銀行如果不成功該怎麼辦？
- 存款低於5000元的「月光族」、
- 時常提領百元現鈔的「百元族」、
- 公司規模過小且任職不到一年的「菜鳥族」、
- 信用卡超額使用或預借現金且延遲繳款的「卡奴」、
- 負債超過月收入15倍或月收入必須提撥過高比例支付債務的「債奴」
- 及3個月內銀行辦理信用貸款查詢聯徵超過3次等，
- 房屋殘值不夠：銀行核貸貸款金額無法超過總債務，沒辦法解決問題。
這些指標也都可能導致無法成功民間設定轉銀行時。或許暫時可以考量民間轉增貸降息的方式，首先您可以自我先了解一下：
目前貸款的方案是什麼？
貸款利率？
貸款金額？
假如：目前民間房屋貸款100萬每個月利息是3分利，等於一個月要繳3萬元的利息，如果轉貸降息後假如降低利息是1.5分利，變成每個月只要繳1萬5的利息，雖然沒辦法短時間轉貸到銀行，至少每個月可以省下1萬以上的利息支出，對您來說或許是可以解決問題的！
民間設定QA
1.貸款人的信用正常
2.貸款人的收入是足以支付轉貸後的房貸金額
3.房屋有可貸款空間
4.一年內無私人設定紀錄
親友協助代償
出售名下房屋
民間轉貸降息
委託貸款通協助處理
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以上是房屋土地有民間設定要如何解套?怎麼塗銷,塗銷流程是什麼?可以轉銀行嗎?的介紹，如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！
注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。
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