土地融資是什麼？建築融資又是什麼意思？貸款成數利率是多少？

土地融資 及建築融資的利率3％~8%；貸款成數5~8成左右；貸款年限一般是最長是5年；一年一約的方式。一般是用還息不還本，等整個建案完工後在轉成房貸。

蓋房子前先了解資金問題要如何解決?有那些的貸款方式可以來辦理呢?讓蓋房子不在是天方夜譚。

目前大家的觀念裡認為購買土地與建築設計會面臨到許多文件要申請，怕是花了時間花了心思卻因為資金的問題沒把房子蓋好。

這個資金的問題就不需要在擔心嚕。目前各銀行對土地融資和建築融資的貸款成數有放寬一點，有想要蓋房子的個人或是建商可以參考看看。

土地融資是什麼?

土地融資是專門為了購買土地或是自有土地要拿來蓋房子需要資金所設立的融資項目，有些銀行是稱為購地貸款，或基地貸款，是對象是購置建築用地之法人或自然人(個人)。

貸款額度最高不得超過抵押土地取得成本與金融機構鑑價金額較低者之六點五成，其中一成應俟借款人動工興建後始得撥貸。

申請土地融資後需在6個月內取得建照，若一年內都沒有動工，銀行就會收回貸款，這是為了避免買地養地及炒作土地的狀況發生。

如果在申請貸款時沒有附上具體興建計畫，通常銀行不太會受理這筆土地融資。

個人申貸土地融資會比建商或是營造廠來的困難許多，建議是可以轉往土地銀行或是地區性的信用合作社來申請土地融資。或是由貸款通協助辦理。

土地融資貸款成數是多少?利率是多少?

貸款成數是依鑑價的金額為準的，基準的金額通常是分二種:1.土地取得成本2.銀行鑑價金額，雖然買貸案件都是要附上買賣合約當參考，就目前而言大多數的銀行都是依銀行的鑑價結果為主，而非土地的購買金額。

成數是鑑價的金額約5~7成。

土地融資的利率2％~8%；貸款年限一般是最長是5年；一年一約的方式。一般是用還息不還本。等整個建案完工後在將土地融資轉房貸。

舉例說明:
想購買1000萬的土地，銀行鑑價是900萬。土地貸款可貸的金額為900X50%~70%=450萬~630萬。

土地融資方案內容

貸款項目	土地融資
貸款對象	購買建築用地之自然人、法人
貸款用途	購置建築物基地、興建並銷售、出租建物為目的所需之資金
貸款額度	約為鑑價金額之5～7成
貸款利率	2.5～8%
貸款期限	最長5年，一年一約且還息不還本
擔保品	須為銀行認可之擔保品，且必須將建築基地設定為第一順位給貸款銀行
保證人	以土地所有權人作為共同借貸人或連帶保證人

申請土地融資應備的文件有

• 1.土地所有權狀
• 2.街道名稱的地籍圖、平面圖、空照圖
• 3.土地謄本
• 4.土地使用分區證明
• 5.建築執照(申請土融後6個月內一定要拿到)
• 6.都市計劃區段圖
• 7.買賣合約
• 8.個人財力證明:(雙證件:身份證/健保卡、收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)、在職證明或是勞保異動明細、戶籍謄本或戶口名簿)
• 9.公司法人財力證明: 公司資料(設立函，營利證，事項卡影本，公司帳戶近6個月的出入明細(建議是提供一年內的出入)，公司甲存帳號近6個月的出入明細(建議是提供一年內的出入) 、個人資料(負責人及配偶身分證影印本) 、報稅資料(當年的401表或405表，年度財報影本，近3年的資產負債表跟近 3年的損益表)

建築融資是什麼?

建築融資是興建工程的貸款，支付建築物營造費用，營建時的週轉資金，一般是在申請土地融資時銀行會建議一起申請。

申請建築融資時需要附上完整的營建計劃書，像是營建的合約、報價單等等可以確保建案順利蓋好的證明，銀行也會怕蓋到一半不蓋了的狀況。

撥款通常是依工程進度撥款，等工程到一個階段，建造的營造商開出證明，撥款前銀行會到土地確認工程的進度是不是有達到目標，如果有就會進行撥款。

建築融資貸款成數是多少? 利率是多少?

