社會住宅包租代管好嗎？好奇包租代管利弊及優缺點者必看！

包租代管是什麼？包租代管費用怎麼算？政府為什麼要大力推行社會住宅包租代管？包租代管缺點利弊有哪些？

無論是想知道一般包租代管機制問題利弊，還是社會住宅包租代管優缺點，全都幫你整理好！

包租代管是什麼？包租代管利弊有哪些？

全台有至少 300 萬租屋人口，佔全部人口 1/8，市場規模不容小覷，為保障租賃雙方權益，避免發生租賃權利義務關係不對等、租賃住宅資訊不對稱，以及改善現行沒有便捷糾紛處理機制、沒有專業服務制度的問題。

我國政府自 2018 年起，正式立法實施「租賃住宅市場發展及管理條例」，不僅使得租賃模式更趨多元，也讓過去屬於灰色地帶的租賃市場日益透明，以往只存在於檯面下的包租代管也開始蓬勃發展。

包租代管其實是 2 種不同的經營型態

過去屋主若想要將手上閒置的房產租出去，只能自己來或是找房仲業者協助，找到房客後，還必須直接接觸房客，處理各種修繕問題，對於房產數多，或者是沒這麼多閒暇時間的屋主而言，其實管理不易。

此時，如果可以轉交給專業業者代為服務，自然是可以創造房東、房客、產業三贏，而根據剛剛上述提到的「」，又可分為包租及代管兩種形式。

選擇包租，屋主不需擔心房屋空置期

包租代管其實存在已久，以白話文解釋，就是二房東的意思，但它其實是兩種不同的經營型態，所謂包租，就是業者跟屋主簽長期租約，把房子包下來，於包租約期間內業者每月支付房租給屋主，再由業者以二房東的角色，將住宅轉租給房客，並管理該住宅。

優點是屋主不須擔心房屋空置、承租問題，業者皆會負擔，非常適合有許多有房產又嫌麻煩的屋主

選擇代管，業者只負責協助管理

至於代管，則是可以分成「代租」＋「代管」兩階段，先由相關業者幫屋主媒合房客，由屋主自行跟房客簽約，也就是所謂的代租。

之後屋主將履行租約的部分，例如點交、收租，以及日常修繕維護、糾紛協調處理等大小事交由業者代為管理服務，這就是第二階段的「代管」。

缺點是代租代管因業者只負責管理，不負責承租，故房子未出租期間的空置期，屋主須自行承擔。

「包租」及「代管」兩者有何差異？

辦理方式	房客申請資格	空置期	糾紛處理	風險評估
包租	一般戶 弱勢戶	Ｏ	● 業者面對房東、房客。 ● 部分適用消保法。	● 業者責任重。 ● 風險成本業者負擔。
代管	一般戶 弱勢戶	Ｘ	● 業者協助房東、房客。 ● 風險成本房東負擔。	● 業者較無責任。 ● 部分適用消保法。

政府推出社會住宅包租代管保障經濟弱勢族群

為實現居住正義、照顧社會弱勢，我國內政部自 2017 年起開始實施「社會住宅包租代管計畫」，積極推動只租不售的社會住宅政策。

除可活化及利用現有租賃住宅外，也可減輕地方政府直接興建社會住宅財政負擔，讓租屋成為購屋以外民眾的居住選擇方式之一。

並且為了鼓勵屋主及房客參與，政府也提供了「3稅有減免、3費有補助、3年有服務」的 333 好康優惠措施：

針對加入社會住宅包租代管計畫的屋主：

政府不但協助提供專業管理，房東更享有房屋稅、地價稅、綜合所得稅賦稅，3 稅補助，還有每屋每年 1 萬元修繕補助，另外如果是包租方案，還增加了居家安全相關保險費用補助。

針對加入社會住宅包租代管計畫的房客：

政府將補助租金差額及公證費，以減輕房客租屋負擔。

延伸閱讀：<二房東注意事項！二房東違法、合法嗎？常見二房東簽約詐欺報你知！>

屋主加入社會住宅包租代管所需負擔費用為市場租金 10% – 20%

看到這裡，相信大家可能會有個疑問，既然政府針對社宅包租代管又是減免賦稅又是提供補助，社會住宅包租代管為什麼沒有很夯？

社會住宅包租代管是不是隱含了什麼缺點？

如果真要說的話，對於房東而言，應該就是收取的租金會低於市場價格，必須打個 8 – 9 折。

而這個所謂的市場價格，是由包租代管業者藉由 3 家以上出租物件鄰近、相關、相同物件的租金行情資料得出，政府也有相關審查機制，不用擔心會被隨便喊價。

社會住宅包租費用

包租業者將以市場租金 8 折與房東簽訂包租約 3 年，再轉租房客。

• 房東：按月向業者收取市場租金 8 折之房租。
• 房客：一般戶以市場租金 8 折支付業者；弱勢戶則依弱勢條件以市場租金的 7 折或 5 折支付業者，並且其與一般戶租金差額的 1 折或 3 折將由政府補助並經由業者轉交房東。

社會住宅代管費用

房東與房客經業者媒合承租雙方簽訂至少 1 年的租約。

• 房東：業者向房客（含政府之租金補助）收取市場租金 9 折之租金後，按月轉交房東租金。
• 房客：一般戶以市場租金 9 折交付業者；弱勢戶：依弱勢條件以 7 折或 5 折的市場租金交付業者，並且其與一般戶租金差額的 2 折或 4 折由政府補助並經由業者轉交房東。

目前此方案截至 2020 年10月底，已協助媒合1萬1千多戶的弱勢及一般房客入住，算是相當不錯。

以上即是簡單的包租代管介紹，至於屋主到底要不要是要一切自己來還是加入，其實見仁見智，畢竟有了專業業者協助，其實能替屋主省去很多管理時間，只需在家就可安心收租，但天下沒有白吃的午餐，既然要享有服務，總是需要付出一點代價，屋主們可依自身需求決定。

包租代管Q&A

如果有資金需求，可以參考房屋貸款方案內容說明

項目	房屋貸款
貸款條件	1.年滿18至65歲之國民 2.房子坪數15坪以上（北市12坪以上） 3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者； 但若已清償者則視個人情況辦理。
貸款額度	貸款金額視房屋市值估價而定。 一般可貸8成左右
貸款年限	1-40年 本利攤還型：最長40年， 提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ， 寬限期內只還利息不用攤還本金，讓您還款更輕鬆。
貸款利率	1.8%~2.5%  (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
檢附文件	雙證件(身份證+健保卡或駕照) 收入證明 在職證明 戶籍謄本 土地建物所有權狀 如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細 （存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）
對保所需文件	房貸合約書，裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期 抵押權設定同意書 撥款委託書 土地、建築改良物抵押權設定契約書 金融扣款委託書 火險地震險購買
相關事項	三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或 半年內有強制停卡者無法申請； 但若已清償者則視個人情況辦理。 *以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留核貸與否之權利

辦理房貸需要準備什麼資料?

1. 雙證件:身份證/健保卡
2. 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
3. 在職證明或是勞保異動明細
4. 戶籍謄本
5. 土地建物所有權狀
6. 房貸最近一年繳款明細（存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）

辦理房貸的7個步驟:

1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者，申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
4. 確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會。
5. 簽約對保。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。
6. 房屋設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
7. 撥款：交易也即將完成囉！抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，如果已經投保即可隨時準備撥款，如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

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以上是包租代管利弊一把罩！社會住宅包租代管好嗎？好奇包租代管缺點者必看的介紹，如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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