房貸還沒繳完可以賣屋嗎？夫妻離婚房貸可以換人嗎？
想知道房貸 變更貸款人 注意事項，本篇整理眾多貸款人變更因素：離婚、原貸款人過世、房屋買賣、繼承過戶等房貸變更貸款人需注意事項、必備文件證明資料及保人利率問題，讓你一篇看懂！
常見房貸轉移：買賣、過世、離婚因素房貸變更貸款人如何辦理
如今房貸期限長，在房貸未繳清時辦理轉移貸款人的案例也不少，不過最常見的還是：買賣、離婚、原貸款人過世等３大因素，也因而產生許多衍生疑問。
1、房屋買賣：
「房貸沒繳完可以賣屋嗎？」相信是許多人曾有的疑問。答案是可以的！不過房屋所有權的轉移前提是房貸必須先清償完畢。
也就是說，要將房屋所有權轉移，可以請買方與買方銀行談定貸款方案及利率後，由買方銀行代償剩餘房貸，接著辦理過戶、轉移房屋所有權，買方再依照當初所談之條件償還貸款。
2、原貸款人過世：
「原房貸貸款人過世怎麼辦？」如不幸遇到這類變故，在房貸尚未繳清前、原貸款人過世，則由法定繼承人來繼承房屋所有權及剩餘貸款。
也就是說，根據法律規定，首先會由配偶或第一順位的直系卑親屬（子女、孫子女）來繼承，若無，則由第二順位的父母繼承。
不過要注意的是，繼承者須審慎評估剩餘財產及債務之比例總和，若負債過多無法負擔，則建議辦理拋棄繼承，以免被巨大負債壓垮、同時房屋貸款繳不出來遭到法拍喔！
而要更換貸款人，則可同時檢附已故借款人之死亡證明與除戶證明，同時檢附繼承人之財力證明、薪資等，作為變更借款人的徵信資料，要求更優渥的貸款條件。
3、夫妻離婚：
許多夫妻共同買房時，會由一方擔任貸款人、另一方則通常是保人。
倘若夫妻離異，則離婚後的房屋所有權及房貸將重新變更，此時無論雙方協議由誰繼續負擔房屋貸款，都建議先辦理房貸轉貸，以免仍受連帶保證人的約束，被銀行請求返還債務！
需要注意的是，有許多民眾認為是否可以直接向貸款銀行要求僅變更保證人？
但實務上並非所有銀行都可以接受，因此最保險的建議仍是進行轉貸，在辦理轉貸手續的同時便可以重新選擇貸款人、保證人，亦可重新簽訂契約。
延伸閱讀:<房子是夫妻持有，《共同買房》產權應該如何分配？房貸由一人貸款可以嗎？>
想變更房貸貸款人這幾點要注意：保證人、利率條件需重新審核
上述三種情形中，不少都需要重新簽訂借貸契約，因此對於房貸轉移／變更貸款人，還有以下三件事須注意！
1、保證人契約須重新簽訂：
無論是轉貸或是變更貸款人，對於銀行來說重新擬定合約，便需要重新和保證人簽約。
因此銀行將通知原房貸之保證人，確認是否繼續擔任保人，若無則貸款人需要重新更換另一位保證人喔！
而有些銀行也會要求新保證人的信用＆資產條件需要更加嚴格否則不予更換，這些都可以再向銀行仔細確認。
2、房貸方案、條件利率重新評估：
同上述，對於銀行而言，變更貸款人等同於和另一位完全不同的人再重新簽訂一份房貸契約。
因此舊契約所談定的條件及還款方案不一定能夠繼續沿用，還是要等待銀行重新評估新貸款人的信用、收入、財力狀況喔！
3、屋主非貸款人時須擔任保人：
假如房貸貸款人和房屋所有權登記持有者並非同一人時（如：父母為子女買房、夫買房登記妻名下等）要求屋主（也就是房屋持有者）需擔任保人。
假如沒有的話，此保人與貸款人視同無償行為（民法中若兩方當事人，其中一方付出物、權或行為，而沒有得到相對應的代價，即視為無償行為），銀行不會使得貸款通過喔！
延伸閱讀:<房子登記貸款人不同可以嗎？房子登記老婆／未成年小孩名下必看注意事項>
結語：房貸變更貸款人，可轉貸／貸款條件／保人須重新審核！
本篇為大家整理了３種常見房貸轉移更換貸款人的常見因素、以及３件須注意事項。
總體來說，房貸未繳清想換人，那麼貸款條件及保證人都需要經過銀行重新評估後，才能得知新貸款方案的利率與條件。
而倘若您想更換貸款人的原因不在上述，那麼也可以透過「轉貸」的方式來轉移！房貸動輒二、三十年，想享有更好的房貸條件，建議諮詢專業的貸款計畫「貸款通」，為您爭取更適合的貸款方式！
變更貸款人Q&A
可以更換貸款人，需提供新的貸款人的財力證明、薪資等，作為變更借款人的徵信資料，要求更優渥的貸款條件。
一般會重新鑑價及需要重新簽訂借貸契約。
如果有資金需求，可以參考房屋貸款方案內容說明
| 項目 | 房屋貸款 |
| 貸款條件 | 1.年滿18至65歲之國民 2.房子坪數15坪以上（北市12坪以上） 3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者； 但若已清償者則視個人情況辦理。 |
| 貸款額度 | 貸款金額視房屋市值估價而定。 一般可貸8成左右 |
| 貸款年限 | 1-40年 本利攤還型：最長40年， 提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ， 寬限期內只還利息不用攤還本金，讓您還款更輕鬆。 |
| 貸款利率 | 1.8%~2.5% (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。 |
| 檢附文件 | 雙證件(身份證+健保卡或駕照) 收入證明 在職證明 戶籍謄本 土地建物所有權狀 如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細 （存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單） |
| 對保所需文件 | 房貸合約書，裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期 抵押權設定同意書 撥款委託書 土地、建築改良物抵押權設定契約書 金融扣款委託書 火險地震險購買 |
| 相關事項 | 三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或 半年內有強制停卡者無法申請； 但若已清償者則視個人情況辦理。 *以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留核貸與否之權利 |
辦理房貸需要準備什麼資料?
- 雙證件:身份證/健保卡
- 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
- 在職證明或是勞保異動明細
- 戶籍謄本
- 土地建物所有權狀
- 房貸最近一年繳款明細（存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）
辦理房貸的7個步驟:
- 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者，申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
- 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
- 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
- 確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會。
- 簽約對保。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。
- 房屋設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
- 撥款：交易也即將完成囉！抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，如果已經投保即可隨時準備撥款，如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。
以上是房貸可以變更貸款人嗎？離婚／買賣／繼承等房屋貸款轉移注意事項總整理!的介紹，如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！
注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。
延伸閱讀:
有更多 變更貸款人問題想諮詢該怎麼做？
如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！撥打專線或加LINE@ ID: @a580 免費諮詢專線0975751798賴經理。