貸款成數會依營建計劃書中的工程費用的5~7成。若是公司法人，貸款通可以協助貸到8成~8成5左右。前題是工程報價合不合理。

例如報價一坪蓋9萬而業界的行情是一坪7萬，那成數金額就會打折扣了。

某些飯店在營建成本中都會強調是用了多昂貴的裝潢….造成建築比較高，這是不被銀行接受的。

通常都是建築費用不是按照實際費用算，而是按照各個來計算。

建材等級差異之標準造價分成1.為一般合格等級建材。2.為中高級品等級建材。3.為高級品等級建材。

建築融資的利率3％~8%；貸款年限一般是最長是5年；一年一約的方式。一般是用還息不還本。等整個建案完工後在將建築融資轉成房貸。

有一點需要注意的是建築融資不可以中途追加申貸的費用，因為建築融資是無擔保的貸款，利率比土地融資高，申請前要合理的提高總工程費用，以期獲得比較多的資金來靈活應用。

建築總造價：包括工程款(結構體、建築材料、設備、營建成本(鋼筋、模板、混凝土、砂之數量)及結構形式(如加強磚造、鋼筋混凝土、輕鋼構建築)、材料等級、設備等級不同，總成本亦不同。)、建築師設計費、代書費、銀行利息、信託費、工程管理費、公司費、地質鑽探費及測量費等等費用。

建築融資方案內容

貸款項目	建築融資
貸款對象	興建房屋之法人或個人。
貸款用途	協助建築業者或個人，購置建築基地並興建房屋出售、出租、自用之融資需要。
貸款額度	「與地主合建保證金貸款」依建商支付地主之保證金核貸,惟最高不得超逾基地評估時價之七成 「興建房屋貸款」建物造價成本七成
貸款利率	2.5～8%
貸款期限	依工程及銷售計劃所需時間核定，最長不宜超過伍年。
擔保品	興建房屋貸款依工程進度分批撥貸(撥貸前應取得上期工程款無欠款證明並實地查勘工程進度是否依預定進度進行)。 取得建物使用執照後三個月內，應辦妥追加地上建物抵押權設定。
保證人	以土地所有權人作為共同借貸人或連帶保證人

申請建築融資應備的文件有

• 1.建築執照
• 2.營建計劃書
• 3.施工圖面
• 4.財力證明
• 5.基地照片。
• 6.與地主合建保證金貸款另徵提與地主簽訂之「合建契約」。

如果建商有餘屋要貸款< 餘屋貸款怎麼貸?> <——-可以參考這篇

蓋房子的流程

1.建築設計–>2.請領建築執照–>3.營建工程(建築師監造)–>4.請領使用執照–>5.室內裝修–>6.完工。

建造時間

• 1.建築設計、申請建築執照:約3~6個月
• 2.營造工程:6個月以上~1年半
• 3.請使用執照、保存登記:2個月
• 4.室內裝修:3個月
• 合計14~17個月以上大概就抓2年左右

房子蓋好取得使用執照之後，要去地政事務所辦理保存登記，之前土地融資及建築融資如果是在同一間銀行申辦的，就可以直接向該銀行申請轉貸成房屋貸款，拉長還款的年限，減輕每個月要還款的金額。

土地融資及建築融資注意的事項

• 1.取得建物使用執照後三個月內，應辦妥追加地上建物抵押權設定。
• 2.如果是要購地貸款在加上建融，購買土地是採用購地貸款，土地能拿來抵押融資的額度就變很少，所剩的部分可以用來辦理建築融資的擔保也不多了，銀行可能會搭配信託來保障土地與建物的擔保價值，或是其他的建築融資要以其他擔保品去借才行 。
• 3.土地如果是山坡地、原保地、市場用地、祭祀公業、墳墓、寺廟(除非馬上遷移)、風景區、保護區、都計內農業區、銀行瑕疵、產權不清、占用、訴訟、未臨路、沒建築線、無自備款、合建(都更)地主不簽、名下其他不動產有民間設定等等這些情況，土地融資及建築融資是辦不了的。

土地融資及建築融資QA

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以上是土地融資及建築融資的介紹，如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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